【又來亂!政府擬檢討免計容積公設...】
賴正鎰指出，公設多寡跟房價並無絕對關係，通常建案公設區分「小公」、「大公」。「小公」是指建物的兩支樓梯、電梯梯間等設施，即由部分住戶共同分擔的空間...
https://ctee.com.tw/news/real-estate/445592.html
免計容積公設 在 工商時報 Facebook 的最佳貼文
同時也有3部Youtube影片，追蹤數超過134的網紅桃園市議員簡智翔，也在其Youtube影片中提到，【智翔的議會質詢-都市發展局、地政局（10/14）】 ＃煉油廠都市計畫變更 首先詢問都市發展局，因為上個會期都發局曾在中油煉油廠遷廠議題中回覆道：隨著經國特區的開發與桃林鐵路活化利用，已著手辦理都市計畫變更，今天智翔詢問進度，也得到局長承諾，明年度上旬將可以看到計畫內容。由於中油煉油廠是南崁都市...
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【智翔的議會質詢-都市發展局、地政局（10/14）】
＃煉油廠都市計畫變更
首先詢問都市發展局，因為上個會期都發局曾在中油煉油廠遷廠議題中回覆道：隨著經國特區的開發與桃林鐵路活化利用，已著手辦理都市計畫變更，今天智翔詢問進度，也得到局長承諾，明年度上旬將可以看到計畫內容。由於中油煉油廠是南崁都市計畫與林口都市計畫中的特種工業區，遷廠茲事體大，都市計畫的變更將有賴市府同仁的努力了。
＃公共設施保留地如何取得
根據市府資料，都市計畫近期正進行通盤檢討，但除了部分公保地解編之外，評估仍有需求並維持原規劃的公保地，到底要如何取得？ 針對這個問題，智翔想提供兩點建議，例如跨區重劃，藉由解編部分公保地（例如經國路和莊敬路交叉口旁的文高二用地）來跟鄰近的兒童遊戲場用地的地主交換。
但即使如此，肉地不足使得能交換的公保地有限。能否尋找更大範圍內的肉地，例如地政局手上的配餘地，在財務可行的前提下，來跟公保地地主交換，取得公保地以開闢民眾急需要的設施？
再者，由於目前容積移轉沒有政策工具引導集中移出，以至於眾多公共設施保留地由於容積移轉不完整，未達總面積的一半，而無法開闢使用。針對這個困境，或許可以請需地機關公告特定公設用地，集中接受受贈，提供行政便利，以利集中取得特定公設用地，及早開闢公設。
＃不因多目標使用減少公體綠廣兒用地的劃設目的
近年來市府在興建許多公共建設時，以「多目標使用」為方針，在各項用地上興建其他用途之公設，卻面臨諸如藝文廣場總圖、中正公園地下停車場居民反彈綠地減少的爭議｡
所以智翔這邊也建議市府，未來如果要新增沒有在原本都市計畫內規劃的公共設施，是否可以在市府仍有大量未標售配餘地的新設重劃區內，盡量運用配餘地來辦理，而不是佔用原本的公體綠廣兒用地？
例如鐵路地下化後，中路站的周邊開發，就可以來運用，儘早在都市計畫內先行預留社福、公托、公幼、停車場等用地，避免日後因公設需求，把原本綠地內的埤塘公園拿來做「多目標使用」，相信儘早規劃，可以創造居民需求與公共利益的雙贏。
＃桃林鐵路路權
另外，智翔也詢問到桃林鐵路的開發路權，局長則表示透過台鐵地下化之後的回饋開發面積給台鐵，也一並取得了桃林鐵路全部的路權，希望未來的桃林鐵路路廊，能夠儘早並妥善地做規劃。
＃公告地價調整
＃預售屋契約事前審查
由於時間有限，最後智翔向地政局請教兩題，一是公告地價的調整，由於公告地價兩年調整一次，最近一次是2017年，2019年底才會再調整，想詢問公告地價能否更接近市價。第二則是預售屋契約的事前審查，這邊以臺北市預售建案契約核備地圖為例（連結： https://reurl.cc/pEaza)，既然臺北市可以做到事前審查，為何桃園只能事後抽查？
以上兩點皆與許多市民朋友所關心的房價、購屋議題相關，而總結今日的質詢重點，由於都市發展不僅在於提升市民需求，滿足公共利益，同時也要能兼顧行政上的便利與地主權益，這些問題都具有相當程度的專業成分，除了會後的報告之外，智翔也希望日後能與相關局處做更多的討論。
免計容積公設 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
190330三立iNEWS 0.75坪車位開賣88萬 遭控佔公設蓋停車塔
影片網址→https://youtu.be/Co6liiDtZEI
北投一處停車塔業者拚銷售，祭出單買一車位88萬，買兩車位168萬優惠10萬，還送汽車美容和免繳兩年管理費等利多，但30個車位賣不到一半，除了因為售價不算便宜之外，還爆出和隔壁棟大樓有產權糾紛，不過代銷業者強調停車塔產權獨立。
記者吳承斌、黃昕晟、吳雅婷／台北報導……↓
10層樓高停車塔高高矗立在巷子底端，北投這處停車塔一個車位開價88萬元。
民眾：「機械的話88萬差不多，應該可以（接受）。」
民眾：「這邊大廈滿多需求滿大的可以（接受）。」
看準附近住宅多業者賣停車塔車位開價88萬元，兩個車位優惠10萬賣168萬附帶送全車美容，以及每月合計近千元的管理費、電費兩年免付。
房仲業者陳泰源：「如果房子跟車位是綁在一起，那時候買車位相對有價值，如果說車位本身產權獨立的買賣，通常價格會打對折。」
30個車位約莫一半還沒賣出去，以北投當地車位行情平面車位200萬元起跳，機械式約180到220萬元，但是機械出入、機械停車的「雙機」停車塔恐怕不到100萬元。
鄰居：「沒人敢買，因為我們在告他誰敢買。」
鄰居爆料因為產權糾紛，停車塔業者和隔壁棟同名大樓正在打官司，但打開房屋交易平台也有販售資訊，車位坪數 0.75坪還特別註明「產權獨立」。
房仲業者陳泰源：「到底是跟房子公設綁一起，公設的停車位還是容積獎勵的停車位，真的是可以不是社區內住戶，外人也可以承租使用嗎？看到廣告說坪數才0.75這個是非常弔詭的。」
儘管代銷業者強調產權沒問題，但專家提醒購買前釐清產權所有人，以免衍伸糾紛沒完沒了。
（整理：實習編輯黃韻璇）
新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=519947&From=Search&Key=停車塔
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/04/190330inews-07588.html
免計容積公設 在 林佳龍 Youtube 的最佳貼文
立法委員林佳龍今日於內政委員會質詢時表示，針對公共設施用地解編，以及容積移轉等問題，中央政府不應草率行事，而需在尊重地方自治，以及人民財產權與就業權的前提下，先由行政部門擬妥相關修正辦法，送立法院審查，並透過舉辦公聽會等方式，廣納各方意見後，再行定案。絕對不能在程序正義尚未走完之前，就隨興對外放話。對此，內政部長李鴻源也在現場承諾，第一，相關的辦法現在都僅止於研議階段，離完成還有相當距離。第二，未來內政部將舉辦公聽會，讓各方意見都有表達空間。
林委員表示，在公設地解編的部分，內政部一方面應進行修法，好讓各地方政府可以有一致的法源依據。但另一方面，由於地方政府比中央政府更了解在地需求，因此，修法方向不宜在細節上有太多著墨，而是該重視因地制宜。換言之，在擬定大方向後，就授權由各地方政府來執行。對此，李部長也表示同意。
此外，林委員指出，過去長期以來，政府沒有編列預算來徵收大量已開發的公設用地。坦白說，這就已經有錯在先了。但如今卻又放話要取消目前運作正常的民間容積移轉市場。不僅將影響相關從業人員的生計，對於土地所有權人而言，也會造成損失。林委員強調，根據現行的都市計畫法，容積移轉本來就是政府與民間各有角色的二軌制，但若貿然改成由政府設立容積銀行，進行全面壟斷的一軌制，所可能產生的後續效應，恐怕弊將遠大於利。最後，林委員說，由日前高雄市通過自治條例的經驗就可以看出，事實上，地方政府有能力在現行二軌置中取得兼顧多方利益的平衡辦法。也因此，中央政府在此問題上，應多尊重地方政府自治權力，避免弄巧成拙。
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一般所稱的容積率是為""基準容積""加上機房設施和梯廳獎勵為""免計容積"" ... 商業用的有些住宅區還將一樓當停車空間(位)使用在二次施工變成公共設施 ... <看更多>
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內政部將推「虛坪改革」，擬先就車道、停車位問題優先處理。專家認為，雖然虛坪改革會壓縮到建商利潤，但只要能解決車位問題，被灌水的 公設 就可解決8 ... ... <看更多>
免計容積公設 在 Re: [新聞] 政府強推實坪制恐助漲房價- 看板home-sale 的推薦與評價
HOA就是管委會，
所以公設不是登記在個人身上，而是登記在管委會上
我覺得這樣子非常合理，因為誰家公設是自己維護的？還不是都管委會統一維護。
那登記在你身上有什麼用處嗎？
你知道哪一塊是你的嗎？不知道
你能佔用一塊放自己東西嗎？不行
那登記在管委會跟登記在個人，哪有什麼差別。
美加高級公寓管理費可以很高的，而且還逐年提升
但一來是美加養護費用、人工費用本來就高
二來是很多公寓都是夏天包冷氣、冬天包暖氣
有些甚至連家裡的水電費都包在管理費內
那能不低嗎？
廣告實坪制的效益短期看不出來，房價甚至會上漲
但長期建商會改變他的策略來因應。
打個比方 同一棟大樓現在算法
100坪3000萬的房子 35%公設 15%陽台 50%室內，這樣一坪是30萬
同樣100坪3000萬的房子 35%公設5%陽台 60%室內 ，這樣一坪還是30萬
但你覺得買到的是一樣的嗎？
但如果用實坪制，
一個是60萬/坪，但陽台多幾個；另一個是50萬/坪，但陽台只有一個。那你要買哪間？
若空空覺得因此會降價，那可能要失望了
甚至老電梯公寓還會賣的更好
但建商若再建一些華而不實的公設想拉抬總價，就看民眾買不買單了。
※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)》之銘言：
: https://www.investopedia.com/terms/h/hoa.asp
: https://www.ramseysolutions.com/real-estate/what-is-an-hoa
: 歐美說沒公設在個人權狀那種是這樣的
: 公設權狀資料細節都登記在HOA
: 之前就討論過
: 東西 總是要有人持有 管理
: 只是形式上的問題而已
: https://resources.realestate.co.jp/buy/questions-to-ask-when-buying-a-condom
in
: ium-in-japan/
: https://reurl.cc/klz92r
: 日本也是
: 總之所謂的
: common areas and community property
: 私人社區共用設施=台灣公設
: 不是公眾設施
: 但是魯空會一直說不用花錢買
: 理論上可以
: 沒差
: 如果你變成租用私人社區公共設施
: 然後公設方面
: 從水電管線 電梯 樓梯 停車場 停車場出入口 垃圾分類區
: 等
: 都是另外支付租用，外牆只要管理人說覺得髒要洗 就是強制費用，因為都是租用的。
只
: 要拿出來合理費用單據都要買單。
: 大概管理費翻個3倍吧？
: 之前有人說沒登記什麼的，甚至HOA
: 我記得我有段時間有翻出來資料
: 都有財產細節在HOA內
: 是因為沒有要查細節的話 簡章資料告訴你大概有什麼而已
: 我有點懷疑這世界上居然有人完全沒有物權的觀念
: 私有物權和共同使用物權還有公共物權是完全不同的
: 這種算是小學生等級的“常識”
: 簡單找不到 不見得沒有資料細節
: ※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: ，
: 多
: 的
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: 3:
: : 一堆在那邊幻想實坪制的, 根本就不知道什麼是公設, 為什麼有公設
: : 這篇就是很典型的, 「買房只需要買居住空間」, 經典笑話
: : 要了解什麼是公設、為什麼要有公設
: : 你要先了解, 房子並不是你想蓋多大都可以
: : 一塊土地, 依照土地的大小跟使用分區, 有法定的可建築面積上限
: : 而政府為了消防或建築安全, 會要求蓋房子的時候一定要蓋某些設施
: : 這部分因為是配合政府法規, 所以政府會給你額外的面積, 稱為免計容積面積
: : 這兩種面積, 可建築面積沒有使用限制, 要做一般居住空間或其他使用都可以
: : 免計容積面積則必須依照法規使用, 不能當作一般居住空間
: : 除了少數豪宅, 大部分人買房子是追求居住空間最大化
: : 所以建商要蓋出好賣的房子, 當然是把可建築面積盡量保留給居住空間使用
: : 所以一般來說, 可建築面積絕大多數都會蓋成居住面積
: : 公設則會放在免計容積面積
: : 下面這張圖, 是大樓的免計容積項目跟上限
: :
: : 陽台跟梯廳在各樓層, 共用15%空間
: : 兩座以上安全梯+電梯+排煙室+機電+管委會則在各層樓合計佔15%
: : 這部分如果陽台跟梯廳各一半的話, 那公設就佔各樓層的22.5%
: : 加上一樓的騎樓、梯廳
: : + 屋頂的屋突(通往屋頂的樓梯間、電梯的頂端空間、機電、水塔、避雷針)
: : + 地下室的電梯、機電、機車停車位、供裝卸用的停車位、車道、防空避難空間
: : 這些就是一棟大樓的公設所在
: : 一般來講, 健身房、圖書室、KTV這些東西
: : 多半是利用安全梯那15%有剩餘的部分, 以管委會使用的名義設置
: : 佔整棟大樓的比例非常小, 也不可能佔太多
: : 因為上限就15%, 還得扣安全梯電梯那些
: : 另外, 依照法規, 必須是建物才能登記在建物權狀上作為建物的一部分
: : 所以室外的花園、走道、游泳池, 都不能也不會被計算在權狀上
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.117.151.31 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1683216871.A.8CE.html
的？
※ 編輯: techih (45.134.142.71 美國), 05/05/2023 01:18:02
建商當然想最大化室內面積，但他一層10戶是要怎麼降低公設比啦
笑死人，你的最低不是我的最低XD
※ 編輯: techih (115.165.218.214 臺灣), 05/05/2023 12:52:58
... <看更多>