【龔成問答信箱】（Q22561-Q22680）
Q22561：
想請教如何分析物業是否有質素？是否從地點上分析？我手頭上兩個物業，一個在西營盤港鐵站附近，另一個在馬鞍山港鐵站附近，附近也有幾個大型商場和公園。
西營盤的樓齡比較高，而馬鞍山是新樓接近十年樓齡。
是否港島區的樓一定會比新界、九龍的樓優質呢？
謝謝！
龔成老師︰
最重要都是睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。
另外，你再要審視其升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套發展，才去下一個結論。
一般而言，港島區樓係會相關較有價值，因為長線土地供應有限，而且又有中環這個主要商區存在，會較睇高一線。
但當然，我地都要再仔細分析，持有物業有無其他優勢或問題。
西營盤始終算係接近中環一帶，地理上會有一定優勢，加上你近港鐵站，係加分位。而且將來明日大嶼計劃中，如果將有道路連接西環地區，都係一個潛力所在。
但由於你物業有一定樓齡、維修保養會係有一個考量。另外，較高樓齡的物業，按揭年期都會較短，有機會令新投資者郤步。
至於馬鞍山，同樣近港鐵站係加分位，加上港鐵站附近生活配套都較完善，都會令投資價值提升。
近年屯馬線通車﹐進一步令交通完善，有利於居民進出東九和中環這2個商區，故都有一定投資價值。
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Q22562：
點睇1022飛魚科技
我高價買，而家蝕左好多
龔成老師：
如果從過往的業務情況，飛魚科技（1022）質素不太好。業務不穩，持續虧損，投資價值不高。
之前得到騰訊（0700）入股，往後會提高企業價值，潛力度高左，但由於仍有未知數，業務不能推算一定成功。只可以話，不宜持貨太多。
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Q22563：
騰訊比高位跌唔少，已經無質素？
龔成老師：
騰訊（0700）仍有質素。但受政策因素影響，中短期弱，企業的賺錢能力會略減，以及企業估值都會略減，不過，政策影響未到核心性，無令到企業無法賺錢，只是賺錢減少。
這企業長遠仍有質素，有發展力的。佢最有價值的，就是「平台」，這亦是現世代好有發展的資產。
佢業務模式係提供平台，如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等，而收入來源則是其廷伸的服務，如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。
過往的業績理想，又身處長遠有增長的行業，加上擁有重要的資產，即龐大的客戶群，將來發展各業務都有相當的優勢，這都是騰訊值錢的地方。不過，政策會令其賺錢能力減，不過，長遠騰訊仍找到賺錢方法，簡單來說，就是現時定了新的遊戲規則，而企業要時間去適應，中短期賺錢能力減，但長遠會慢慢好轉。
現價合理區中間，分注或月供可以。
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Q22564：
老師，想問如想長缐收息，中銀香港同工行比較，怎樣選擇？工行現價好似持續偏低，是否比中銀香港更抵買，或買了工行會否賺息蝕價？
龔成老師：
兩隻都是不差的優質股，而中銀香港（2388）在長遠發展及增長力上，會略好。
中銀香港（2388）係本地銀行股裡面，是較有質素的一隻，有長線投資價值。
不過，整個銀行業的賺錢模式已有減弱，無以前咁好賺，之後主力是收息及平穩增長模式。現價合理。
至於工行（1398），其實本身質素都不差，有一定的規模，在全球都有網絡，本身不會無質素的。
不過，這股增長力不算強，只是一隻收息股，現價投資可以，因為在合理價，但唔好對股價有太大期望。
同時，佢前景算是不過不失，中短期會因中國經濟有影響，銀行業的賺錢能力不及從前，加上壞賬因素，都會令佢中短期弱。不過，初步已好轉，但不是高增長型。
而長遠，會慢慢穩定的，不過，增長力不強。
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Q22565：
老師，我買了6666恆大物業，這股票急速下降，我7.x買現在跌到@@
是否應該加倉，我知道這股有一定質素，想問老師現在應怎麽操作、持有股份不多，大概6000股，感激！
龔成老師：
我地決定加注與否，要睇幾個因素，記住，並不是「拉低平均買入價」為目的。
第一，要分析這股的質素，如果無質素，就再跌都唔加。
第二，這股的類別，如潛力或增長或收息類等，是否與你的財富組合匹配，比例是否適合。
第三，你要先計算加注後，這股佔你股票組合的比例會否太多，因為同一行業，同一股票。不能佔股票組合的比例太多。
第四，現價是否有投資價值率，要平，或起碼合理，不能貴。
第五，你要在加注後，仍有現金剩。
記住，重點不是「拉低平均價」，而是組合比例與配置。
恒大物業（6666）算是恆大系裡，較高質素的一隻。不過，現時整個系都有風險，要小心，小心。
佢係物業管理服務運營商，佢係中國物業服務百強企業中，以項目所覆蓋城市數目計，佢排名第二，如果以總收入、總毛利及總淨利潤計，排名第三。
類別為中高端住宅物業、寫字樓及商用物業，並已訂約管理其他物業類型如主題樂園、產業園、康養項目、特色小鎮及學校等。
佢絕大部分物業管理服務收入，來自集團控股股東恒大集（3333）所開發物業提供的服務。
由於始終有風險，只建議你小注持有，原有貨就守，但不要加注，你預佢上落都大。
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Q22566：
老師，我最近考慮買居居自位，但20年後 居屋樓齡已達50年。
下手買家無法做9成按揭 只能做8成
市場範圍狹窄也不用怕嗎？
龔成老師：
居屋有自住價值，但始終投資價值，會比私樓差少少。但我相信，不會大幅貶值，日後賣出仍可。
但你首先應以自住角度去想，如果有自住需要，買居屋後每月可省去一些現金流，就算日後的售價不及私樓，只要能在這段時間，利用節省現金流的數目去進行投資，只要投資滾大到一定的財富，其實已經做到財富增長的效果，因此無問題。
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Q22567：
龔sir你好。我之前買左楓葉教育（1317）和睿見教育（6068）諗住作長期投資，前者買入價為1.87，後者為4.3。請問兩者既買入價，算不算是合理價
我見現在中央對教育行業既規管加強左好多，特別係K12教育呢方面，有人說直頭毀滅左呢個板塊。
學生想問下，現時既楓葉教育和睿見教育既本質是不是已經完全改變了？還有沒有投資價值呢😅學生我現在應該繼續持有好還是止蝕好
謝謝老師
龔成老師：
由於教育政策大方向是收緊，因此，建議減部分。但這兩股，又未去到劣質，因此，你餘下部分守都可以。
楓葉教育（1317）不是無質素的，但教育類股票增長力比過往減慢，加上政策因素，成為不確定性，始終市場都會擔心之後不少有甚麼政策。
佢的賺錢能力，確的有影響。
睇翻近幾年，教育行業的政策，中國政府都偏向收緊，無論在學費收費上及發展上。
由於市場擔心企業之後的增長力，令這股的股價較弱。
睿見（6068）都有類似情況。
始終政策風險難估，因此唔建議持有太多。
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Q22568：
老師你說的2845，現時價位合理嗎？現價每月逐步買入儲貨是嗎？
謝謝你！期待你來澳門教班
龔成老師：
GX中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。
持股中最重就係比亞迪A股（002594），以及與中國電動車產業有關的股票，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，故此股有一定投資價值。
此股現價合理區頂至略貴。無貨可以現時入少少，到有明顯回調才再慢慢加注。
潛力度是有的，但會比較波動，如投資宜慢慢分注，可長線。
其實我之前都有開過澳門班的，不過現時疫情，所以暫時停左，之後會再開翻的。
你或者可以預早留位，只要whatsapp 852-55457212我同事講，打「留位澳門班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp你。
因為現時已有好多澳門人留左位。
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Q22569：
請教老師有沒有其他具較增長力股票可推介？
龔成老師：
可考慮：安碩恆生科技ETF（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、ＧＸ中國電車基金（2845）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177）、三星FANG ETF（2814），如果有投資美股可考慮QQQ。
但就要明白波動性比一般的平穩增長股高左，同時風險大左，你要自己平衡。部分要等回少少先入。
現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。
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Q22570：
龔sir，你真係好勁，$14x叫人可以開始留意比亞迪，講完無耐真係開始升返！
當時因為我手上吉利佔我股票比例都算重，所以無買到同樣係車股的比亞迪，其實係咪應該轉股？
龔成老師：
其實這是大量分析的結果，無人能預測到股價走勢，但我地會分析企業質素，叫投資者多留意某一類股票。
同時，會盡力計算企業的價值，去分析投資值博率。
雖然比亞迪（1211）的長遠增長力會好過吉利（0175），但現價你將吉利轉去比亞迪，投資值博率又唔算好高，因此，你保持原有的狀態。
其實吉利本身的質素不差，擁有一定的銷售網絡及品牌，不錯的市場策略及定位，而又能把握中國汽車市場增長的機遇。
長遠來講，佢的品牌與發展在中國仍理想，2018年，吉利透過旗下海外企業，動用超過$500億人民幣收購戴姆勒股份公司9.69%股份。由于戴姆勒股權結構分散，所以吉利已經成為了戴姆勒集團最大單一股東。
另外，佢早前杭州灣新工廠正式發布純電動新品牌新車「極氪（ＺＥＥＫＲ）００１」，宣布吉利進軍高端電動車。
這些動作不單有利佢有中國發展，同時長遠，可能加快了海外發展速度。因此，這股長遠仍是正面的。
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Q22571：
老師，想問下你對銀娛的睇法，之前澳門有確診，股價下跌，係咪入市時機？謝謝你
龔成老師：
銀河娛樂（0027）可以分注。
佢中短期會弱，加上全球疫情反覆，都對佢有不利影響，不過，相信這只是中短期，以長遠的角度分析，企業仍是有質素的。
在正常的經營環境分析，佢持有的資產好有質素，行業本身好賺，雖然疫情略有反覆，但全球疫情最壞的情況，相信已過。
但由於仍有未知數，加上之前虧損，因此將企業估值調低左。
現水平在大約在合理區中下部分，如果本身有貨，可長線，耐心持有就得，如果無貨，現價已經可以分注，但都要留現金。投資貨要有心理準備，中短期會弱，要長線，企業有長線投資的價值。
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Q22572：
龔 sir. 不明白你的問題。但我可簡述自己資料。我在台灣工作，零售管理，約100店，80-90k salary. 冇樓，
期待樓價回在港物色麗醫城供家人住慳租，只是以前經歷負資產，嚇怕了。剛申請IB account, 想找穩健ETF or ReIT 儲錢。
只係個人睇法覺得個市好狂，直覺有挺大調整，所以資金在過去一年都沒有動用。
龔成老師︰
我地唔好去用"感覺"或者"估"個市架走勢，我地要客觀分析，用企業價值，去判斷個大市平貴水平。
現時大市只在合理區，未算貴，不少優質股依然有投資價值。
若你不想選股，相直接投資一些ETF或者REIT，以下都是一些合適選擇，你可以參考下。
潛力股︰安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）、QQQ
平穏增值股︰盈富（2800）、VOO、領展(0823)
收息股︰置富（0778）、陽光（0435）、收息基金(3110)
以你48歲年紀，最好以平穏增長股，作為組合主力。潛力股風險較高，不宜佔高於組合2成。而收息股增長力不算高，適量就可以。
現時大市只係合理水平，現金佔比重大約3-5成。餘下資金，就等大跌市出現，才加大力度掃貨。
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Q22573：
我29歲. 潛力股 將阿里巴巴 資金轉小米同其他板塊可唔可以？
9988 馬雲減持股 對公司業務有冇影響. 我怕返唔到我201
龔成老師︰
阿里(9988)近期受大市氣氛和中央政策等因素影響，有較明顯下滑。但本身企業有質素，相信會慢慢適應新政策，令業務重回正軌。
但你預佢中短期會較波動，馬雲減持，跟企業質素無關，長線投資價值依然存在。長線要回到$201，相信係可以。
雖然阿里隻股票無問題，但問題是佢佔你組合太大心重，接近一半。因此，你必需沽出部份，轉至其他股票去平衡風險。
小米(1810)係一個選擇，但現價偏貴，要回多1,2成才合理。而且佢同是科技股，單一行業唔好佔組合3成以上，否則都會有問題。
不少平穏增長股，現處於合理水平，可分注入市。但潛力股，部份係略貴。
現時只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、騰訊（0700）、阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、QQQ勉強算在合理區中上至頂部，可分注入貨，其餘都略貴，想買就要等一等。
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Q22574：
700,9988 股價都好差
想問收息股有什麼比較好
龔成老師︰
不要太著重短期股價，要睇長遠企業價值。
阿里(9988)和騰訊（0700）近期受大市氣氛和中央政策等因素影響，令股價大幅回調。但佢地本身係有質素，相信會慢慢適應新政策，令業務重回正軌。
但你預佢地中短期會較波動，長線投資價值依然存在。
至於收息股，你可以參考以下幾隻。
我地投資會運用「先增值，後現金流」作方法，初期應投資較多增值類資產，較後期則應投資較多保守類項目。所以係分配投資項目時，會因應番你的人生階段。
如果你年青，可以「平穩增值股」+「潛力股」。中年人士，可以較集中翻係"平穏增長股"。當你已近退休之年，就應集中在「收息股」，去創造平穏現金流。你可以睇翻自已年紀，去作出配置。
若你係較年青，收息股就未必適合持有太多。
目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。
另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）、富豪產業（1881）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。
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Q22575：
謝謝老師意見，但3067喺HSBC冇得供。如改為:金沙, 港鐵，港交所，中生製藥各$2000, 剩低的$2000儲現金，這樣好嗎？
其實我都唔知2800供到幾多為之夠，但以現在情況睇，就佔我的持股比例中最多。
還是把剩下來的$2000分別加大港交所及港鐵各$1000，這樣安排會否好啲？
龔成老師︰
3067每一手唔貴，你直接每個月自己買一手，咁就可以。
盈富(2800)是包括58間質素不錯上市公司股票的組合，由於佢唔係單一企業，就算佔組合幾大比重，其實都無問題。
但由於你比較年青，只有24歲，全部用晒盈富(2800)，個組合變相有少少保守。
因此，我建議你長遠計，盈富(2800)最多佔5成。餘下資金，你可以分散去供上述5隻股票。
現時大市只在合理區，每月儲蓄唔好盡用。最好留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。
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Q22576：
投資年金同埋股票 ETF 基金有咩分別？
目標係買千萬既樓 可以點做？
龔成老師︰
"年金"，純粹為你提供現金流收入，唔會有增值能力，主要係適合退休人士。
如果你係為增值買樓，就應選擇有增長力的ETF。
ETF都分好多種，有對應不同指數(如盈富2800 - 恆指 / VOO - 標普500指數)、不同行業(3067 - 科技股)、特定目的(3110 - 收息股份)等等。
而你選擇的，就是一些有質素的增長型ETF，例如盈富2800、安碩恒生科技(3067)、VOO、QQQ等等，都可以考慮。
但你要先了解這些股票，才好入市。當中QQQ和3067風險會較高，你要自己衡量。
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Q22577：
感謝大師百忙之中抽空回覆我這位投資小白，之前因有朋友分享了大師您對小米的睇法（24進取小倉、20-22加碼）
當時覺得30蚊的小米根本無可能跌咁低，自己高追後跌到27蚊就割了，然後其仍跌跌不休，仲見到20蚊。但現在看回去又對大師對小米的完整投資計劃很精準，心感敬佩
另因小弟係澳門人，無法參與大師您的課程。實言未來也只能白漂大師您的投資策略。但大師您一直慷慨解囊，深知大師為大好人，在此祝願大師在港股賺到家財萬貫！幸福美滿！
龔成老師︰
多謝你的支持，其實我之前都有開過澳門班的，不過現時疫情，所以暫時停左，之後會再開翻的。
你或者可以預早留位，只要whatsapp 852-55457212我同事講，打「留位澳門班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp你。
因為現時已有好多澳門人留左位。
另外，你可以睇我架《80後百萬富翁》、《財務自由行》和《股票勝經》，都適合初學者。
緊記，我地做財富增值，最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。
你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。
你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？
即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。
小米（1810）有潛力的，佢的產品性價比高，相信在全球好多個國家都會有市場，佢長遠只會進一步增長。
同時，佢建立的平台是佢長遠的增長動力，先賣手機，再利用手機的平台延伸銷售小米家電。長遠正面的。
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Q22578：
老師你好，我現在上緊你的進階班！內容非常豐富！報左你初班及進階班係我今年做得其中一個最好的決定。我今次都係想問番隻788，中國鐵塔。
問題一：
係損益表入面，折舊及攤銷佔左營運開支入面好大部份，係分析時將它除去是否正確？
2020年報除去後的數字變化：
年度利潤（百萬人民幣）：6427》53942
ROE：3.45%》28.96%
純利率：7.92%》66.51%
調查後的ROE及純利率好似有少少誇張地好！係唔係正常？
問題二：
佢營業額5年複合增長大約7.69%，若減去折舊就變成大約14.29%。純利就27.03%（不計2016年，基數太細）。收入及純利近年都有少少減慢情況。
我應該用7.69%，14.29%定還是27.03%去總結鐵塔既複合增長率呢？
問題三：
另一方面，兩翼業務增長好強勁，特別係能源經營業務，最近出新聞指係換電網點係市場佔有率超過50%，鐵塔公司亦宣報同華為數字能源、比亞迪弗迪電池、百度智能雲、郵儲銀行等多家簽署協議。
能源經營業務對收入潛力會唔會加多d分？同埋呢方面的發展應該唔會比三大電訊商好似租塔咁樣壓制？
問題四：
我的持倉
1448（18.4%）
1177（17.5%）
788（17.1%）
3918（11.4%）
968（10.3%）
9988（9.4%）
1810（8.4%）
2318（5.6%）
1211（1.9%）
我今年就27，我真係好想做個倉平均回報有15%甚至係以上，我明白我潛力股佔左好大部份，我願意承受高風險！我會利用多d時間跟進持有股票的情況去平衡番集中風險。
我考慮緊將唔將鐵塔換馬去其他股票，暫時想等到有合理/平位再加去1810/1211，令組合回報更加有潛力！
鐵塔表面睇佢年增長做唔到15%，但佢新業務潛力好似很不錯，我唔知自己係唔係過份睇好788，佢未調整roe及純利率，負債比率等等雖然呢刻普通，
但我見佢5年中都係每年有慢慢改善中。我好掙扎究竟應唔應該留佢係我組合，謝謝老師見
龔成老師︰
1) 其實你唔洗特別去扣除這個數字，因為我地做估值時，都會同時審視經營現金流。這部份係會將折舊及攤銷加回去，以反映企業實際有多少資金係入帳。
因此，只要折舊及攤銷數字係合理，唔係有好大變動，咁就可以。
2) 如果你係用市場比較法，即係市盈率去做估值，你應該直接用營業額和純利個增長去做參考。去解佢有無增長之餘，佢賺錢能力，有無唔同到。
若以中國鐵塔(0788)計，你發現佢整體純利增長，係優於營業額增長，就可以大致估計到佢賺錢能力高左。但當然都要睇埋細節，當中有無其他問題。
但若果你係用現金流折現法，你就要在盈利之上，加回折舊及攤銷，並扣除資本開支去計算。(如果你覺得太複雜，同樣直接用盈利作參考，都可以。)
3) 會係利好，但會有多利好，暫時係未知之數。係能源部份，由於這些客戶並非完全壟斷市場，也非其大股東，故相對被壓價壓力較細。
但你要明白，現時能源相關收入，佔集團比重好少。就算利好，中短期對盈利相信唔會有太大影響，故不會特別去加分。但這部份暫時發展算正面，可以留意。
4) 中國鐵塔（0788）不是無質素的，但增長力係弱左，算係水桶1至2之間。如果你願意承受較高風險，將部份換至小米(1810)和比亞迪(1211)係可以。
但小米(1810)要回多1,2成才開始合理，而比亞迪(1211)係貴，就算月供都要回到近$200才可以考慮，而直接入的話，最好等回到$140以下。
另外，你要明白現時組合，係好進取。雖然潛力股增長潛力較大，但唔代表你最終回報，一定會係最高。
因為佢地發展係符合預期，回報上當然無問題。但如果佢地發展未如理想，就會有較大調整。所以，你要明白高風險，唔一定係有高回報。
係配置組合時，你明白這個風險，才作選股考量。
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Q22579：
碳中和有咩股票推介
龔成老師︰
你可以考慮一些跟綠色能源相關企業，例如信義光學(0968)、福萊特玻璃(6865)等。
但佢地現價唔平，前者要回多1,2成，才開始合理。後者更要有好明顯回調，才好考慮開始小注。
如果你無特別睇好邊隻企業，純粹係睇好行業發展，你可以考慮GX中國潔能（2809），其目標為追蹤SOLACTIVE中國清潔能源指數NTR之表現。
當中佔最多為"半導體產品與設備"股份，約組合4成，其次是逾2成的"獨立電力及可再生電力"。
此股平貴不易分析，而且頭10大股份中，除了信義光能（0968）外，其餘都在內地上市。
潛力度是有的，但會比較波動，現價在合理區頂至略貴，如投資宜要慢慢分注，可長線。
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Q22580：
你好老師，一直持有的中生製藥價位一直下跌，請問你點睇呢隻股票的前景？
另外，現在現金持有約50萬，計劃在3年內增至90萬- 100萬，每月的人工大約2.5 K，在投資上應該怎樣計劃呢？感謝老師。
龔成老師︰
中生製藥（1177）是潛力股，人口老化令佢長遠有唔錯的增長，無論是政府投入的行業資源，又或是人民生活質素令可控制資金上升，都令人們更在醫療方面投入更多。
佢已建立一套完整的商業系統，有多個已賺錢的藥品類別，同時毛利高，可以不斷將錢投資在新藥裡，這模式運作很好。
但這類藥物企業，難免有一點風險，因此要久不久檢視，中短問題不用理會，但如果有一些核心性的問題，就要再全面分析。
就這刻來說，這股可以一直持有，因為商業模式理想，高回報，不斷再投資令股東利益快速增長。加上睇翻佢的業績，保持增長，這令企業價值有實際的上升，令股價得以支持。
近期由於大市氣氛較弱，加上中央政策等不明朗因素，都令佢股價受壓。但暫時唔見佢長線質素，有明顯轉差，這股可以照長線持有的。
以你目標，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。
一般我地預期投資有增長力優質股，年增長約10-15%。要做到你的目標，除了50萬本金外，建議你每月投入$10000預算，去做月供增值。
以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄(即$5000)，另一半就先儲起架策略。
若你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注。
大市現處於合理水平，那50萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。
同時你要明白，3年唔係一個好長時間(一般建議最少5年以上)，就算再優質股票，都有機會出現價值波動，影響你最終回報，你要知道有這個風險存在。
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reit台灣 在 [心得] 淺談高派息標的之REITs(不動產投資信託) 的推薦與評價
最近樂透玩太兇，輸了一屁股P幣(′ﾟдﾟ`)，只能弄些文章賺回來...以下是我以前PO
在Facebook的文章，希望大家會喜歡
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最近有一家極為知名的控股公司宣布今年不派息，引起市場一片騷動，甚至在公告隔天該
股票出現跌停鎖死的情形，賣單高達一萬多張。有些股東憤憤不平，怒罵該公司老闆無良
；也有人沮喪難過，大嘆乾脆退出股市罷了，當中也包過我的同學Luton。
「你有注意到某集團今年半毛錢也不配嗎?而且該公司還賺錢也!真是可惡!」Luton很生氣
地說。
「其實老實講，台灣的公司多半都願意用高息政策來吸引股東，因為台灣政府會對未分配
盈餘課稅。但你要注意到一點：公司賺錢、公司EPS高低和公司派息高低是沒有必然關係
的!所以，公司即便賺錢，若經營階層認為尚有資金需要或是經過酌定時認為不宜派息時
確實是可以不派息的!同樣的道理，你看今年有一家金控，即便他賺1塊多，他也僅願意拿
出其中的4成跟股東分享!」
「那這家公司到底出了什麼問題?」
「老實講，控股跟金控一樣，財報很容易失真，更何況這家持有的公司又包山包海，真
的很不容易判定呢!據我了解，這家公司是因為持有不少其他公司股票，但很不幸的，
這些公司要不出現跌價、要不出現匯損，導致它的獲利是虛的，必須全數提列損失；更
糟的是，在公司法第237條又規定：公司於完納一切稅捐後在分派盈餘時，必須預留10
%的法定盈餘公積，那這家公司在提列完公積之後幾乎所剩無幾，根本無法派息!」
「好吧，那我知道了。那關兄，有沒有保證配息的標的呢?」
「當然有!」
【買REIT當另類包租公 但還是要適時追蹤經營狀況】
「舉例來說，買樓當包租公是項不錯的選擇喔!」
「可是...台北的房價好貴喔!我買不起!」
「沒關係，你可以買REITs啊!」 「RE?」
「不動產投資信託，也就是Real Estate Investment Trust，簡稱REIT，簡單說就是一
個發行者(外國叫做保薦公司Sponspor)將一些具有穩定現金流的不動產打包起來，變成
一隻投資信託並切成許多個受益單位，然後掛牌上市的一種形態!藉由REIT，你可以只
用20000元當澳洲商場的房東(森特瑞集團)、30000元當日本的八座溫泉的地主(大江戶
溫泉信託)、4000元當聖淘沙最大商場--怡豐城的房東(豐樹商業信託)、22500當元香港
的十幾間商辦的房東(陽光房託)呢!而且更棒的是，你不用花錢維修、整理，也不需要
擔心惡房客、租不出去或是花心思挑好的物業出租或是適時出脫或加碼，全部都由經理
人代勞!你唯一需要做的就是出錢就好了!」
「那買REIT的優點是?」
「Luton，你很希望能穩定派息對吧?依據各國對於REIT的監管規則與法例，REIT必須至
少派發90%的投資收益給受益人(香港房地產投資信託基金守則 Art.7.12「股息政策」
、新加坡Income Tax Treatment of Real Estate Investment Trusts and Approved
Sub-Trusts Art. 5.3 「TAX TRANSPARENCY TREATMENT」、日本租税特別措置法67条の
15「投資法人に係る課税の特例」參照)，所以不太會發生明明賺錢卻不派息的窘境(除
非該信託的物業一直很差而租不出去，但這很少發生)!」
「還有呢?」
「還有分散性和流動性。分散性是指，由於REIT是包含許多物業的證券化產品，你可以
藉由一隻REIT同時持有數種不同的物業，你也可以持有數種不同的REIT來降低單一種類
的系統性風險；而流動性是REIT相對於傳統不動產來說相對較容易變現。想想看，你上
次賣掉那間房子，不是花了很久才賣掉嗎?那REIT的話只要你掛單賣出、對方願意承接
就可以在幾分鐘、幾小時內賣掉，輕鬆又容易!」
「但我還是怕怕的，要是經營階層堅持不派息呢?」「要是不派息的話，各國稅捐稽徵單
位
可是會課徵懲罰性稅負的，而且每年舉辦的AGM(受益人大會)上經營團隊必定會被質疑!所
以很難發生!」
「那REIT有哪些種類呢?」
「很多喔!例如你上班的大樓證券化後叫做商辦REIT、你去逛的MALL或超市可以包裝成商
場REIT、出國玩或是出差住的酒店則是酒店REIT、工業設施、醫院甚至是基礎建設、電信
設施以及Data Center也可以成為REIT的物業喔!再告訴你，甚至日本還有溫泉REIT、美國
有監獄REIT掛牌，真是五花八門!」
「哇!你真厲害!那台灣有沒有REIT呢?」
「事實上台灣也有REIT，叫做T-REITs。但台灣的REIT制度比較不完善--10%的分離課稅、
多為法人持有而導致流動量不足、常因為套利空間大而導致持有人情願清算，再加上經理
公司長期具有多一事不如少一事的心態而不願積極優化投組，導致台灣的REIT市場長期停
滯，更造成台灣REIT收益率僅有2%的低收益率，真是可惜!不然其實告訴你，你去的中華
大樓、住的喜來登酒店、逛的新光三越，甚至是租用的住宅背後都有REIT的存在呢!」
「那除了台灣之外，其他國家的REIT有哪些?」
「目前亞太地區最大的REIT市場是澳洲的A-REIT，再來是以日本的J-REIT、新加坡的
S-REIT和香港的HK-REIT為主。但值得注意的是新加坡的S-REIT在星國政府的大力支持與
推動之下近期有急起直追的味道，甚至該國還揚言十年內將超日趕澳呢!其他的英國、美
國也有很多REIT呢!」
「那REIT的平均收益率是?」
「澳洲的話大概是4.5%(稅後約4%)、日本則是3.5%(稅後約3.1%)、新加坡約在6%，而香港
約在5.5%附近；歐美的話大約是3%上下。」
「那買REIT時有什麼要注意的呢?」
「大致上來說你需要注意他的物業品質、承租狀況、經營階層持有狀況(一般來說經理公
司和保薦公司都會持有一定單位數來顯示他們與受益人同屬命運共同體的決心)、現金流
量、過往派息紀錄是否穩定還有負債狀況；此外。有些REIT會用財務操作來製造高息的假
象(例如：前期持股股息放棄協議、舉債成本操作、租金補貼或是費用率操作...)，這你
也要小心!」
「此外，息口變化也要注意。最近美聯儲已經放出鴿中帶鷹的訊號，不排除今年加息三次
，倘若高息率變成常態的話那REIT就會面臨一定的壓力(因為REIT會舉債投資)；反之，像
幾年前ECB和BOJ宣布European QE(歐式量化寬鬆)和NIRP(負利率)時，REIT之類的高息資
產就曾走過一段大多頭呢!另外，去年6月英國退歐時，香港的公用股和HK-REIT更是一飛
衝天、一鳴驚人!」
「那買入之後呢?」
「買入之後你只需要適時注意業績、重大消息變化、每季看一次業績發表會上提供的
Presentation(簡報資料)以及每年看一下年報和AGM資料就可以了!其他的就交給經理公司
吧!還有，記得定期投入，不要像操作台股一樣整天盯盤、猜高低或是擇時進出，長期下
來一定會有不錯的成果!」
「謝謝你，關兄，你真是我的好朋友!」
「不客氣!下次再跟你講其他高息的標的，但你一定要來喔!」
「我知道!」看到Luton深鎖的眉頭終於紓緩不少、露出開心的微笑，我真是高興!
(未完待續...)
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