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【香港經濟日報】瑞銀報告：香港樓市泡沫減 全球泡沫排名跌至第四
香港樓市在新冠病毒疫情下價格未有大幅波動，瑞銀財富管理發布「2020年全球房地產泡沫指數」，香港樓市在全球25個主要金融中心間仍具泡沫風險，但評分較去年下滑，泡沫排名也跌一級至第4位，低於德國慕尼黑、法蘭克福和加拿大多倫多。
香港樓市在2018年同一主題報告中，曾被列為樓市泡沫風險最高的金融中心，於過去兩年間排名下跌，但以瑞銀財富管理標準，香港是亞洲區唯一具有樓市泡沫的城市，區內新加坡樓市就被評為處於「合理價值」、日本東京樓市就被評為「被高估」，報告未有列入中國內地城市為評分範圍內。
瑞銀財富管理認為今年全球有7個城市具樓市泡沫風險，除了慕尼黑、法蘭克福、多倫多和香港，尚有巴黎、阿姆斯特丹和蘇黎世，當中蘇黎世首次被列入具樓市泡沫風險，而溫哥華就由去年被評為具樓市泡沫，變為「樓市被高估」。
#經濟 #投資
［New York Mets賣25億美金］但同等收入嘅歐洲球會，價值半億咋。
TLDR：史上最貴嘅球會交易，MLB New York Mets賣25億美金。睇收入，不及歐洲十大足球會，低過多蒙特，但多蒙特係5億歐市值。似乎係因為北美球會比較賺錢，至少唔使大蝕。但又點解？似乎同薪酬開支有關，又好可能同薪酬上限有關。
WSJ原文：Billionaire Steven Cohen Reaches Deal to Buy New York Mets （https://bityl.co/3W6t）
CNBC都有報，就免費，你睇我對讀者幾好，幫你搵埋。（https://bityl.co/3W6s）
1. 講明，MLB完全唔識，細節肯定好多錯，但，明我主題就得啦
2. 香港精神，唔爛玩到爛為止，我都不例外，上次寫球會值幾錢出奇地冇票房仆直，就寫多篇，寫到仆為止。
3. 早兩日講過足球會唔多值錢（https://fbook.cc/3FZZ），紐卡素講緊3億英鎊左右，仲係肺炎前嘅價。其他聯賽嘅更不堪，例如一代嘅「意甲七雄」，而家又上返意甲嘅柏爾馬，呢排傾賣，盛惠1億歐元左右（https://bityl.co/3W6R）。真係香港仙股咁嘅市值。
4. 舊文入面亦有寫，美國啲球隊值錢得多。「例如洛杉磯快艇，2014年已經賣超過20億美金（班主正係微軟嘅上任CEO Steve Ballmer）。但已經多年前，而家估計，頂級嘅NBA隊，紐約人湖人金洲勇士嗰啲，冇40億美金你唔使買」
5. 舊文入面亦有講，我只識NBA隊，因為NFL NHL MLB 都唔識。但我唔識唔緊要，有人識嘛！我咪睇啲識嘅人講！所以站在巨人肩膊上幾咁緊要。（記得訂Ivan Patreon）（https://bit.ly/31QmYj7）
6. 正題，今次MLB球隊New York Mets，賣盤。作價？24-25億美金。等於一間曼聯咁滯，Mets應該值錢過絶大多數歐洲足球會。今次亦係北美球隊新高價，NFL Carolina Panthers早兩年賣22億，NBA籃網之前蔡崇信買就23.5億。
7. 但，條數點計？
8. 雖則我唔識MLB，但都知唔係最勁最大嘅會，New York Yankees，Boston Red Sox之類先係。點解一間中間規模嘅MLB（香港有幾多人睇？）球隊，貴過啲好似好出名嘅足球隊咁多？
9. 計多人睇？其實有啲難計。但斷場計，德甲多人入場過英超添（當然大家可以恥笑德甲呢啲米奇老鼠聯賽，賣到咁平，入去傾計都抵）（＊），而英超一場四萬人，當然亦都多過MLB三萬人 —但，聞說MLB場數多好多。加上剛剛都有講，票價不同，我亦懶睇，所以睇人數冇乜意思。況且仲有一大堆係睇電視嘅，你咪當係啲大肚腩廢老（例如我），但呢班人先最緊要，英超係，德國係，MLB都係。
10. 所以，講到尾，都係講錢。粗略計，MLB成個聯賽，收入真係多過英超一截，差不多五成（不過場數多好多，有理由相信票價低好多，但我冇查）。但，我地講一隊球隊，唔係講成個聯賽嘛。MLB 30隊，英超20隊，拉返勻，其實MLB隊同英超隊，每隊平均收入係差不多。有趣。
11. 好啦，直頭講New York Mets。如果冇睇錯，一年3.6億美金收入。放在歐洲或英超係咩水平？順手睇下你平時有幾熟我啲文。
12. 講緊，係史浩克零四咁上下嘅收入！死未。都仲排到去歐洲頭15嘅。但就低過英超迫悉匙，亦當然低過巴塞皇馬，拜仁多蒙特。
13. 但呢隊咁嘅嘢，賣25億美金喎。條數點計？多蒙特講緊5億歐元市值
14. 講到尾，好簡單，就係唔止睇收入，仲講賺唔賺錢嘛。而足球會絶大多數都唔多賺錢，有微利已好，更多係蝕錢，甚至要班主科水。北美啲球隊呢？多數有錢賺
15. 點解？就複雜了，寫幾十篇文都得。但最關鍵應該係成個set up，北美（其實即係美國）玩大聯盟制，大家都係聯盟嘅棋子。就行到薪酬上限，難聽啲講句，就係剝削勞工，即係啲球員。
16. 證據？我粗略望過，New York Mets 3.6億收入，薪酬開支講緊1.7億，佔收入47%唔夠，但已經係比較高嘅一隊。成個聯賽，薪酬佔收入，應該係40%左右，個別隊低過30%。
17. 足球會呢？勁咯，英超細啲嘅會去到80%都有。一般都有60%，歐洲可能低少少，但所謂克制嘅拜仁多蒙特都50%。
18. 唔好以為大會先高，係細會高，因為要搶，歐聯帶嚟嘅收入多。正如英冠嗰啲隊，薪酬佔收入，你知唔知最高可以去到幾多？100%？錯，挑戰你常識，去到超過100%都唔止一隊。係喎，未計其他開支，已經要倒蝕。玩乜？就係搏上英超。搏唔到？唔知呀，破產又好清盤又好咩都好。
19. 我幾相信呢個就係同競爭有關，大家搶人，好似公司挖角咁。但如果有個大聯盟限住嘅，或者有協議嘅，就員工冇咁惡了。
20. 再講一次，唔係專家，MLB我半場都冇睇過，其實NBA都少睇。但大致應該差不多。你見美國啲球隊，收入唔係高得咁交關，MLB最巴閉嘅Yankees，都不過係7億美金收入唔夠，低過皇巴拜利曼曼，「同窮撚熱刺差不多咋」。但間嘢值幾錢，主要唔係睇收入，係睇盈利。「CX未停航莩收入夠勁啦」。似乎美國啲球隊就有錢賺，至少唔使蝕入肉。點解？相信都係同薪酬上限有關。
21. 我就無意講邊種模式好同唔好，畢竟國情唔同。美國嗰啲自己一國玩晒（多倫多是美國一部份啦），但足球會嘅，大家各國唔同，點傾？英超行薪酬上限西甲唔同，咁你英超等於自殺。仲要好多班主係啲俄羅斯佬中東佬中國佬，點玩？除非你歐盟咁多個聯賽坐低傾，「但會唔會犯反競爭法？」「英國脫歐添喎」「或者到時全部去俄超」，很難搞的。
22. 講返少少關於New York Mets，個買家Steve Cohen，基金佬，真係冇你想像中咁富貴。講緊都係百幾億美金身家，但拎廿幾億出嚟買隊波，都幾係嘢。係愛呀，細細個就係fans，大個就返嚟玩。其實佢之前已經渣咗少量，之前亦傳過會買，所以今次個作價都不意外。
23. 單嘢仲要得到30隊入面23隊班主同意，但相信問題不大：因為有隊波賣到高價，等於自己第時都水漲船高，why not
24. 最後，更有趣係，NBA隊平均收入，係低過英超嘅，但樓上講咗，NBA隊值錢好多，原因亦應該同今篇文講嘅差不多
（＊）埃汾就真係入場睇過S-League，坡波，個場好似屯門鄧肇堅咁（有機會貼相）。唔止，我仲睇過馬超—唔係馬來西亞超級聯賽，係馬其頓超級聯賽，在Skopje，好失禮你？國家隊都用呢個場。啲友就真係入去拍拖打茄輪的，我都同埃汾嫂入去拍拖食漢堡包（係喎，埃汾嫂居然可以同我一齊去睇馬超）
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譚新強：香港貴為war zone 樓市仍跑贏全球大城市！
公幹出外近3周，終於回到「人間樂土」的東方之珠。這個社會充滿愛，充滿包容，國慶佳節，政府體諒人民日常生活疲勞，就索性幾乎封鎖全港交通，呼籲各大商場休息一天（基本上逢周末都已經休息），勸喻巿民盡量留在家中，共享天倫。所有街道變成「步行街」，讓精力旺盛，不黐家的巿民上街打打war game（愈來愈逼真），舒展吓筋骨！市民亦非常替政府設想，省錢取消煙花表演，改為在街上自製煙火，效果更震撼啊！
唯一小問題是興高采烈之際，市民有點樂極忘形，不覺意間稍為毁壞了些少車輛、電單車、商舖和公共設施等。此舉本屬無傷大雅，搵保險公司埋單即可，但據聞保險公司竟然斗膽不認帳，把這些損害列作為不受保的「暴動」損失！豈有此理，建議充滿着愛的和平市民，本着大家應有的守望相助精神，替蒙受損失的市民出頭，向保險公司解釋他們的所作所為絕非暴動，一切破壞行動都是出自充滿愛的「初心」！所以保險公司必須賠錢！
不好意思，生於亂世，有點黑色幽默感，是非常重要的survival skill。
這3周去了不少地方，從深圳坐東航出發（你懂的），首站上海，然後溫哥華、華盛頓、紐約、New Haven和多倫多。平時出外公幹，主要興趣在當地經濟和主要企業，較少留意房地產。這一次稍有不同，在溫哥華和多倫多，都花了點時間了解下當地住宅甚至商業房地產市場（你也懂的），即使在上海和紐約，雖沒有直接看房屋，但亦有跟當地人討論房地產市場。
三藩市上海等皆現調整
第一個觀察是不知不覺中，原來幾乎所有全球主要城市的住宅房價格，在過去兩年，即從中美貿易戰掀起後不久，即開始調整。很多地方已下跌10%至30%，大部分外幣更兌美金大幅貶值。強如三藩市，今年都跌了3%至5%。在美加，首期比例可低至5%或更少，即是話可能已開始出現負資產！
官方數據看不出來，但所有上海朋友都告訴我二手房的價格，其實已跌了蠻厲害的20%（據悉北京也差不多），當然尚未把人民幣過去兩年貶值超過10%算在內。原因跟整體經濟放緩、去槓桿政策，以及貿易戰都有關係。除此，眼看香港現今情况，中央肯定嚴防國內出現同樣誇張的房地產泡沫，為免種下如今日香港社會動亂的禍根（之一）。
溫哥華的房地產市場更弱，主要原因是整個市場跟亞洲尤其中國太過息息相關了。到埗當天，跟家人去了Richmond最有名的Aberdeen Mall， 即碰上一班黑衣人唱歌叫口號，可想而知。
溫哥華豪宅跌30% 開始出現300呎細單位
溫哥華山明水秀，氣候相對宜人，但本地經濟一般，跟鄰近的美國西雅圖，既有亞馬遜和微軟等龍頭企業，稅又低，沒法比。過去10年，大量中國資金流入溫哥華，把房價推至本地人根本無法負擔的水平，平均房價對比平均家庭收入高達11倍以上，全球第二、三位，跟悉尼叮噹馬頭（悉尼樓市也最少跌了兩成，亦未計貨幣貶值），僅次於香港的19倍。當然如以value for money來看，溫哥華仍比香港「抵」好幾倍，溫哥華房屋的平均面積仍超過千呎，香港的恐怕400呎不到。但不幸發現溫哥華的最新condo項目，最細單位只有300多呎，正一好學唔學。
從約兩年前進入溫哥華的資金流就出現變化，中國收緊外匯管制，本身經濟放緩，再加上人民幣貶值，購買力當然下降。據說他們也學乖了，即使有錢，也不會再亂出高價，把買房當成買菜一樣。除此，政府亦出了多項措施，防止樓市過熱，設了15%的外國人購買稅，另外還有BC省和溫哥華市的空置稅，加起來差不多每年高達4%！ 最後加拿大執行全球收入稅亦愈來愈嚴謹，只要一墮入tax resident稅網，20多萬加幣收入以上，邊際稅率已高達50%！
Downtown condo抗跌能力最強，據說例如3 Harbour Green（新地郭氏家族控制的Aspac發展的），跌幅只約10%。反而坐落在West Vancouver山上，景觀漂亮的上千萬大屋，有些已跌了30%以上（還未計加幣貶值）。我亦經過West Point Grey和Shaughnessy等傳統豪宅區，跌幅一樣可觀，還故意八卦駛過孟晚舟坐落在Dunbar的大屋（其中之一），不錯但毫不突出。雖然她已盡量低調，但華為新聞實在太犀利，據悉對當地市場仍有頗嚴重影響，嚇怕不少潛在買家。跟不少人討論過樓市前景，最樂觀的都認為將最少再調整一年，可能再跌10%，悲觀的更認為帶動全球的美國經濟才剛開始放緩，今次周期可長達10年！所以即使買，也絕不用急。
紐約高級公寓 未售貨尾比例25%
下一站美國東岸，那邊的朋友更多，我在當地住過好幾年，現在仍每年去三四次。千萬不要以為美國經濟那麼好，股市仍接近歷史高位，房地產市場就一定好。代表全國20個城市的Case-Shiller Index確仍在創新高，但就不包括紐約市。其實早已知道Manhattan的High end condo供過於求，現在隨着Hudson Yards的發展陸續落成，供應更多，包括15 Hudson Yards和建築大師Zaha Hadid遺作520 W 28th Street（神奇地，她已去世3年多，仍繼續有多項新作完成，包括最新的北京大興機場）。最新數據顯示，2013年以來建好的高級公寓，未售貨尾比例25%，超過4000單位。500萬美元以上單位，今年至今跌幅也已有11%，從最高位肯定跌超過兩成。紐約是國際大都會，跟倫敦更關係密切，感覺上Brexit不止拖垮倫敦房地產和英鎊，紐約也備受牽連。Manhattan市場也受到中國影響，但本地購買力仍然強勁，所以尚算有承接力。
多倫多滿街For sale
紐約市以外的傳統高尚suburb，如Greenwich更慘，一來年輕人愈來愈不喜歡駕車，傾向住在大城市downtown，二來Connecticut的稅太高，不少對冲基金億萬富豪如Paul Tudor Jones都選擇搬去無州層面入息稅，氣候更好的Florida，有些房屋成交價錢竟比4年前跌了一半！
最後回到我成長的多倫多，最熟悉North York，對Bayview和York Mills一帶特別情有獨鍾，不少家人和朋友仍居住在這區。今次專誠參觀了一些全新和二手房屋，連condo樓花展覽會都去了一趟。可能我偏見，整體多倫多的房屋比溫哥華漂亮得多，尤其Bridle Path一帶的豪宅，真的氣派不凡。相若質素的房屋，更比溫哥華平約20%（condo更不止），但當然多倫多輸在氣候，大部分地區亦沒什麼景觀可言。同樣的，多倫多也是個buyers' market，從兩年前高位跌了最少20%，每條街都插滿For sale signs。一看完屋，地產經紀即咬着不放，連日追魂call，不止價錢可傾，連financing都可以提供！多倫多沒有空置稅，客源也較闊，除中國外亦有不少來自中東和歐洲客，但近年油價下滑，中東和俄羅斯人的購買力亦大受影響。
多倫多也非人間天堂，過去30年急速發展，Greater Toronto人口翻倍至700萬，但公路和鐵路設施未能跟上，交通問題嚴重，晚上11點的Don Valley Parkway仍塞車。雖然大麻已合法化，但如fentanyl等其他濫藥問題仍然嚴重，且因此帶來不少槍擊案。
在多倫多的最後一天，竟然又碰上遊行示威，但與香港無關。這次是為了響應Fridays for Future（FFF）。此運動就是由早前在聯合國發出頗恐怖言論的瑞典16歲女孩，Greta Thunberg，所創辦的（不能完全怪她，原來患有Asperger syndrome）。所謂目的是反氣候變化，但奇怪地行動又是罷課，難道現在的年輕人（老師似乎也支持）認為讀少些書，反而變得更懂科學，更明事理？
環顧全球各大城市房價，從高位計算，大都跌得遠比香港的只約5%為多。今年至9月中，中原城市領先指數更仍有約4%升幅，簡直超現實，還不似Inception戲內的多層夢境？ 這表面現象非常矛盾、不合理和諷刺（但毫不意外）。香港已貴為全球最動盪地區（可能沒有之一），老實點，請接受我們已住在war zone的事實！曾聽過某所謂學者搞「深度旅遊」，帶團到戰亂地區如阿富汗，現在更方便，隨時帶團到全港18區遊覽即可，要幾深度都可以。
為何到現時為止，樓價仍沒有跌得更多，是偶然，還是如近月發生的很多事情一樣，都有點整定或甚至人為的感覺？我已多次解釋，香港面對的並非金融危機，今次更慘，香港是中西意識形態的主戰場。如樓價可以急速調整，街頭怒火還可以稍為下降（我知道他們都是為崇高理想，不吃人間煙火，但他們父母要吃）。如此亂但樓價仍跌得很慢，新盤仍有銷路。前周推出300多個南昌站匯璽III單位，馬上售出97%，上周動亂升級，銷情差一點，啟德樓盤尚•珒溋首推200多個單位，仍能賣出近半，夠瘋狂未？美國減息，猶如火上加油，加上聯繫匯率，缺乏流動性，槓桿比例低，和中國人對磚頭的迷信，結果港房仍跑贏全球多個主要城市，死未？
樂觀點，莫非火燒旺地，香港仍有明天？
（中環資產持有亞馬遜及微軟的財務權益）
中環資產投資行政總裁
[譚新強 中環新譚]
