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趕在皮蛋放聖誕假前我卯起來包貨，終於大致抵定，不免俗來曬下今年的聖誕樹。
前幾年曾經很執著要真樹，後來面對事實，真樹會掉葉子、不符合我的潔癖，而且真樹在收工時得特地載到回收場，里嚨未天？還是實際點，好好買顆模型、每年拿出來擺。
一顆聖誕樹，好多回憶。回想三年前孩子掛裝飾時得蹬著台階、然後是墊腳，今年長高、伸手幾乎能摸到樹頂；遵循傳統，每年買一兩個、累積起來的裝飾背後都是故事：玻璃圓球裏的小老鼠是寶寶的第一個聖誕節、木頭胡桃鉗娃娃從科隆市集買來、米字旗收購在我入籍那年... 還有樹頂的刺繡 Topper 是皮蛋七個多月時因為嚴重婆媳問題、我過了一個非常悲慘的聖誕節，那時我們住在山坡上的小房子，我推著嬰兒車下山在藝品店裏買了這顆星星心裏很是絕望，那兩年流了好多眼淚、好多歇斯底理，現在看來都是感謝，感恩婆婆讓我更堅強。
每天拿不同盒子敲敲搖搖磨磨蹭蹭是皮蛋從現在到25日早上拆禮物前的最大娛樂，這就像倒數曆每天只能開一個窗一樣、是鍛鍊心性的好時機。
樹下、由親朋好友準備的禮物之外，聖誕老公公送的是聖誕夜塞在床邊襪子裏的小零小碎 stocking fillers。往年這些大多由我張羅，今年真的很感恩啊，某人領悟到在家工作 (上網買東西) 的樂趣買了很多有的沒的要塞襪子，but but but 他買東西不看尺寸買了一隻獨角獸公仔，送來大隻到我們都嚇一跳，所以這幾天的任務是買一支夠大的襪子來裝。
下篇我收集了一些聖誕禮物點子，有空再寫。
【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢：佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。
2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲：先達廣場
「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生：地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」
記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜
《哈佛知識分享： Where is your Mickey? 》
啱啱做完一個case study on Disney. 佢今日嘅過萬億嘅市值，開始純粹就係靠嗰幾隻公仔走嚟走去， 點解佢咁成功呢? 想了解我們的 Mickey 是什麼?
【盛滙商舖基金Fund III 推介會】- 10月25日
- Fund I & II (2016至2018) 基金購入物業之表現回顧
- 分享如何改善配套及提升商舖租值
- 李根興博士分享選舖法則
- 講解Fund III的集資形式及目標
講者：創辦人李根興博士及投資團隊
日期：10月25日(星期四)
時間：1:00pm 至 2:30 pm
地點：中環新世界大廈一座1502-3室
費用：全免 (已包午饍及飲品)
# 只適合持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士參與
報名方法：
Suki / Monica 28301111 或 Whatsapp: 92185223 或 email: cs@bwfund.com
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啱啱上完一課 case study on Disney. 佢今日嘅過萬億嘅市值，開始純粹就係靠嗰幾隻公仔走嚟走去， 點解佢咁成功呢? 做生意，你要知道 where is your Micky?
1923年華特迪士尼 Walt Disney 係佢自己hometown Kansas City 生意失敗之後，就決定搬去荷里活發展佢嘅卡通事業。 佢哋出名嘅第一隻公仔叫做 Oswald, The Lucky Rabbit， 可惜由於版權問題，佢唔識得保護好，就比distributors 分銷商"偷"咗隻公仔。
將隻兔仔改變咗少少，1928年 Walt Disney 再畫出咗老鼠， 當然叫做米奇老鼠喇，可惜當時無人願意將佢變成卡通片發行。由於當時卡通片係全部冇聲嘅，佢就加入咗啲聲音 synchronized sound， 之後再將自己把聲為米奇老鼠配音， 嗰條卡通片名為Steamboat Willie 就大賣啦，米奇老鼠亦都一夜成名。
當然亦都唔少得 Micky 身邊好多朋友: Minnie, Pluto, Donald Duck, Goofy 等。 再加上後來1937年推出嘅 Snow White, 1940年嘅 Pinocchio, 1950年嘅 Cinderella, 1953年嘅 Peter Pan， 同1959年嘅 Sleeping Beauty等。佢哋亦都成為咗早年Disney 賺錢嘅基石。
小朋友嘅電影，係全世界最賺錢嘅電影， 因為你同我睇條片睇一次，但係小朋友睇同一條片就可以睇十次。 我個三個女前幾年愛上Frozen，佢哋真係睇足十次，日日唱let it go ....之餘，仲成日要買Elsa 公仔，買 Anna 條裙， 著晒制服請晒朋友來開 Frozen party，仲要去埋Disneyland 同埋 Disney Cruise 去搵 Anna 同 Elsa， 你諗下，就咁一套卡通片就為Disney帶來幾多收入。
呢嗰， 亦都係喺我class入面所講嘅 Disney Magic, (1) 由個卡通公仔開始，放上大螢幕， 呢個係最有效嘅宣傳之餘， (2) 所有細路仔都想買佢嘅玩具/產品， 由於受到版權保護，所有產品都比其他人貴一兩倍。(3) 之後個個細路仔就再熬佢阿爸阿媽一定要去迪士尼樂園探下啲公仔，住佢哋嘅酒店， 呢幾年甚至乎要上埋佢哋嘅郵輪。循環再循環。
點解無人抄? 因為這Mickey Mouse差唔多已經一百歲。唔單止感染到個細路仔，佢嘅父母，佢嘅祖父母都一齊經歷過，感染過， 帶起返唔少嘅童年回憶，呢個就係Disney 最 classic 嘅Mickey啦。 其他人點抄都好難抄到。 亦都係因為咁， Disney 呢幾十年呢就憑著呢三個圈，加埋其他嘅收購合併，發展到今日過萬億嘅市值。
做生意你要問自己，where is your Mickey? 有乜嘢嘢你係叻過曬所有其他人， 其他人好難抄你， 你又能夠循環再循環做得更大呢? 我做鋪，我相信我嘅Mickey 就係我能夠有效增加店舖嘅 rental yield 之餘，能夠同租客達致雙贏嘅能力。 想知我哋點做?歡迎嚟我哋8月25號(下個禮拜四 lunch time 時段)的商舖基金推介會。 我哋現正集資2億去製造多啲Mickey. 嚟唔嚟都好，你都認真你諗下 Where is Your Mickey 啦!
2.#社團僅提供平台不負責兩造買賣交易過程與結果。 3. 2020/02/23開始禁止競標文。 4.買賣雙方請明確刊載商品資訊及價格，請勿挑釁與謾罵，尊重他人賣場，#請買家賣家PO前 ... ... <看更多>
我家裡有一堆海賊王、扭蛋、娃娃和整套的便利商店公仔，想問有台北哪裡有推薦的公仔娃娃收購店？？？？ 2. 回應4. 這個不叫#情報應該要打#詢問# 請益. B12018年2月10 ... ... <看更多>
公仔收購店 在 [問題] 收購玩具的店家- 看板kachaball - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
想請問一下各位
台灣哪裡有在收購玩具的店家呢?
小弟有點收藏想要一次性出清
不過因為量有點多 加上人在國外
所以希望可以找到玩具店願意一次收購的
我的收藏主要以戰隊,勇者,聖依神話,變形金剛為主
希望有知道的人可以告知了 感激不盡
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