『房價』的正確經濟觀念
蔡正元的東網專欄：
http://tw.on.cc/tw/bkn/cnt/commentary/20140627/bkntw-20140627003108947-0627_04411_001.html
前行政院長陳沖說，
『房價』暴漲的「元凶」是建商
取得過多的『容積率』獎勵。
陳沖的說法是錯誤的經濟觀念。
表面上看，
容積率高的土地，
其土地價格的確比容積率低的土地來的高。
容積率越高，土地價格當然也越高。
所以陳沖才會得到結論說
容積率增加是土地價格上漲的原因。
但陳沖沒考慮到，
土地面積在很多都會區域是固定不變，
當容積率不變，
土地面積所產生的房屋面積就固定不變。
因為容積率就是房屋面積
除以土地面積所得數字。
因此，同一土地的容積率增加，
雖然土地面積供給不變，
但房屋面積却會因而增加。
當房屋需求增加時，增加容積率，
會提高房屋供給，可以抑制房價。
反之，減少容積率會減少房屋供給，
反而推動房價上漲。
這是『地價』和『房價』互動，
却又因容積率，
而有反向漲跌的特殊現象，
陳沖並沒有認識到這一點。
現任財政部長張盛和說，
『房價』上漲是『利率』過低所致。
這句話只有部分的道理，
低利率的確會使房價上漲，
因為用借貸資金購買房屋的利息成本低，
房屋的投資需求會增加，
因而推動房價上漲。
可是反過來說，把利率提高，
會不會使房價下跌。
答案却是不一定，
因為利率上升，
也會使海外資金流入，
資金供給增加
使房貸借貸容易取得更多資金，
會抵銷利率上升的效果。
利率上升也會使股市下跌，
造成股市資金流向房地產市場，
也抵銷利率抑制房價的效率。
利率上升，更容易使產業投資衰退，
令GDP跟著衰退。
所以，利率的升降，除非幅度很大，
否則對房價影響有限。
畢竟利率是總體經濟的價格，
不是房屋單一產品的成本而已，
所以房價的利率彈性不大，
利率升1%，房價才跌1%，
但GDP卻會少0.3%，
這就是為何國際比較結果，
利率高的國家，
房價漲跌幅不一定比較高的原因。
例如，澳洲、紐西蘭、英國的利率
比美國高很多，
但是澳紐英的房價漲幅仍比美國高很多，
就是一例。
都會地區房價如果和GDP同步漲跌，
是合理現象，
台北市的GDP成長率，
遠高於高雄、台南、台中。
台北市的房價也遠高於高南中的房價，
這是合理的。
台北市的房價漲幅若遠高於
全台灣GDP的成長率，
也是合理的。
但台北市房價漲幅若遠高於
台北市自己的GDP成長率，
就是不合理，
這會造成過漲及過跌的循環，
不利經濟穩定。
為維持經濟穩定，
採行適當政策穩定房價，
最好的工具叫做審慎政策，
例如針對低收入區域或所謂社會住宅，
提高容積率，
使低收入房屋市場增加房屋面積的供給。
另方面，提高低收入房屋的貸款成數，
減少高收入戶的貸款成數，
使得房屋總價越高，
貸款成數越低，
以創造抑制高總價、高房價，
同時協助低收入戶增加購買力的效果，
這才是正確的做法。
台北市房價漲幅 在 [新聞] 台北市房價鬆動半年下修6％ - 看板home-sale 的推薦與評價
台北市房價鬆動 半年下修6％
https://reurl.cc/lvjqod
升息、打炒房政策等利空頻傳，過去節節上漲、居高不下的房價上漲動能消失，都會區房價
也開始鬆動。根據信義房屋公布3月的房價大台北月指數顯示，台北市房價自去年10月高點以
來，至今年3月下跌6％，已回跌至一年前水準，跌幅更甚於房價相對穩定的新北市。
該指數顯示，台北市3月房價指數為142.4，月減2.53％、年減0.34％；新北市房價指數為17
2.43，月減0.01％、年增4.53％。
雙北在2018年以來的房價上漲潮中，多呈現同步走揚的走勢，不過在去年下半年創下歷史高
點後，走勢紛歧。
台北市在去年10月創下歷史高點以來，6個月中有5個月下跌，半年間跌幅已經達6％；新北市
雖然有波動，不過，在相對穩定的剛性需求買盤支撐之下，仍舊處於高檔的位置，目前房價
水位與去年第三季的高點差距並不大。
全台各地房市在這波景氣熱潮中，房價紛紛在去年下半年達到高峰，不過隨著全球經濟不確
定性提升、國內升息啟動、打房政策發酵、預售市場低迷，房價漲幅收歛，部分房價也開始
微幅修正，過去房價最穩定的台北市房價也因剛性需求買盤外溢、精華區高價區段及高端產
品成交趨緩，而有較明顯鬆動。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，指數反映房價已經漲不動，未來呈現盤整機率較高，
未來怎麼修正，還要觀察未來幾季狀況，整體交易呈現交易時間拉長，且議價空間略增，接
下來要觀察房市是否有足夠韌性，如何進行這波景氣修正循環。
心得：
台北前幾年多頭沒有人家漲得多
現在卻優先下跌了
薪資被新竹拉開差距，可能是主要原因之一
人口大量移動，導致人口外移
新竹近幾年所得穩定領先
吸引不少六都理工人才，也帶動服務業薪資提升
未來人口動向對房市影響不容小覷啊
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