「收賄」、「白手套」英文怎麼說?
Accept bribes? White gloves?
★★★★★★★★★★★★
《中華民國刑法》
Article 122
A public official or an arbitrator who demands, agrees to accept, or accepts a bribe or other improper benefits for a breach of his official duties shall be sentenced to imprisonment for not less than three years but not more than ten years; in addition thereto, a fine of not more than two million yuan may be imposed.
A breach of official duties shall be sentenced to life imprisonment or with imprisonment for not less than five years; in addition thereto, a fine not more than four million yuan may be imposed.
1. public official 公務員
2. arbitrator 仲裁人
3. accept a bribe 收受賄賂*
4. a breach of official duties 違背職務**
5. be sentenced 判處
6. imprisonment 監禁;關押
7. a fine 罰金
8. impose 強制實行
第 122 條
公務員或仲裁人對於違背職務之行為,要求、期約或收受賄賂或其他不正利益者,處三年以上十年以下有期徒刑,得併科二百萬元以下罰金。
因而為違背職務之行為者,處無期徒刑或五年以上有期徒刑,得併科四百萬元以下罰金。
全國法規資料庫: https://bit.ly/2Dk8Ia4
*bribery: https://bit.ly/31bwsFj
**breach: https://bit.ly/3k5qcHJ
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那「白手套」呢?
White gloves? Not really...
The term "white-glove" is typically used as an adjective. It means providing a very high level of service, or involving a lot of care about small details:
白手套(white-glove)通常用作形容詞。表示提供非常高的服務水準,或與諸多照護細節有關:
➣The cruise company does not want to risk alienating the other passengers who don't get the white-glove treatment.
郵輪公司不想冒險讓其他未接受白手套待遇的乘客變得疏遠。
➣We know that when extra attention is required, our white-glove delivery service will not disappoint.
當您有特殊要求,我們的白手套配送服務一定不會讓您失望。
—Cambridge Dictionary
https://bit.ly/3hZTw0r
Wait…that doesn't fit our context!
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According to the South China Morning Post, the expression “white gloves,” when used as a noun, was coined in Taiwan!
“The innocuous-sounding euphemism ‘white gloves’ generally refers to a middleman or outfit that launders dirty or corrupt money under a seemingly legitimate front - dirty hands concealed by a pair of white gloves. The expression, coined by the Taiwanese, is catching up fast on the mainland as rampant corruption is exposed at all levels of the bureaucracy.”
9. coin (v.) 創造(新詞或新的表達方式);首次使用(某一詞語)
10. innocuous-sounding 聽起來無害的
11. launder (v.) 洗(贓款) ; money laundering 洗錢
12. legitimate front 合法的地帶; 僞裝(人或機構的)僞裝;假裝的樣子
13. conceal 隱藏
14. catch up 了解(或討論)最新情況
15. rampant 猖獗的;蔓延的
16. bureaucracy 官僚體制;官僚主義
據《南華早報》的報導,「白手套」作為名詞的用法,首見於臺灣!
「聽起來無害的委婉用語『白手套』通常是指中間人或公司,他們在看似合法的地帶清洗髒錢或賄款——髒手則藏於白手套當中。這種由臺灣人首創的表達方式,正在中國迅速傳開,因為猖獗的腐敗現象已於官僚體制的各個層面暴露出來。」
詳見《SCMP》:https://bit.ly/3i2cqUA
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我個人會用「middleman」或「go-between」。
請注意,「middleman」是指批貨後轉售他人者,或協助他人安排商業交易者。該詞本身並不具有任何犯罪或不法行為等負面意涵(negative connotations),亦須有上下文才足以呈現「白手套」的概念。
另一方面,「go-between」是在雙方無法見面或不想見面時,將消息從一人(或一個團隊)傳給另一人(或另一個團隊)的人。例如,聯合國代表將充當兩國領導人的中間人(或掮客)——「go-between」,而它的搭配你可以用「act/serve as a go-between」。「go-between」 的一個同義詞是「intermediary」。
❖再次提醒各位,若缺乏前後文,這些用語就不能完全代表「白手套」的涵義。底下我將舉出一些在腐敗情況中所使用的例子。
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I. middleman
"Many of these middlemen stay on the right side of the law, offering advice and connections. But others cross the line. They grease the palms of officials and local managers, and they put a buffer between the payoff and the client, offering plausible deniability if the authorities catch on."
17. connections 社會關係;人際關係;可資利用的熟人
18. cross the line(行為)越過界線
19. grease (v.) 用油脂塗;給⋯⋯加潤滑油
20. buffer 緩衝物;起緩衝作用的人
21. payoff 賄款;遮口費
22. plausible deniability 合理推諉
「在這些中間人裡,有許多人站在法律這邊,提供建議與人脈。但其他人卻踰越了界線。他們成為官員與地方經理人的潤滑劑,並在賄款與委託人之間置入緩衝物,起到合理推諉的作用,以防當局上門。」
詳見《紐約時報》:https://nyti.ms/39MMwkM
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II. intermediary
"For China’s elite, a 'white glove' is an intermediary who launders your money; they handle the dirty deeds, while you keep your hands clean. 'White gloves' are often well-connected Westerners, such as former top politician Bo Xilai’s two European fixers, British businessman Neil Heywood and French architect Patrick Devillers. Using a BVI shell company, the two men helped Bo’s wife Gu Kalai buy a 7 million euro French mansion and rack up rental fees on it."
23. elite(社會)上層集團;掌權人物;出類拔萃的人;精英
24. deed(尤指很壞或很好的)事情;行為
25. well-connected 與顯貴人物有交情的;與有影響人士有來往的;很有背景的
26. fixer 籌謀者;安排者(尤指精於用不正當手段來操辦事情的人)
27. BVI (The British Virgin Islands) 英屬維京群島
28. shell company 空殼公司
29. fixer 安排者(尤指精於用不正當手段來操辦事情的人)
『對中國的權貴來說,「白手套」是幫你洗錢的中間人;他們負責處理骯髒的事,讓你的雙手保持乾淨。「白手套」通常是與權貴有交情的西方人士,例如前副國級領導人薄熙來的兩個歐洲籌謀者——英國商人海伍德以及法國建築師德維利耶。兩人藉由一家英屬維京群島的空殼公司,幫助薄的妻子谷開來買下一座價值700萬歐元的法式豪宅,並大大提高了租金。』
詳見《石英財經網》:https://bit.ly/30lFnEJ
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III. go-between
"The offence is similar to bribery with one important difference: trading in influence concerns the 'middleman', or the person that serves as the go-between the decision-maker and the party that seeks an improper advantage."
30. offence (US offense) 犯罪行為;罪行
31. bribery 賄賂
32. trade in influence 斡旋賄賂;影響力交易
33. serve(為⋯⋯)工作;(為⋯⋯)服務;盡職責
34. improper advantage 不當利益
『此一罪行與賄賂相似,但有一個重要的區別:斡旋賄賂係指「middleman」或人充當決策者與尋求不當利益方的中間人(掮客)——「go-between」』。
詳見 Anti-Corruption Resource Center:https://www.u4.no/terms
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歡迎在底下留言與我們分享更多相關字詞(例如:prosecutor、corruption charges、litigations⋯⋯)。
圖片出處: Google Image
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🔎第一階段: 準備作品集、履歷
履歷必須要讓雇主在瞬間認識你,至少要讓他在第一輪海選的時候留下你,再進一步考慮你。
🔺Part 1. 景觀設計師撰寫履歷的6個重點:
1️⃣ 看完一定要被記得的優點是?
平均一份cv只被閱讀10幾秒,除了排版格式務必清楚好閱讀,簡潔扼要、有邏輯的條列式、重點加粗放前面等技巧別忘記,最重要的是如何讓幾秒掃過你履歷的人,記得你的優點和考慮雇用你的可能性。
2️⃣ 展現個人美感特色
想成為設計師的第一步,有個人特色的設計是必須的。履歷盡可能與Portfolio呼應,讓讀者有記憶點。
3️⃣ 展現特殊才華或其他經歷
景觀設計是需要團隊合作的,因此能否在團體中與人溝通融洽、同時也能獨立作業? 或是領導一個團隊,也都是評審的重點。亮眼的學經歷的背後,即使跟景觀設計完全沒關係,如果能體現以上這些軟技能或其他個人特色,便能加分許多。
4️⃣ 危機也是轉機
通常學經歷中如果有gap year,可以想想怎麼寫可以讓他成為你的優勢,或著是轉換 跑道的朋友,可以強調你''喜觀學習各種事物,而接觸景觀後找到自己的志趣所在''等。
5️⃣ 學校資源請多利用
學校都會有career service部門提供cv模板或舉辦講座/workshop,帶著你寫cv,或是有修稿服務也不要錯過。另外,請教有經驗的前輩們,在國外找工作更可以少去許多冤枉路。
6️⃣ 盡早準備、時時更新
正規的CV需要有2名references(推薦人),建議盡早準備好CV和Portfolio聯繫比較熟的老師當推薦人。另外別忘了定期更新履歷。
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🔎STAGE 1: Preparation of Portfolio, CV
Your CV must capture your employer’s attention to learn about you and what you can offer to them immediately and effectively. This would allow your potential employer to identify and consider your application out of the hundreds of other entries they have received.
🔺Part 1 - 6 key points a landscape architect should consider in their CV
1️⃣ Creating a memorable CV.
An employer spends an average of 10 seconds browsing through each CV. Make your CV easy to read, concise and logically structured with a clear layout.
Remember to emphasize and highlight specific skills and key values that show that you are not only suitable for the job but would also be a good fit to the company.
Keep in mind that your ultimate goal is to capture your employer’s attention, remember your strengths and convince them to hire you.
2️⃣ A Designer’s Aesthetics.
The first steps of becoming a designer is to develop a sense of style and character in your works. It is crucial that your CV and Portfolio both echo the same key theme and message. This would help establish an identity that would make your application much more memorable.
3️⃣ What can you offer other than academic experience?
Landscape architecture is a multidisciplinary profession that revolves heavily around teamwork. Mentioning soft skills and personal qualities such as being an adaptable team-player who can also work independently or even lead a team would be strengths that set you apart from other applicants.
4️⃣ With change brings new opportunities.
For students who have a gap year in their academic studies, think about how you can include this additional experience to your advantage.
For career switchers, you can consider sharing how your previous experiences have sculpted your design journey, your joy and curiosity of learning different subjects and how you finally found interest within the realm of landscape architecture.
5️⃣ Making the Most of Your University’s Resources.
Every university would have a career service department which provides CV templates or hold lectures/workshops that give guidance in writing your CV, checking and reviewing it.
Reaching out to experienced graduates and peers for their advice regarding overseas job applications would also help reduce the amount of time and effort spent on unnecessary work and improve success rates.
6️⃣ Prepare early and update frequently.
A CV would normally require you to include 2 letter of recommendations (Referees). It is recommended that you plan ahead and prepare your CV and Portfolio as early as possible for review.
At the same time, approach professors/advisors who know you well, ask for their permission and request them to be your referee – It is time-consuming to write and they might have multiple request as well, give buffer time! Meanwhile, remember to update your CV regularly.
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錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,
大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 唔識? 當然,香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前,我哋會集資8000萬港幣, 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半,我佔一半,共同進退,合共一億六千萬買有潛質嘅舖,其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多,可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。
上兩集同你講咗收購計數基本知識,同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤,兩個number 發展。
馬頭圍道101及99號,地盤面積合共1795呎。我哋計過,重建最好就係起幢14層高嘅大廈,合共41.4米高,總樓面10,225呎。法例規定, 如果你層樓係高過36米,但少過43米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍, 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面,住宅就最多39%, 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展,由於大廈高咗,地積比率亦都多咗,但覆蓋率就少咗。
再計多次,地盤面積依家係1795呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back,剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下1045呎,分成兩間舖,即係每間舖實用面積有523呎。
樓上就有13層,site coverage 係39%,一梯兩伙,減去220呎公用空間,實用saleable area 就係每個單位230呎,啱啱大過納米樓220呎的定義,好彩。
假設棟樓大啲,可以賣貴啲,假設新樓樓上每呎實用賣$22000,地舖每呎賣$55000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬,多咗2.26倍。
減去發展成本,一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%,就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,平啲,每呎$800。
(4) 再減建築費,住宅每呎3500,地舖每呎2800,即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬,多咗2.17倍。
再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬,就係剩返1.22億。
再減發展商預期嘅15%利潤,即係1587萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000,呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價,即係地價除以可建樓面總面積,就係$10,347。
之前講過,馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬,99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大,咁相下位置/人流,就當99號嘅 EUV 都係6,134萬,兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。
但對發展商來講,呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話,無人會賣畀佢,因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇,呢個都係無重建價值。 又係啦,除非嗰個係是市區重建局來收購,咁蝕本都要做。
即使發展商收足八成, 去土地審裁處申請強拍, 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價,都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說,發展商強拍後佢都會蝕本啦, 因此,按數字睇,發展商係唔會收購呢兩個number嘅。
因此,如果你唸住博收購,貴一貴3500萬原價都搶住買啦,咁你就要睇睇呢條片啦。
買錯舖,係唔係想跳樓呢。唔好跳住,聽埋我講最後一個方案,就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖,4個number一齊發展,條數又點計呢? 下集最後一集再你講。
盛滙投資商舖基金熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
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購買李根興的「買舖 要買得 PRO」書,請付款$198,透過以下渠道:
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付款後,請留你的地址給我們,我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!
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買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
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