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【#遠見時光機】一起回到那個年代的 #南京東路

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貫穿 #台北市 許多重要設施的南京東路，是連結 #中山區 至 #松山區、#內湖區 方向的重要道路，筆直的街道、遼闊寬廣的幅員成了它最重要的特色，沿途有許多捷運站點和 #台北小巨蛋 等地標．更是不少企業總部的所在地。

你可能很難想像，這麼繁華、熱鬧的南京東路，其實在早年，可是一大片鬱鬱蔥蔥的 #水田。

1939年，在 #日治時代 時所訂定的都市計劃中，已包括了南京東路的興建，在計畫中編為2號道路，預定全線路寬為40公尺。1947年，#中華民國政府 以南京市命名為「南京東路」。1951年闢建為防空疏散道路。

1956年，台北市政府接受美援作為工程費，並成立 #美援道路工程處，利用中美基金貸款新鋪柏油路面並拓延至松山，成為當時的九條美援道路之一。

1960年開始，南京東路編整，由原先的不分段改分一至五段。這條道路的完成使得以 #大稻埕 為首的資本和人口才開始湧進這塊地區，形成了日後 #南京東路商圈 的主流。

後來，南京東路一帶的金融機構、保險公司、商業辦公大樓、飯店及百貨公司如雨後春筍般冒出，因而建立優越的商業地位，並躍升台北市財經中心區。1970年代起更由於銀行等各類金融機構密集，而有「#台北華爾街」（Taipei Wall Street）。

讓我們一起回頭看看當年的南京東路，透過照片的想像，一起回到那個城市正在崛起的年代。

圖片來源／國家文化資料庫

關於【遠見時光機】

《遠見》全新企劃，以劃時代的歷史照片，勾勒當年你我已漸漸淡忘的時光——那些年的報導、那些歲月的回憶，相信能在時間的洪流中，抓住一絲絲美好的感動。

夜市蕭條 怪觀光客不來？
王福闓／中華品牌再造協會理事長（台北市）

人潮和錢潮快跌到低點的士林夜市，又再次被注意登上新聞版面，但同樣是台北市代表的大型夜市，包含寧夏、南機場夜市及公館商圈，從年初至今周末消費人潮相對踴躍。

從台灣商圈夜市發展看，大致可分為：商業型、 社區及學區型、觀光型，以及超大型商圈。 商業型商圈多半具相當數量的商業辦公大樓、上下班轉運站及工商業園區及百貨，像是台北東區、信義商圈、台中市府商圈等。雖然也有相當多消費者夜間服務，但多半以上下班作息及大型購物中心營業為主。

社區及學區型商圈，則是因應在地化居民及學生而發展，尤其許多學校過去人數眾多，光是以學生為主的服務就可繁榮商圈，再加上附近原有居民，以及外來學生消費支撐，包含師大、公館商圈夜市，和台中逢甲商圈夜市都是此類型。

但不少商圈也因面臨少子化，學生人數越來越少，相對提供服務就必須轉型。若是本以當地居民為主商圈，則同樣要倚靠在地消費者來支撐。成功轉型的像南機場夜市，因為不少品牌獲得米其林推薦，吸引外地旅客親睞。

受疫情影響最大的，是觀光型商圈。過去投入許多資源吸引國際觀光客旅遊消費，因此不論是進駐品牌還是當地租金，都必須依靠大量快速現金流來支撐。但當服務跟不上收費，以及外國觀光客無法入境時，原本吸引力是否足夠讓台灣在地消費者上門，就成關鍵。

疫情影響遲早會過去，真正產生困境的其實是超大型商圈，相對結合觀光、學生及居民，甚至交通樞紐地位，但因為整體規畫與消費市場脫節，甚至是產業轉型導致。像士林夜市區域太過龐大，從攤商之前進駐的主題區、附近的步行街，銜接將近三個捷運站。五分埔商圈，除類似問題外，還有成衣消費市場轉型困境。

但從進駐品牌和其他地方沒有太多差異，過去負面新聞印象，以及部分名店陸續撤出，超大型商圈很難有更具吸引力的條件，讓外地遊客及台北市民有更高意願支持。從筆者觀點，租金雖是問題，但根本上還是消費者上門意願衰退。

眼看疫情有逐漸趨緩跡象，即使不會立刻開放出國，但已經流失消費者的商圈，同時也在失去原有進駐品牌。當商圈本身定位不明時，其他競爭對手，就更容易吸引有特色品牌進入，持續循環下不是靠做些促銷活動，就可解決的。

或許商圈領導者們，該和組成攤商成員們坐下來好好思考，轉型成更合適長期發展的不同商圈類型，並從交通環境及節慶主題著手，好好爭取還可能願意上門的消費者。若只是持續等待國際觀光客上門，然後又再次發生服務跟不上價格、沒有持續吸引力的老問題，那要讓老商圈重生就難上加難了。

🔥🔥🔥16 個月漲了 40%
聯上發 ( 2537 ) 第一次寫是在 2019 年 6 月，當時股價才 6.11 元，時隔 8 個月，2020 年 2 月發了追蹤文，股價漲到了 11 元，漲幅高達 80%，又過了 10 個月，目前股價為 9.38 元，雖然有所下跌，但累積報酬仍舊有約 40~50%。

而在低利率時代下，
民眾購屋意願變的更加熱絡，
推升了房市表現，
房價也跟著漲了不少，
聯上發 (2537) 也是受惠股之一，
營建股與一般產也不同，
不會每個月都有營收入帳，
而是等交屋完畢後，才認列營收，
聯上發 2021 年有 3 大建案入帳，
總金額高達 46 億元，相當於公司 3 元的 EPS。
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🧐聯上發 (2537) 是怎樣的公司!?
公司成立於 1987 年 8 月，原名為「春池建設股份有限公司」，後來由高雄代銷業者的聯上集團董事長 蘇永義 入主經營權，再度更名為「聯上開發股份有限公司」。
主要營業項目為，委託營造廠商興建國民住宅及商業辦公大樓出租出售等業務。
聯上發是建築業，而非營造廠，建築業是指提供資金及土地，委託營造廠興建住宅或辦公大樓，完工後再將其出售或出租給一般大眾 or 企業。
現階段的主要銷售區域為雙北市及桃園市，銷售對象則為主要為國內個人，而房屋的銷售又可分為 2 種 :
1. 成屋買賣：
土地開發→取得土地→委託建築師規劃設計→申請建築執照→委託營造廠商興建→工程竣工→申請使用執照→銷售企劃→交屋→認列營收→售後服務。
2. 預售買賣：
土地開發→取得土地→委託建築師規劃設計→申請建築執照→銷售企劃→委託營造廠商興建→工程竣工→申請使用執照→交屋→認列營收→售後服務。
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成屋買賣屬於先建後售的類型，
較難預估未來銷售狀況，
反之，預售屋營收金額更容易預估，
因為是還沒蓋好就開始賣。
而追蹤營建股其實重點只有一個，
就是要去估算以下 2 者:
1. 未來建案完工的時間
2. 建案銷售入帳的金額
畢竟房子賣出去，營收進來，股價才會漲。
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🕵 精選文章
聯上發 (2537) 明年將有三大案完工，最少貢獻 XX 元 EPS， 潛在報酬上看... : https://pse.is/3b7yc5

跑膩車水馬龍的觀光聖地了嗎？那就來「大阪福島區」吧！福島這區多是商業辦公大樓，平日不僅可以遠離市中心的喧囂及觀光區的擁擠人潮，夜晚也因為上班族紛紛下班而有多家居酒屋、餐酒館林立。來過一次就會發現福島區的迷人之處，真的越晚越熱鬧！

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走在陽光普照、綠意盎然的庭園造景裡，彷彿來到世外桃源般的閒適愜意，或許你會認為這是一棟高級住宅的中庭公設，但我們今天要顛覆你的想像。來到的是一棟跨國際的，商業辦公大樓，在這裡，生活可以和工作無縫接軌。

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