【買車位注意/上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下,民眾買房當然要計較有無虛坪,有不少民眾質疑房子坪數被灌水,讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪,將先從「車道面積」試刀,要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設,預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案,就因在預售屋買賣契約中,並未揭露「車道」屬公共設施的資訊,直到交屋時才把車道面積分給住戶,並要求補交價款,讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設,後經住戶檢舉,被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔? 買賣契約寫清楚
業界人士說,一般建案的停車場車道,有些由買車位的人共同分擔,也有些由所有住戶共同分擔,重點是看買賣契約有無寫清楚,不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說,建案公設比過高問題再受關注,民眾最常反映的就是「我又沒買車位,怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為,地下室兼具防空避難與停車空間,現行多數建商的作法是,扣除掉所有停車位之後,剩下的車道公設面積,就由全體住戶分擔,但依照「使用者付費」原則,有買車位的人,當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注,有的建案在廣告看板上都會載明公設比,尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過,內政部地政司則說,雖有人沒車位,但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等,怎樣的登記規定比較合理,將繼續研究,但有車位者,確實應多分攤一點公設。吳欣修也說,現已著手檢討「建築技術規則」,會在上半年與業界充分討論,預計下半年推動此制度。
此外,另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」,也是建商最容易作怪之處,常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室,這五項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%。吳說,現研議兩種「適度限縮」作法,一種是整體降低這15%,另一種是限制管委會空間的比率,像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出,車道面積最常被建商灌水,只要地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,一些看不到的角落、閒置空間,都常遭建商擅自挪用,如當成湯屋或健身房,最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚,哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意/下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 / 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴,車位價格也令人咋舌,自有實價登錄以來,最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚,一個要價870萬元,近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示,其實車位一直是用來「喬房價」的好工具,有的銷售人員會故意不漲房價,卻在車位動手腳,消費者一定要留意。
此外,內政部地政司說,為了解決停車位過小的問題,曾在6年前建議建築業界,停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理,所以若小於8坪,有可能是被灌入到公設中;而為配合民法規定,今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位,已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說,一般停車位的價格都是固定的,不太會因建物屋齡而減損,但最近車位價格漲價很多,有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示,很多人會殺房價,但停車位鮮少有人殺,常常是「不二價」,現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格,新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情;桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元,直追雙北市。
何世昌說,車位是調節房價的好工具,尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區,有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價,卻默默在車位上動手腳,消費者要留意;而先前房市大多頭時,很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」(指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元/坪),就刻意將車位價錢拉高,使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示,最常被建商灌水的公設就是「車道面積」,一般平面停車位約8到15坪,機械則為5到8坪,若登記的車位坪數過小、在8坪以下,很可能是車道被灌入到公設中,等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型,分別是法定車位、增設車位與獎勵車位;法定車位原本就多計入共有部分內,沒有獨立權狀,必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀,可以登記為專有部份,可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示,依現行民法規定,土地持分以「專有部分」,像是客廳、廚房、臥室等主建物,及附屬建物如陽台等面積去計算比例;但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中,停車位是屬於「約定專用」,並非「專有部分」,所以此次修法將車位列入「共有部分」,未來不管買多少車位,都不會分配到土地持分。
內政部也表示,本次契約修正僅是配合民法規定辦理,不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出,因修法到上路較為倉促,許多賣到一半的預售建案,就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分,而今年的買方適用新制、沒有土地持分,這種「一樓兩制」的怪象。
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三本皇琚 在 薛可正 Facebook 的最佳貼文
楊愛瑾的回憶|幸福面前的小遺憾
說起屯門成長藝人,除了住在大興邨的鄧麗欣,還有另外一位女歌手,我很想訪問一下。不過入行數年,苦無合作機會,最後只好請來鄧麗欣幫忙,藉著這個專欄代我邀請一下她的好姊妹。
很多年前的一個晚上,我跟朋友在彩華花園一間食店門外吃東西,突然看到一位少女從彩華花園大堂走出來,朋友們都行了一個注目禮,回個神後,大家都異口同聲說「呢個女仔好靚」。
後來,我在電視裡頭看到一個新晉女子組合表演,幾位少女當中,我第一眼就認得出她,連忙打電話給一起吃飯的朋友,要朋友証實一下「你哋睇吓係唔係佢?」
「係佢呀。」
「叫咩名呀?」
「唔知呀,都未唱完。」
她叫楊愛瑾。
又後來,很多年後,我租了當年吃飯的舖位來做生意,有朋友偶然會說起「Miki以前都係住呢度」時,我也會大叫一句「係!我當年就係坐喺你宜家坐呢個位,兜口兜面見到佢喺大堂行出嚟!」
為了做這個訪問,我維基了一下她,最後又發現,她是我小學的師妹。這些巧合都不算什麼,但足夠讓我用一個訪問,來紀錄一下這種小緣份。
好,開始了。
自小在觀塘長大,三年級時搬到屯門,插班到仁愛堂劉皇發小學,中一時入讀了梁球琚,中二時又轉到離家較遠的馬可賓,然後匆匆幾年又離開校園,搖身變成一顆小明星。我問Miki童年有什麼遺憾,她想了良久,說出太頻繁轉換環境而沒有跟其中的朋友和同學好好保持關係,直到現在也沒有一位稱得上是青梅竹馬的朋友,也許是一種小遺憾。
Miki的人很文靜,說話不慍不火,這跟她的好姊妹Stephy有點相近,但細聽她們的成長史起來,又感覺是兩個世界的人。Miki的靜態,像是一種養成,自小成長的環境安逸,初中時有爸爸每天接送上學,直到青春期反叛,覺得這種與別不同有點尷尬,開始選擇早點下車,跟其他同學一樣走一段小路回校,算得上是幸福的小煩惱。
小學放學後,跟同學到兆安苑的遊樂場玩耍,又或許是中學後學會到置樂利寶商場吃的「撈撈麵」,成為了Miki的屯門成長回憶之一,直到現在家人也住在屯門,但已搬離了彩華花園。
跟Miki說著,慢慢感受到她從小的萬千寵愛,問到她中學時有沒有難忘的經歷,她跟我分享了一件很「突破」的事情。
她於中學時曾經參加一個叫「基督少年軍」的課外團體,透過一次考取獎章的活動,她參與一個未知內容的行程,心裡想著可能只是一些普通的一天行山課程。報了名,最後才知道是遠足露營。幾位老師帶著幾位學生,一行十人,每位學生也背著比自己還要大的背包,裡面都是兩日一夜的裝備,Miki從來未試過這種上山涉水的活動,加上原本一起作伴的最好朋友又爽約。她本來就想退出,不過思前想後,最後還是出席了。
那短短兩天一夜的行程,她經歷了汗水與疲累,但同時也感受到身邊的愛與鼓勵,最後她完成了這個行程,她覺得自己解鎖了自己一個小成就,所以一直銘記至今。
說到初戀,也是發生在小學尾聲的時候,愛上一個小男生,兩小無猜地放學便到處逛,屯門公園是她們定情的地方,而那條熟悉的小拱橋,亦是兩人第一次拖手的地方。
這段感情很快便結束了,原因忘了,也不重要,生命中的小流星,劃過一筆就足夠。
近兩年,Miki將一個寄存在別的地方很久的鋼琴帶回家,雖然家庭生活有點忙,但她一直想於生活中留一點小空間,去做一些自己喜歡的事。中學時曾經考過五級鋼琴,喜愛聽Classical,比聽流行曲還要多,少女都喜歡優雅,一幀自彈自唱的畫面,曾經是她的小小目標,但學到五級時要忙的事又太多,一放下就是一段長日子,我勸她要趕快拾起,畢竟能令自己鍾愛的事,並不容易保持,既然一直都沒有忘記,那就去好好重拾一番。
最後想說到一件事,我聽來覺得有點感動的。
Miki住在彩華花園的時候,認識一個有三姊妹的世交家庭,三位姐姐都比她年長,但對Miki都寵愛有加。每次當Miki放學回家後,很多時候都會到她們的家玩,這三姊妹的二妹跟三妹跟Miki比較熟,可能是年紀比較近,那種接觸也比較親厚。
Miki沒有具體說到什麼,只簡單的說到在她們家裡就是吃吃零食,看看電視又一天,但就是多年後也沒有忘記在她們家中玩樂的感覺。可能就是從小轉換過太多地方,就像前面所說沒有好好留住值得留下的朋友,所以三位姐姐這一種「陪伴」,讓Miki一直記掛在心中。
直到Miki中學某一年,這三姊妹突然要搬了,可能年紀尚小,不敢表達也不知道如何表達,最後Miki跟這三位姐姐也失去聯絡,再也沒有見面。
我問Miki想跟這三位姐姐再見面嗎,她說也希望可以見一面,在整個訪談過程中,她這個答案格外顯得有力量,我也相信這是放在她心裡一直想完成的願望。
在此也希望,看到這裡的朋友,如果有任何蛛絲馬跡,又或者妳們就是當年的三位姐姐,希望妳可以聯繫這位當年的小妹妹,大家見個面問個好,這會是一件美事。
Miki最後也說到,沒有好好讀書,經常希望長大出來社會工作,是她另外一個小遺憾。她覺得不一定要讀很多很多的書,但人在生命的每一個階段,也應該要做好當前的事,不要亂了程序,最後怕是因快得慢,留下一個心裡的小缺口。
可能有一天,這位全職的幸福媽媽會再次拿起書本,讀一個未完的學位,去完成了自己心裡To do list的每一件小事,撫平那些擱在幸福之前的一個又一個小遺憾,
祝願妳都可以成真。
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乾隆十全武功是哪十全? | 知史百家
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所謂的「十全武功」是清乾隆時期的十次軍事行動,為乾隆皇帝自我誇耀之詞,按照乾隆自己說的是:「十功者,平準噶爾二,定回部一,打金川為二,靖台灣為一,降緬甸、安南各一,即今之受廓爾喀降,合為十。」
實際只有九次,事實上,廓爾喀戰役也有兩次。細分的話,應該是:1747至1749年的大小金川之戰、1755年的平定準噶爾達瓦齊部之戰、1755至1757年的平定準噶爾阿莫爾撒納之戰、1758年的平定南疆大小和卓叛亂、1762至1769年的清緬戰爭、1771至1776年再平大小金川、1786至1788年平定台灣林爽文叛亂、1788至1789年的安南之役、1790至1792年兩次征戰廓爾喀。
乾隆後期,八十二歲的乾隆皇帝在乾隆五十七年十月初三親自撰寫了《十全記》,記述他一生的「十全武功」,史稱《御製十全記》。乾隆帝並因此自稱「十全老人」。
十全武功是哪十全
一、兩平金川
乾隆十二年( 1747年 ),大金川土司莎羅奔公開叛亂,乾隆3次派兵進攻大金川,損兵折將,用了兩年時間仍未將其打敗,後來莎羅奔主動請降,乾隆找到了台階下,從金川之役抽身。乾隆中期,大金川土司再次叛亂,不斷侵擾進犯鄰近土司。
乾隆三十一年起,乾隆又是3次派兵才最終平定大小金川。
經過大小金川之役,此後清朝在這一地區廢除土司制,改置州縣。鞏固和發展了西南地區自雍正以來「改土歸流」的成果,加強了邊疆和內地的經濟文化交流。
二、兩平準部
乾隆十年(1745年),準噶爾部首領噶爾丹策零病逝,準部統治集團內部為爭奪政權而內訌,大貴族阿睦爾撒納爭權失敗,歸附清朝。
乾隆二十年(1755年)二月,乾隆帝利用這一機會,在阿睦爾撒納領軍下出兵伊犁(準噶爾汗國首都),五月佔領伊犁,平定達瓦齊勢力。隨後清廷晉封阿睦爾撒納為雙親王,釋放被準部扣押作為人質的南疆回教領袖大小和卓。
清政府將準噶爾分治,封阿睦爾撒納為雙親王。但阿睦爾撒納並不滿足,他歸附清朝是想借清廷之手消滅對手達瓦齊,自己當可汗。在與清政府交涉無果後,1755年八月,阿睦爾撒納發動叛亂,並擊潰清軍留守部隊。
乾隆二十二年(1757年),乾隆帝派蒙古人成兗劄布、滿族人兆惠領兵進攻,恰逢準噶爾遭受天花瘟疫,死者無數。阿睦爾撒納戰敗,逃往沙俄後亦染天花病死,沙俄將其屍體交給清朝。至此,清軍完全控制了天山南北兩路。然而剩餘的準噶爾人仍堅持抵抗,於是乾隆帝下令殺盡抵抗者。準噶爾人遂大半被屠,不久後滅絕。
三、平回部
被清軍解救的小和卓也參加了阿睦爾撒納的叛亂,兵敗後投奔統治新疆西部回族人的兄長大和卓。
乾隆二十二年(1757年),在小和卓的慫恿下,二人又發動叛亂,試圖脫離清朝的控制。但二人的統治卻很兇暴,不得人心。
乾隆二十四年(1759年),在南疆人民的支持下,兆惠率清軍打敗了叛軍。大小和卓逃奔巴達克山(今阿富汗東部)。清軍派人與當地部族交涉,巴達克山部族首領執殺大小和卓,把屍首送交清朝。此役後清王朝統一了西域,命名為「新疆」。從此,新疆完全歸入清朝版圖。
乾隆二十七年(1762年),乾隆帝設伊犁將軍,作為管理新疆的最高軍事長官,加強和完善了清朝對新疆地區的管理。
四、平緬甸
乾隆三十年(1765年),緬甸軍隊開始不斷侵入中國雲南普洱地區進行騷擾,雲貴總督劉藻兵敗卻謊報大捷,後自殺。新任雲貴總督楊應琚收復了邊境失地後貪功冒進遭到挫敗,卻謊報大捷,乾隆調查後令楊應琚自盡。
乾隆三十二年(1767年),明瑞接替雲貴總督,兼兵部尚書,經略軍務。他率清軍分兩路出境攻緬。清軍糧食不足。緬軍先主動後撤,在清軍糧盡時大舉反攻。
次年二月初,明瑞在後撤途中,被數萬緬軍包圍在象孔,除少數清軍突出重圍,明瑞與諸將士大部陣亡。
乾隆三十四年(1769年)二月,乾隆帝任命傅恒為經略,再次大舉征緬,沿途未遇緬軍主力,卻因熱帶雨林中的瘴氣而損失慘重。此時,緬甸東部新征服的暹羅(今泰國)暴發起義,緬軍為避免兩線作戰首先提出議和,此時傅恒率出關的3萬多清軍因中瘴氣僅剩1萬3千人,故未等議和開議,清軍即班師回國。
乾隆80生日時,緬甸國王因擔心清朝與暹羅夾擊,主動派使者祝壽進貢,要求恢復通商和冊封。乾隆即冊封其為緬甸國王,恢復正常貿易。中緬糾紛遂以緬甸納貢投誠,正式成為清朝屬國而完結,但此時距清緬戰爭結束已整整20年了。但此事仍被記入「十全武功」,乾隆帝的好面子可見一斑。
五、平林爽文起義
乾隆五十一年(1786年)十一月,台灣彰化地區天地會首領林爽文率領千餘人,在距彰化縣20餘里的大里杙起義,隊伍迅速發展到3000人,攻破台灣北部眾多城池,成為台灣歷史上規模最大的起義。林爽文佈告安民,並申明軍紀,群眾痛恨清朝的腐敗統治,紛紛加入,聲勢很大。這時莊大田在南路回應林爽文起義,起義軍攻下彰化後,推林爽文為大盟主。起義軍彼此平等相待,兄弟相稱。對貪官污吏堅決鎮壓,沒收一些地主的土地給起義群眾耕種。
清廷先後派提督黃仕簡、任承恩,閩浙總督常青,陝甘總督福康安帶領官軍渡台鎮壓。開始時軍事上毫無起色。
乾隆五十二年(1787年)十一月,福康安到達台灣,對起義軍進行分化瓦解,以優勢兵力解諸羅之圍,又接連攻下鬥六門 、大里杙等軍事要地。不久,莊大田負傷被俘,就地斬首。
次年正月初五日,林爽文被俘,押往北京後被淩遲處死。
六、平安南
清乾隆五十二年,廣南王國(今越南南部)親王阮文惠攻打安南王國(今越南北部),直搗其首都東京(今河內)。安南國王黎維祁逃到廣西,請求清政府干涉。乾隆帝認為,百餘年來,黎氏王朝朝貢不絕,清朝有「興滅繼絕」的義務。遂派兩廣總督孫士毅率兵1.2萬人。雲南提督烏大經率兵8千人,並集結黎氏王朝殘餘勢力,於1788年反攻。
起初戰事比較順利,取得一些勝利;後來孫士毅輕敵冒進,在次年遭到慘敗,狼狽逃回國。阮文惠並不願與清朝為敵,因而派侄阮光顯「齎表入貢」。
乾隆五十五年(1792年),阮文惠改名阮光平,親自到北京祝賀乾隆帝的八十壽辰,乾隆帝封他為安南國王。
這次戰爭,清軍無疑是失敗了,但由於阮文惠最終主動停戰請和,乾隆帝仍把它記入「十全武功」。
七、兩平廓爾喀
乾隆五十三年(1788年),廓爾喀(今尼泊爾)因不明原因(可能是追討地方官欠款或宗教問題)攻擊清朝,清朝派去談判的官員巴忠竟私下允諾每年賠款1.5萬兩,待廓爾喀退兵後向中央謊報戰功;但不久因為巴忠未履行允諾,廓爾喀兵再次進攻,巴忠自殺。
乾隆五十七年(1792年),福康安率兵反擊廓爾喀,清軍一路追擊,翻越喜馬拉雅山連續作戰,大敗廓軍。清軍深入廓爾喀境內以圖攻陷其首都陽布(加德滿都),但未達目的,反而因驕傲輕敵而勞師損兵。
乾隆五十八年(1793年)正月,廓爾喀與清朝議和,制訂《欽定藏內善後章程》,規定駐藏大臣與達賴喇嘛地位平等,並制定「金瓶掣簽」制度來認定達賴、班禪的轉世靈童,加強了清政府對西藏的統治。
1792年,廓爾喀(今尼泊爾)再次侵入西藏。清政府命福康安等率兵入藏,敗廓爾喀兵。史稱清反擊廓爾喀人之戰。
清兵凱旋之際,乾隆帝回憶即位後在邊疆地區建立的十大武功,因作《十全記》以紀其事:「十功者,平準噶爾為二,定回部為一,掃金川為二,靖台灣為一,降緬甸、安南各一,即今二次受廓爾喀降,合為十。」乾隆帝因此自稱「十全老人」。
乾隆十全武功對中國的影響
一、意義
清前期諸帝仍有「守中治邊」「守在四夷」的傳統意識,但卻少有「內華夏外夷狄」一類的看法。雍正帝明言:「何得尚有華夷中外之分論哉!」「中國之一統,始于秦;塞外之一統,始於元;而極盛於我朝,自古中外一家,幅員極廣,未有如我朝者也。」
清朝保守疆域的觀念亦較明確,乾隆帝說:「夫開邊黷武,朕所不為;而祖宗所有疆宇,不敢少虧尺寸。」由於處理與北方遊牧民族的關係較為得法,重北輕南的治邊傳統傾向在清代不明顯。開始著力收復歷代疆域。
這10場戰爭,有勝有負,都打得艱苦卓絕。孟森評價:「高宗(乾隆)於新疆定後,志得意滿,晚更髦荒。自此以前,可言武功;自此以後,或起內亂,或有外釁,幸而戡定,皆救敗而非取勝矣。」為了應付繁浩的軍費開銷,當時鹽商總計捐輸不下1310萬兩白銀之巨。
乾隆的「十全武功」,情況不同,性質各異:有鎮壓民變,有平息叛亂,有揚兵耀武,有小題大做,有得不償失,有多管閒事,有維護正義,有反擊侵略。如新疆用兵三次,廓爾喀用兵兩次,這五次用兵對新疆、西藏的鞏固統一具有重大的歷史意義。但是,也有的用兵是小題大做,窮兵黷武。如大小金川之役就是這樣的。
乾隆利用清朝強大的軍事力量和少數民族之間的隔閡,兩次平定西北的準噶爾部,一次平定新疆回部,兩次征服西南的大小金川,一次鎮壓台灣林爽文起義,一次出征緬甸,一次出征越南和兩次出征尼泊爾的廓爾喀。其中對歷史影響最大的是西北方面的軍事行動,密切了中原與少數民族的關係,加強了中央集權。
二、評價
從戰爭事件上看,從乾隆十二年(1747年)第一次戰爭開始到乾隆五十七年(1792年)結束。事件長達45年,幾乎伴隨著乾隆的統治歲月,也是乾隆不可磨滅的歷史功績。
從戰爭對象上看,有外國的、本國的、有廓而喀王、有藩屬土王、有蒙古大汗、有回部和卓、有金川土司、有台灣反清義士,作戰時間少則一年,多則三四年。
將近半個世紀的連續戰爭,不僅耗費了龐大的軍費,死傷了眾多的官兵,同時老百姓的生命財產損失更是無法估量。所謂「十全武功」,不過是一個好大喜功者的幻想,乾隆確實有窮兵黷武、好大喜功之嫌,但是這十次的戰爭保障了中國領土的完整和國家的統一,在這一點上,乾隆的功績不可抹煞的。
(本文由「歷史春秋網」授權「知史」轉載繁體字版,特此鳴謝。)
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3. 不希望投放太多時間和金錢在通識,但又想用最快速度獲得溫習重點。
4. 需要不斷重溫課堂才能入腦的同學。
5. 住偏遠地區的同學(離島、新界等地區)
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1. 整合本年重點議題,幫你聚焦溫習內容
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4. 了解對手犯錯和得分的模式,知己知彼
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