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唔知做咩事，最近又吹起「同外國政府傾，俾塊地你起新香港」。

好好笑架，你知唔知成個英國有一大堆地一向都屬於香港人架？那個香港人叫：李嘉誠。

係呀，Deptford 早排咪係咁用「香港人生活區」、「新香港」黎sell班水... 不，是投資者去買嘅？香港人唔係唔支持返自己香港人呀嘛？

咁好囉，要俾錢起社區你又唔鍾意，但唔緊要，我有個折衷方案：英國有一個大島，至今無人居住，售價百零萬英鎊，若果大家有鋪開荒癮嘅話，2000個人，每人夾一皮港紙買佢落黎，到時候你可以起你嘅新香港。

不過，提提大家，若果來這裡建新香港，請帶備民建聯區議員隨行。點解呢？因為呢個島係好多瀕危雀鳥的居住地，你要搵民建聯區議員打爛晒佢地啲蛋、鋸樹毀巢，到時候千山飛鳥絕，大家才能摘去鮮花，然後種出大廈— 來個99層的海之戀怎樣 😉

下？開荒咁辛苦，又唔鍾意呀？

擺底幾百萬港紙買誠哥啲樓又唔鍾意，平平地開荒又唔得，咁其實大家想點呢？講到尾，其實都係又想要靚地但又唔想俾錢。難民我見得多，但搭business class飛黎英國、成身名牌再拎住個值成皮野嘅日本電飯煲嘅難民，我真係第一次見。

#你咁都係難民嘅話
#英國幾多人連難民都不如
#英國好多城市都有住屋問題
#劃塊地俾你嘅話
#我相信會暴動
#排華是怎樣開始的
#到時候又話英國人歧視你
#你試下有班大陸人去政總門口請願要香港割塊地俾大陸人同聲同氣免受歧視搞紅色經濟圈
#己所不欲
#Must施於人
#下圖係英國個荒島
#講真唔好話開荒
#你無wifi打唔到卡呃like都典黎典去啦
#然後又會有人問個島點樣裝寬頻
#點解英國啲網速咁慢
#你老味你咁威水自己潛落海底鋪條香港人光纖啦
#記得上網問光纖帶上飛機要手提定寄倉呀
#見到呢啲問題就火滾

【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)

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#香港有史以來最詳盡的收購計算影片，#收購舖和樓如何計數，#舖樓收購基本知識

《第129商舖知識: 果欄有無舖賣或租？》喺我身後面既油麻地果菜市場(俗稱「油麻地果欄」或「果欄」)，究竟呢Ｄ「舖」或者D「欄」，可唔可以買賣或者租來做生意嘅呢？答案就係唔可以，同埋 maybe. 

睇番依家既規劃大綱圖，呢躂地係規劃為政府、機構或社區用途，即係政府用地，但點解又唔見政府有為果欄好似其他副食品批發市場招標或招租呢？ 簡單嚟講就因為世襲制度，一代一代傳到而家。 因次買買果欄入面嘅「舖」或者個「欄」就係唔可以嘅， 因為塊地唔係私人物業。

詳情即係點呢，咁要從果欄既歷史講起。

果欄建於1913年，初期經營的商鋪只以草棚搭成。早年果欄除批發水果外，還經營蔬菜、雞鴨、魚等鮮貨，部份果菜欄兼賣米糧和副食品。果欄的範圍內有果菜欄、雞鴨欄、魚欄、木器廠及機械廠。直到1920年代至1930年代，香港政府才開始批地讓欄商興建固定樓房，多幢一、二層高的磚石建築逐漸組成今貌，較著名的是秀和欄。

每間欄舖建築風格不同，部份兼有地舖和天台，部份沒有天台，只有金字屋頂。1952年政府考慮到水果批發量增加，水果欄營運地方不足，將石龍街的菜檔地段改建成16間水果欄，由於當時檔主共同聘用同一間建築公司，所以於1952年建成的16個果欄外觀十分相似。新欄高兩層，連天台計三層，採用上海式批盪，各間格局相同。

1960年代初魚欄及菜欄搬往長沙灣，水果欄佔用部份地段，興建停車場起卸貨物，其餘地段改建咗做三間小學 (油麻地天主教小學、灣仔堂基道小學、東莞同鄉會方樹泉小學)。1970年代初雞鴨欄遷出，對面嘅華德大廈的水果欄遷入原址。果欄從而慢慢演變成今日既面貌。

果欄由政府批地興建，政府是果欄地的業主，欄商需要向政府繳納差餉、地租。 但現實地，我聽九龍果菜同業商會副理事張志祥嘅訪問講過，好多欄商都係霸咗塊地用，無交地租嘅。 同埋部分舊式啲嘢，都要俾額外嘅牌照費。Food Market License 費咁啦。

正統嘅話，地就係政府嘅，欄商就自己興建舖位作批發之用。昔日果欄曾多達200至300名欄商，但舖位只有幾十間。欄舖面積大，舖主可向多人分租。近年不少外人到油麻地開欄，部份向舖主租舖，部份從其他欄商頂入舖位做，因此舖主唔等如欄商。所以只可以向舖主或欄商租舖或頂讓使用權， 唔可以好似外面正常物業交易咁， 經過田土廳買賣舖位或欄位。

1970年代前果欄一般早上10點開工，至下午5點下班。直至1970年代後貨櫃普及，水果的包裝及運輸方法改變，果欄營業時間一直推早，直至現時凌晨12時開工，翌日早上9點收工。 橫掂朝頭早九點都已經收工喇，無理由嘥咗日頭嘅時間喇。因此近年越嚟越多人日間向欄商租舖做生意，開店零售水果， 好似我後面呢條石龍街咁， 聽講好多外來商戶進駐，每間舖租金每月大約三至七萬啦， 我強調我只係聽呢道嘅人吹水嘅時候講，我無證據呀。多咗零售店就自然吸引人流，令到日頭既果欄都熱鬧起來。 歷史遺留落嚟，正式地，每間舖只係需要向政府交地租，聽講每月每檔幾百至幾千蚊啦。

我喺果欄附近嘅地產舖走嚟走去問過下， 果欄鋪內嘅轉讓全部都係熟人介紹， 藤㨢瓜、瓜㨢藤，極少經過，外面中介人或地產代理做， 所以如果你想喺度租番間舖做生意？ 就睇你識唔識人，自己搵下啦。

1990年，果欄被古物諮詢委員會列為香港三級歷史建築，於2009年改列為香港二級歷史建築。 香港依家總共有332棟二級歷史建築物，即係具特別價值而須有選擇性地給予保存嘅建築物， 換句話講，我估果欄都有排係道唔使搬、唔使拆㗎啦。 政府收租又唔多，梗係繼續有得做啦。

買舖 要買得PRO, 投資商舖的確要唔少知識。想問舖，記得搵我哋盛滙啦。

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② 關於「橋渡しProject」
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話咁快就黎到最後一集啦，好多謝大家呢兩集嘅支持，陪伴左我一年四日去日本電台拍攝的工作，一齊記錄低我去過啲咩地方，去睇一啲好靚嘅風景欣賞唔同嘅地點！可能啲三集同我以往嘅旅行影片會唔同，冇乜搞笑位或者冇乜黑洞嘅出現！但我見到好多觀眾對於我怎溫泉打格仔有好大嘅迴響！我自己暗爽左一下！
今集係我最想記錄低既一集，因為愛媛我去過之後係我最想再返去嘅一個地方，愛媛最出名嘅景點一定係道後溫泉♨️，唔講可能大家真係唔知道原來呢個溫泉係千與千尋最大嘅靈感之一，所以令到我更加有情意結係呢個位，因為拍攝嘅關係我就可以帶相機影低裏邊究竟係點樣俾大家欣賞，呢個地方吸引左好多唔同嘅遊客嚟呢度打卡影相，道後溫泉♨️令我去過咁多個溫泉地區最古老嘅一個，佢嘅環境同舒服度都令到我好回味，不過可能大家睇到呢段影片之後去呢個地方，未必有咁原汁原味啦，因為佢即將會維修七年嘅時間！所以大家要注意啦！
基本上道後溫泉呢度可以玩足成日！食完飯之後我哋就去咗一個小小寺廟，專係求愛情亦都可以求家庭，同我地平時去嘅寺廟有少少唔一樣，大部份嘅寺廟神社都係一塊塊既繪馬，呢一到就有佢特定嘅繪馬
愛媛都有好出名嘅一個城就係「松山城」同我地以往去嘅感覺都唔一樣，首先要搭纜車上上邊觀賞，可以睇到成個愛媛縣嘅風景，同埋行上去嘅時候沿路嘅風景都真係不一樣，好值得大家去參觀下！
最近日本有一個車站特別出名，就係呢個「JR下灘駅」呢個車站比較近海邊，好多遊客都會喺日落嘅時候嚟呢度打卡影相，風景真係好難忘但係有樣嘢一定要注意⚠️，要特登搭車去呢個地方對一段時間，大家要計準日落時間！如果唔係好似我哋咁就會睇少咗日落嘅畫面啦
到最後返到去我哋嘅溫泉旅館，基本上道後溫泉所以旅館都好有特色，而我呢一間個環境真係無得輸，旅館裏面都有自己嘅私人溫泉，但好多唔同嘅遊客又點會享受一個溫泉♨️，好多遊客食完旅館嘅晚飯，都會再去道後溫泉享受下，當然我同於媽都唔例外，真係十級之難忘！
一連三集嘅岡山廣島愛媛影片又去到尾聲，好多謝大家陪伴我工作嘅四天遊，聽到你哋話見到啲景點好靚好值得參考，我自己都好開心，因為我真係好驚呢三條影片會悶親大家，但我又好想記錄低你是工作去過嘅地方作為一個回憶，呢三個地方我自己最難忘嘅就係愛媛！你哋睇到今集嘅內容應該會明白，希望呢三集影片大家都睇得開心，會幫到大家計劃你哋嘅行程啦，睇完呢段影片有啲咩感受記得留言話俾我知！下一條影片再帶大家陪我去韓國拍節目！我地過兩日再見！