關於 如何取得大廈公契 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

市府核給建商容積獎勵，卻未落實綠建築的監管和維護，如何達成節能減碳？
　
因應中央政府 2025 年能源轉型及日前提出的 2050 碳中和政策，我在本次定期會質詢本市節能減碳相關施政，並建請市府擬定〈新竹市綠建築自治條例〉草案，以確保本市綠建築的推廣、監督、管理和維護。
　
多數人對於「綠建築」或許耳熟能詳，你知道綠建築標章可以換建築容積獎勵嗎？
　
中央和地方目前都有設置綠建築獎勵容積辦法，〈新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準〉第 10 條規定：取得鑽石級之綠建築標章，獎勵法定容積 10%。取得黃金級之綠建築標章，獎勵法定容積 8%。取得銀級之綠建築標章，獎勵法定容積 6%。

此外，該標準中亦有規定建商必須保證於使用執照核發後二年內取得綠建築標章，且申請使用執照時，應提供申請綠建築之容積獎勵乘以銷售淨利之保證金。
　
從都發處提供給我的資料來看，新竹市近十年來申請並審核通過之綠建築容積獎勵的建築物總共只有七筆，其中有兩筆雖取得綠建築候選證書（也就是預計會蓋綠建築），也獲得容積獎勵核定，但至今仍未取得綠建築標章；有一筆則是綠建築標章效期將於今年八月失效。
　
此外，國泰建設自民國 105 年取得「國泰禾」的綠建築候選證書至今將近 5 年，且建案也已於去年五月交屋，卻遲遲仍未取得綠建築標章，而其綠建築候選證書甚至即將於今年底失效。
　
適度的獎勵機制能提供建商蓋綠建築的誘因，但只依靠獎勵而未確實監督建商於期限內取得標章，並要求建商落實維護管理制度，一旦綠建築標章過了 5 年效期，在缺乏監督和強制延續標章精神的情況下，綠建築恐怕後繼無力失去核心價值。
　
我認為市府應參考其他縣市綠建築自治條例來加強本市的相關規定。

目前有制定綠建築自治條例的縣市為：臺北市（ 2014 年制定）、高雄市（ 2012 年制定）、屏東縣（ 2015 年制定）。此外，臺南市、臺中市、桃園市、金門縣都有制定低碳綠化相關的自治條例，內容也包含綠建築相關的規範措施。
　
以〈臺北市綠建築自治條例〉為例：第 4 條針對公有新建建築物的總造價工程金額，制定需取得的綠建築標章等級。第 5 條針對非公有新建建築物依法定容積或增加之樓地板面積數量，制定應取得的綠建築標章等級。第 9 條則闡明起造人應提列綠建築維護費用，並撥入公寓大廈公共基金。
　
我質詢時要求市府回覆以下問題：

1️⃣ 對於本市申請綠建築容積獎勵之建築物，除了保證金制度外，市府相關的監督管理機制為何？對於獲得獎勵之建築物，是否有要求申請單位維護其綠建築標章？
　
2️⃣ 建案「國泰禾」於民國 105 年申請並審核通過綠建築容積獎勵，然而完工後長達 1 年多的時間未取得綠建築標章？是否有確實督促建商依規取得標章？如最後該建築物於候選證書失效前都未能取得綠建築標章，市府預計如何裁處？

3️⃣ 為加速節能減碳，落實綠建築的推廣、監督、管理和維護，市府是否同意著手擬定《新竹市綠建築自治條例》草案，並於下次定期會送進議會審議？
　
然而，市府給我的回文僅有短短以下幾行：

1. 內政部已訂有《綠建築標章申請審核認可及使用作業要點》。
2. 已由本府公共工程主辦單位依行政院「工程採購契約範本」規定，將綠建築優先納入履約事項。
3. 將持續滾動檢討推動成效，再通盤納入全市建築執照檢核事項。
　
防疫情間各局處忙碌可以理解，但是針對議員認真準備的質詢卻草草回覆，實在令人失望。
　
新竹市政府致力於達成「科技綠色城市」的目標，不論是 2015 年公布的《新竹市綠色城市政策白皮書》，以及 2019 年制定的《溫室氣體管制執行方案核定本》，都有提及本市執行低碳和綠化的相關內容。
　
不過雖然有擬定綠建築、節能減碳相關的講習培訓活動，卻仍然停留在最低限度的推廣層次，市府既然期許新竹市成為「科技綠色城市」，何不一次做到位制定綠建築自治條例，「監督」和「延續」綠建築標章的精神？
　
我會持續跟市府溝通，希望能盡早完成〈新竹市綠建築自治條例〉的制定，促進本市綠建築的推廣、監督、管理和維護，讓綠建築確實能達到節能減碳的成效，而非建商取得獎勵容積的途徑而已。
　
#第5次定期會書面質詢
#綠建築 #節能減碳 #碳中和
　
參考資料：
新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準
https://ssur.cc/diCA8c

臺北市綠建築自治條例
https://ssur.cc/RZ3pjx

臺北市綠建築保證金及維護費用管理辦法
https://ssur.cc/FKrWME

《新竹市綠色城市政策白皮書》
https://ssur.cc/Suf8fQ

行政院環境保護署：《新竹市溫室氣體管制執行方案核定本》
https://ssur.cc/Z7FaBU

環境資訊中心：蓋綠建築換容獎？ 都更條例修法 建築學者批「造孽」
https://ssur.cc/oQXeb3

政大大學報：處心積「綠」 台灣綠建築制度待完善
https://ssur.cc/QDy8pV

譚新強：中國人均壽命將率先彎道超車

在2017年，我曾寫過一篇有關以濫藥死亡率來衡量美國總統特朗普的成敗。當時美國人均壽命，在發達國家中非常罕有地已連跌了4年（英國難兄難弟，也陪着連跌數年），從2013年的78.94歲，跌至2017年的78.84歲。當時人均壽命下跌的主因為濫藥，尤其芬太尼（fentanyl）之類的鴉片類藥物（opioid），加上酗酒和自殺率同時上升，就形成所謂的絕望死亡（death of despair）危機。

此絕望死亡危機的背後原因當然是美國低層下50%人口的生活水平，在過去30多年來，不止毫無寸進，反而有所下跌，40%美國人連400美元應付緊急事件的錢都沒有。但上層人口，尤其Top 1%的收入和財富，反而急速增加，他們賺取全美國總收入的21%，更擁有全國約40%財富。貧富懸殊不斷加劇，已到危險地步，新加坡前外交官和學者馬凱碩（Kishore Mahbubani）稱美國已成為一個「財閥當政」（plutocracy）！

低下階層絕望 釀極端民粹

這種低下階層感覺絕望的氛圍，當然正是讓各種危險的極端民粹、國家，甚或所謂本土主義發酵的最佳環境。在1930年代，一戰後的德國人感到不憤被《凡爾賽條約》不公平且過度苛刻懲罰，助就了希特勒和納粹黨的崛起。1990年代，蘇聯解體後，俄羅斯人感到徬徨和絕望，酗酒（包括甲醇）問題日益嚴重，男士平均壽命曾跌至60歲不到，到普京上台，終於幫到俄羅斯找回自尊，人民找回自信，才止跌回升。

同樣地，2010年代中期，美國也開始出現危險的、充滿種族歧視的民粹主義，甚至是一個「邪教」。此浪的高潮就是在2016年選舉中取得勝利，成功把「教主」特朗普推進白宮，當然亦需要感謝美國實質是反民主的選舉制度，以及俄羅斯多年悉心培植和選舉干預。

雖然特朗普萬般眷戀總統權位，選舉後兩個多月仍不停掙扎，不停否認落敗的事實，甚至鼓勵民眾衝擊國會山莊，企圖發動政變，但結果仍然是失敗。所以不認、不認、還須認，前數天，特朗普終於承認拜登將在1月20日成為總統，但請留意他仍未承認落敗，在他口中（未必是心中），他是以大比例贏了選舉，只因拜登作弊而盜取了勝利。此說法仍然非常危險，他的「邪教信徒」仍可能在1月20日或之前繼續搞事，甚至進行恐怖活動。只希望今次美國FBI、各地警方和國土安全部，以至軍方都會作出較好的預備，以防再發生如上周，容許支持特朗普的暴徒再次攻陷國會（不少傳媒稱之為本土恐怖主義者），出現大量暴力事件，或甚至阻礙宣誓就職大典。

上周事件中，軍方嚴重失職，不知是受到命令，故意拖延派出國民警衛隊（National Guards），還是軍方自己太過敏感，不想重犯夏天被特朗普利用來鎮壓和平示威者的錯誤。無論如何，美國軍方已再次更加嚴重地被政治化，對全球最強大的超級強國而言，殊非好事。更可惜的是和平交接權力的超重要傳統，已被徹底破壞，特朗普更將是150年來，首位不出席新總統就職典禮的原總統。但事到如今，特朗普缺席應反而是好事。據報，五角大廈企圖亡羊補牢，已派遣到華盛頓戒備的國民警衛隊人數，比駐紮在伊拉克加阿富汗的總數還要多，實在有點諷刺！

安全準備是一回事，政治是另一回事。雖然近日連特朗普都被迫言不由衷表態遣責暴徒，且呼籲支持者保持克制和平（香港反對派政客連這一點都一直做不到），但事情怎可能這麼容易完結？前天我跟某美資大行在紐約的總策略師聊天，他明顯是個特朗普支持者，他情緒低落，表示因見今天美國分裂情况和暴力事件頻繁而痛心和擔憂（跟我對香港2019年情况感受雷同），但他預期即使1月20日就職典禮大致和平，拜登對共和黨人伸出橄欖枝，右翼保守派支持者仍必深深不忿，國家分裂情况未必能改善。他形容特朗普下台並不代表分裂的「The beginning of the end」，反而更似只是「The end of the beginning」！ 如他的說法反映真實情况，美國有排煩！

拜登宣誓就任總統概率仍最高

即使特朗普任期剩下的日子只有6天，但仍充滿變數：

（1）他完成任期，1月20日中午拜登宣誓就任成為第46任美國總統。這個場景的概率應該是最高的，50%以上吧。

（2）眾議院已投票通過要求副總統彭斯啟動憲法第25條修正案（Article 25），聯同過半數的內閣成員通過罷免總統法案，然後由副總統彭斯接任成為總統。但彭斯已表態拒絕，特朗普更自誇第25條修正案對他是零威脅，似乎暗示與他早前批評不忠（特朗普支持者在上周暴亂中，更高聲呼叫要殺害彭斯）的彭斯取得默契。所以我認為此發展的可能性不高，不到10%。

（3）另一可能性是特朗普辭職，這亦是我數年前已曾作出過的一個預測。以特朗普的性格，本來很難要求他辭職，因為這做法等於認錯和示弱。不過，即使近日的遣責暴力，也不可能是真心的，那麼為什麼他會願意講呢？出發點肯定不是愛國，較大可能性是他害怕未來的法律責任，搞得不好，最後不止他，連他的子女都可能因貪腐和煽動叛亂等嚴重罪名而入獄。

近日有記者問特朗普會否辭職，奇怪地他竟然沒有破口大罵，只拒絕回答。其實對他來說，以辭職換來彭斯的特赦，可能是最佳選擇。此做法亦可能是對國家，甚至拜登和彭斯自己的最佳結果，更有尼克遜的先例可援。

在國會暴亂發生前，我已詳細分析過特朗普下台後可能面對的法律問題，當時我仍不肯定司法部會否真的採取行動，因為雖然美國表面上是司法獨立，但當然在此等關乎總統的案件，仍必有政治考慮（天真的人請夢醒）。而且國會暴亂發生後，如特朗普不獲特赦，所有人肯定已毫無選擇，必須追究到底，入罪機會極高。

有人認為總統可能有權特赦自己，但此憲法解讀當然極具爭議性，亦從未發生過，所以可免則免。拜登當上總統後，當然也有特赦權，我也相信他想修補國家裂痕，本不介意放過特朗普。但不幸出現國會暴亂，死去5人且包括一位警員，令到拜登極難大方特赦特朗普。即使他肯，亦極難服眾和對其他民主黨人交代。

彭斯接任總統特赦特朗普 利爭下屆大選

剩下來最適合給予特赦的必定是彭斯。從他角度考慮，他也未必完全想做這個「醜人」，如輿論的「spin」控制得不好，他可能會變成眾矢之的，被指責為過兩三天的總統癮而出賣正義，令國家蒙羞。但其實韓國式對前總統的窮追猛打，確對國家沒什麼好處，反而早日埋葬過去往前望，對國家更有利。所以如PR做得好，「第46任總統」彭斯反而可能被形容對修補國家裂痕有功勞（那麼已印上拜登46的帽子和紀念品就有炒賣價值）。

我個人不太喜歡彭斯，亦覺得他太過接近特朗普，對他政治前途不利，但他自己肯定仍有政治野心。即使他只當兩天總統，他亦將永世被稱呼為總統先生，如他在2024年再度參選，此氣勢對他有極大幫助，更有機會取得共和黨提名。很大機會拜登將是一屆總統，如下屆民主黨提名人是副總統賀錦麗，那麼在辯論會上，記者們將稱呼彭斯為總統，賀錦麗則只是副總統，氣勢上彭斯已有優勢。

所以我認為特朗普辭職的機會仍存在，可能有兩三成之多。

更肯定的是，無論特朗普會否完成任期，國會對他前所未有的第二次彈劾程序已啟動，即使在他下台後，亦必繼續進行，且今次成功通過參議院的機會頗高。參議院共和黨領袖麥康奈爾（Mitch McConnell）已表示今次有可能支持彈劾，但仍等待詳細聆聽證據。如他支持，其他共和黨參議員亦或將支持，有可能達到三分之二的「超級多數票」要求。

共和黨棄特朗普 未嘗不是好事

既然到時特朗普已下台，為何仍要彈劾他？請留意彈劾並非法律程序，只是政治懲罰，可取消他的退休金、保安安排等，最重要一點是可阻止他捲土重來，被成功彈劾的政客，可被禁止參選任何公職。麥康奈爾和其他共和黨領袖已非常厭倦特朗普，亦可能再沒有利用價值，所以聯同twitter和facebook等社交平台，一齊把特朗普滅聲，未嘗不是好事。

特朗普年代已近落幕，那麼他到底能否通過我為他設下的測試？國以民為本，特朗普能否給予美國人希望，減少「絕望死亡」，人均壽命能否回升，是一個最公平、最重要，比GDP增長和失業率更實際的成敗標準。不幸答案是特朗普全盤失敗。他在2017年1月上台，但2017和2018年的美國人均壽命仍繼續下跌，到2019年，因對鴉片類藥物控制較嚴而終於遏止5連跌，但亦沒有反彈多少。

但到了2020年，COVID疫情抵達美國，完全暴露特朗普的無能、無知，甚至無恥，處理疫情徹底失敗，至今死亡人數已迫近非常恐怖的40萬。美國只佔全球人口約4%，但死亡人數竟接近全球的20%！對比1918年大流行，當時美國佔全球人口的5%，但死亡人數反而只佔全球的2%不到，遠比人口比例低。103年後的今天，科學昌明，今次的死亡率竟反而是人口比例的5倍，特朗普難辭其咎，故意反覆發放假消息（不用戴口罩）、假療方（注射消毒藥水），且鼓勵人群聚集，簡直形同謀殺！

疫情令美國人均壽命急降至77.48年

近月新納粹等極端分子，故意在網上發放有關COVID未有導致額外死亡的完全虛假消息，連一些愚蠢的香港暴徒都選擇相信！美國疾控中心（CDC）已公開解釋，當時數據只到10月，且不少死亡個案滯後，仍未計算在內，肯定2020年的總死亡人數將最少為330萬，比2019年高最少12%，約10%的額外死亡直接由COVID導致，其餘亦可能因COVID病人霸佔所有醫護資源，其他病人得不到適當護理而死。更重要的是額外死亡增加得最多的不是很多人誤解的老年人，而是年輕的25至44歲組別！

恐怖地，2020年美國人均壽命將急降1.13年，跌至77.48年！此數據背後更暴露美國不同種族面對嚴重歧視和不公的醜况。白人平均壽命下跌0.68年，但黑人下跌2.1年，即3倍白人的跌幅，拉丁裔更慘，下跌幅度高達3.05年！我估計拉丁裔較多非法移民，更難得到適當醫護照顧。

保護人民生命、安全和健康，是每個總統和政府的最首要責任。所以客觀而論，歷史給予特朗普總統的評分，肯定應該是F！

我曾指出過COVID疫情極可能成為中國名義GDP彎道超車，提前超越美國的催化劑。最近此觀點已幾成為共識，日本和美國的智庫都先後預測中國名義GDP將在2028年超越美國，比原來預期早了4至5年。我預測更快一點，可能在2025年已開始超越。

中國疫情受控快 沒甚影響人均壽命

但我最近才發現，中國人均壽命在2019年已升至77.3歲，去年中國疫情初時嚴重，但幸好控制得快和較成功防止第二、第三波，所以死亡人數較少，對今年人均壽命應沒甚影響，有機會繼續上升。

所以在遠比GDP更重要的人均壽命比較上，中國彎道超車的時間點更早，可能在今年已出現！

後記：2020年香港人均壽命估計約為84.89歲，全球最高，值得部分對香港百般不滿，對政府做的每一件事都充滿偏見，永遠只懂投訴的人牢牢記住，最好表示一點感恩。如政府提供的醫療服務不達到全球最高水平，沒有大量補貼，使到公共醫療服務近乎免費，有可能嗎？不會所有功勞又只屬香港市民，莫非自己在家土法治癌症？

（中環資產持有facebook的財務權益）

中環資產投資行政總裁

[譚新強 中環新譚]

【龔成問答信箱】（Q17481-Q17500）

Q17481：

老師，想問下跟進下你80後百萬富翁書中既第103頁
我見到你話一個有資產既人，佢每月會有5萬既生意，租金同埋股息收入。

講到其中一點就係做生意，你明白呢係香港做生意好困難，加上e-commerce係香港發展得比較落後，你會覺得點樣可以係做生意上有D成績呢?你會唔會有D書介紹下?

近排我都問過一D做生意既人，有D人建議就係做番自己擅長既野或者同自己專業學科有關既野，例如讀會計既就去搞會計師樓，中意影相既開攝影studio，做股評人既開投資基金公司，中意煮野食既就開餐廳。

但係我地亦認識到好多人，佢地既成功同自己本身既專業無關，例如馬雲讀英文系就去搞阿里巴巴，李嘉誠穿膠花最後去搞地產，佢地唔止好成功仲可以係癲覆影響緊整個社會既發展。

想問下點樣搵到合適既生意，同埋點樣裝備自己，除左讀多D書有多小小學識，有冇咩技能需要有，並且係對搞生意有幫助?

龔成老師：

做生意，唔單止只做「自己識的」，而是要做「市場要的」。

你上述所講的名人，佢地正是把握到市場機遇，李嘉誠當年已做塑膠做到好強，之後佢大到要自己建大廈去做廠，就因為這動作，令佢發現到市場對「地」的需求，佢最初都是對地產唔識，但當有市場機遇時，就要去學。

你最初可以利用自己熟識的行業去發展，因為會較易，而我相信每個行業都有當中的優勢與機遇，你要學會好好把握。

同時，當你在發展過程中，如果見到有一些機遇出來，無論是你現時的行業或不是，你都要有把握的能力。我認識一些朋友，最初只是做裝修，但之後見到網上有機會，把握時間發展網上業務，取得不少市場，這就是本行與機遇的結合。

其實，做生意的其中一個要點，就是「試」，要「行動」，好多時要試先學到野，要試先找到市場，而大部分人，只是「不斷想不斷計劃」，最後就「乜都唔做」。你加油啦！

------------------------------------------------

Q17482：

你好龔老師，小弟年初在書局購買了老師的50優質潛力股，閱讀後獲益良多，已實現每月1萬 (823, 2388及2638)的月供分配，並約10萬元購入52, 778, 9988及388作長期持有。

原定計劃股票是月供5年作長線投資，但近日得悉現公司可能於2年內結束，因此很大機會失業。月供金額及年期可能隨著收入及當時工作是否穩定再作調整。

小弟現有問題如下，現時38歲，月薪5萬，持有現金約40萬，太太沒有工作，育有一名6歲兒子。現時每年一家三口的醫療保險費約2萬，另有一份已供多年的儲蓄保，年供3.6萬需要供到42歲才供完。

物業方面，自住兩房單位當年320萬購入，現銀行估值約500萬，經過2次轉按，現時月供約1.4萬，供剩370萬左右

太太收租一房單位當年430萬購入現估值約400萬，租金收入9,800元，月供約9,000元，供剩約235萬；另有2個現契車位自用市值約共250萬，如車位放租租值共約5,500元。

他日轉工，估計收入只能賺取現時約一半即25,000元左右。由於現時自住單位狀況不佳及屋苑即將計劃進行大維修，因此已決定短期內出售自住單位並短暫租樓。

由於前景不明，賣掉自住單位後，應否立即買回自住單位還是長期租樓睇情況比較好?

因怕現時不買回自住樓將來收入減少難做按揭。還是賣掉收租單位和車位，以低成數按揭買自住單位好呢? 想了很久也希望得到老師指點。萬分感謝！

龔成老師：

首先，你所月供的，都是有質素的股票。不過，如果你有收入不確定性況，的確要多留現金，你可能要減金額比例。

至於物業方面，建議你賣出單位並買回另一單位，如果資金不足，可考慮賣出車位，除非你地好睇淡樓市，否則，我較建議你賣出後買翻另一單位，特別是你工作不穩，應該趁現時有穩定收入時進行按揭。

如果將來的收入減少，在「供得起」原則下，你可以考慮買入較細的單位，你這樣能擁有一定的現金，同時風險度會減少。

至於收租單位，見到暫時的收入足以供款，可以暫時唔需要理佢。

另外，建議你多留現金，投資股票不要進取，等你完成物業狀態，以及工作情況更明確，到時先加大力度投資。

------------------------------------------------

Q17483：

老師，請問點睇香港護老行業？如2189。謝謝

龔成老師：

嘉濤（2189）都不差的，見佢生意穩定，盈利與現金流穩定，現價合理。

香港這行業，長遠有市場的，需求會更多，不過，競爭都大，加上市民對這行的要求、如衛生等，會愈來愈高，這會產生一定的成本。

整體都是正面，但未算最高質之列，這股可投資，長線，但規模唔算大，因此唔建議投資太多。

------------------------------------------------

Q17484：

你好，感謝你經常無私協助大眾，我希望可作出改變。

我月入10萬已3年，從20歲開始至30歲，平均工資4萬以上，即總收入13年840萬，如每月花3萬，資產應有372萬以上。

但實際情況是，現時現金流小於400K，總資產(減欠債)小於100萬。。。不計房貸更有185萬欠債。現時貸款月供63800，另有一萬月供股票

港鐵，金沙，煤氣，中國銀行，港交所

持有股票54萬
分別為中手游，港鐵，金沙，煤氣，中國銀行，港交所，匯豐，盈富，中國鐵塔，阿里巴巴，ESR，京東，網易，領展

1.我想重新檢討自己的財務情況，有沒有什麼工具可以推薦？

2.依我現在的情況，有什麼最優先應做？

3.月供股票有其他組合建議嗎？

4.持有股票很多，但獲利十分一般，經常出現低價離場的情況，先小小就走-騰訊，美團，中芯等。。。

相反跌極都唔離場，會依你所教導設定好出入策略，長期持有倍升股，以上有沒有那只股票可不適合以上策略？

龔成老師：

1）我相信你是理財方面，未能有效用盡你手上的資源，在發揮上可以做得更好。

第一，你手持股票隻數太多，有點散，這在管理上唔方便，分析較難。

第二，你仍年輕，但現時不少股票都只是收息股類，對你未必最好。如中行（3988）、匯豐（0005）、煤氣（0003）。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

2）賣出一些增長力較弱的股，同時重新分析組合內每一隻股，了解佢地的質素與增長力。

之後，就要睇你的現金比例，如果現金唔多，就等機會。較多就可留意下一些高增長股。

另外，我建議你寫翻自己的「個人收支表」「個人資產負債表」，《財務自由行》有教你，你本身情況不錯，但就應該加大力度做好理財，對你長遠財富更有利。

3）你可以考慮盈富（2800），加一些較高增長的股，阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇（2382）、比亞迪（1211）、中生製（1177），但就要控制注碼，當佢地有一定回落時，才加大金額。

4）如果是有質素的，如騰訊（0700），其實唔洗賣，至於其餘兩股，就要小注控制注碼。

另外，以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

------------------------------------------------

Q17485：

老師你好！今年31歲月入2萬，pt 3千，現持5萬現金，月儲1萬(當中月供6千)，目標4-5年有100萬然後買樓投資。
現在比例「平穩增值股57%」(003、0027、0823、2388、2800)「潛力股39%」(1177、1211)「收息股4%」(2638)。

股票月供如下：
0027($1500)、0003、0823、1211、2800(各$1000)、2388($500)

現持股票共值17萬左右如下:
0003 平均$15.5@1545股
0027 平均$52.5@361股
0823 平均$79.3@285股
1177 平均$9.7@2000股
1211 平均$47.8@478股
2388 平均$32.6@315股
2638 平均$7.5@1000股
2800 平均勻27@1508股

1）應該幾時賣出股票？當股票賺一倍以上放一半?明白月供係平均成本同我地不應估股票既升跌，1211處於偏高位置，應否停一停月供？

2）每月應該增加月供由6千變供8千，變相儲現金由4千變2千？

3) 以我年紀以上比例應該多少？投資策略應該係點部署？比例幾時要轉一次？謝謝老師

龔成老師：

1）一般來說，優質，有增長力的股，可以長期月供。當然，當股價去到貴的水平，你可以停供，甚至賣部分。比亞迪（1211）如果去到$8X，是進入了貴的水平，你可以停一停，如果你持貨較多，可賣小部分。

如果不懂分析貴，無法掌握幾時賣出，就運用「升一倍，賣一半」作策略。

2）你現時持有現金唔算多，其實唔需要太急進買太多股票。現金的作用，就是「等投資機會」。如果能把握到機會用現金買到平貨，整體組合的回報率就能大幅增加。

3）你現時的方向正確，比例都無問題，選股都是有質素的。你現時4成潛力股適合的，如果你想再進取，就增加到5-6成（潛力股佔股票組合比例）。

至於現金，如果以（股票加現金）的總數計，現時3-5成會適合。

------------------------------------------------

Q17486：

龔成老師 第一次inbox
想問下 有2手Hsbc @51 @60.3
仲放唔放係度 定忍痛只蝕
應該係1手 @51 3手@60.3
我同家姐都好蠢

龔成老師：

匯豐（0005）並不是完全無質素，不過增長力就不及過往年代，加上經濟與行業因素，你預中短期都會弱，是收息股，長遠的增長力中等。

你要預佢增長方面唔好有太大期望。

如果你地年輕，想組合增長力較強，應該轉其他，另外，如果這股佔組合比例較多，都應該賣出部。

但如果佔比不過多，而你地又接受佢是收息，增長力不強，就可以守住先。

這股不是零質素，過1、2年經濟好轉佢，都股價會上翻D，希望能到時上到$50你先賣部分。

------------------------------------------------

Q17487：

老師你好 我就快26歲

月供
2800 @2500
823@2000

另外有
435@3手
2138@1手
11@1手

1) 想問你對組合有咩睇法？
2) 想買2手831，ok嗎？幾多錢先算便宜？
謝謝！

龔成老師：

1）月供的無問題，可以保持進行，如果日後資金較多，可以加大盈富（2800）金額。

至於持股方面，陽光（0435）無問題。香港醫思醫療集團（2138）都可持有，但這股唔建議持貨過多。恆生（0011）雖然有質素，但只是收息股，你26歲，年輕，這股未必最適合。

2）利亞零售（0831）有質素的，有長線持有價值，不過增長力就不算強。現價合理，要跌多2成先算平。

------------------------------------------------

Q17488：

老師，其實我是開公司的，現在扣完同事的糧及開支後，平均有10至15萬贏利

我有點不知道點樣處理，應該是出糧10萬俾自己，還是怎樣呢？

已經37歲，但因為做生意之前沒有什麼積蓄，現在才開始叫順利一點。

我有打算買樓，但因為對上兩年為減少交稅，所以公司報稅賺的不多，以致難以跟銀行借得多。

若你是我會點做呢？
謝謝你的時間

龔成老師：

你應該出糧比自己，無論是為交稅、為買樓、為自己理財，都應該有固定的收入比自己，將自己的數與公司的數分開。

我自己都會這樣，每月會出糧比自己，餘下的資金在公司，可以在公司運用（例如投資、賣廣告、擴大業務）等。

至於出多少糧，則要考慮稅務、買樓等問題，你應該問下會計師的意見，有D錢唔好慳，值得比就要比。

當你出糧比自己後，這些就是你自己可投資，可置業，可消費的資金。這樣理財會較好。

------------------------------------------------

Q17489：

龔sir，我成日見你講估值，請問你邊本書有講呢樣野？
我只買咗你收息股同值搏股的書。想問下華虹半導體28合理嗎？

龔成老師：

《股票勝經》有講少少，不過課堂會較多。

要計企業的價值，過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。

由於有不少資料，都要較新先講到，所以唔會在書寫，只會在課堂教。

簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

華虹半導體（1347）你預$28仍是略貴的水平，如果回多10%會較好。這股有潛力的，如果想入，要小心控制注碼。

------------------------------------------------

Q17490：

Hello龔sor 想知你點睇1475日清食品？記得佢幾年前上市好似只是$3.5左右

龔成老師：

日清食品（1475）不差的，都算有質素。

佢由日清日本（於東京證券交易所上市）分拆上市，主要於香港及中國內地從事生產及銷售麵條、蒸煮食品、冷凍食品、飲料產品及零食。

本身有品牌，加上業務穩定，盈利都不差。但比較大的問題，是增長有，但發展潛力未算好強，但市場已假設佢有高增長，所以在股價上，只視為平穩增值類別。

內地市場的確係一個增長動力，但你唔好預佢會好強。現價已唔算平，你可以等佢回調15-20%才入貨會較好。

------------------------------------------------

Q17491：

老師 可唔可以分析下1099國藥控股？

應月供石藥1093或趁低吸納國藥收益較為理想?
感謝

龔成老師：

國藥控股（1099）的質素不及石藥（1093）。

國藥雖然都有質素，但在增長力，業務發展，以及一些財務數據如股本回報率，都不及石藥。

建議你月供石藥較理想。

------------------------------------------------

Q17492：

老師你好，想問下1400怎樣？因為家人係幾個月前約0.45買入，不清楚買了幾多手，但一直都在0.1x的位置，請問應否賣出？

龔成老師：

滿地科技股份（1400）年年虧損，見唔到有投資價值。

相信長遠的價值只會向下，賣出是最好的方法，如不想一次過賣，就分段去賣。

------------------------------------------------

Q17493：

龔sir你好呀。 我宜家讀緊year 4，, 睇左你嘅股票勝經同埋年報分析然後開始學習買股票。多謝你的書讓我學識更多關於價值投資嘅野。

宜家有2手金沙平均29.05買入。 仲有一手深高速8.3 買入， 買入深高速是考慮到佢公路收費業務每年平穩，而且近年開始發展環保業務，就覺得未來應該會有增長。
但係我見到金界控股現價估值好似比較低，而且金界未來也有潛力。

也考慮到你說“”先增值後現金流”，我應不應該把深高速換為金界，但這樣好似又和金沙有版塊衝突。謝謝老師指引

龔成老師：

金沙（1928）與深高速（0548）你都可以長線投資，這都是不差的收息，以及平穩增長股。

至於金界（3918），是較有增長力的股票，新興市場的機遇點都會較多，不同風險亦會高翻少少。

這股可投資，現價合理，你明白風險就得。如果你想組合增長力提高，的確可以換入金界，但就要留意，你這樣會太集中在賭業類，所以合共比重唔應該太高。

如果你加入後比例過多，就暫時唔好增加住。我地投資，「先想風險，後想回報」是重要的。

另外，以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

------------------------------------------------

Q17494：

你好成哥,想請教你而家應該點投資好
本人35歲, 同先生有個初生BB, 住緊自己樓, 尚欠100萬按揭, 每月只供$4000, 與先生月入共$7萬, 完全冇生活壓力

有155萬買左美國債劵基金, 本身只想每個月收幾千蚊息, 但買了2舍月便遇上股市大跌, 現在蝕了約12萬, 應繼續持有嗎??

另外持有股票50萬左右, 分別係2800盈富, 0027銀河,2388中銀香港, 1211比亞廸, 66港鐵, 3煤氣, 12恆基

有現金約60萬, 有打算為左小朋友之後移民, 都怕美國唔再比HKD掛鉤, 按左層樓投資換成USD你認為點?? 請問有其他投資建議嗎?? 唔該!!!

另外每月都有$2萬會月供股票-
$10000盈富
$4000 銀河
$4000 恆基

龔成老師：

你現時有物業，在之後的財富增值上，應該集中股票類別，只要是穩健類型就得。

至於債劵基金，過往都聽到不少網友話出現「賺息蝕價」的情況，這類基金有好有壞，要小心分析，因為並不是單單持有債券，而是會炒賣債券，同時會投資垃圾債券。

你最好睇翻該基金的投資策略，如果是高風險的，可能要賣出部分或全部。

至於股票部分，你持有的都是優質股，不過中短期表現會較一般，要耐心持有，長遠有質素的，只要你資金唔需用就得。

月供股票部分，你可以保持月供，如果想組合更平衡，可以加少少新經濟股，例如加入$2000。

至於港幣，唔需要擔心，聯匯並不是建基於美國政府，而是建基於香港有多少美元，所以不用擔心。所以唔需要按樓轉美元，除非你日後有實際需要，但不用因「擔心聯匯而這樣做」。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

------------------------------------------------

Q17495：

老師，我港鐵上年開始買到而家一路都洩緊 現價39 想低位入返一手 這樣正確嗎？

現在仲有12萬現金 可能想將6萬分注入市

另外中生制葯一直keep住供 是否應先停一停呢？ 現時一直高位

龔成老師：

月供股票是一個長期策略，唔好太著重中短期因素，一般都要供5年先有效果。港鐵（0066）是不差的股票，你可以長期進行，這股有基本的股息，同時有D增長力，但不是高增長類型，不過好處是穩健。

你可以將$6萬分注入市，但就唔好太集中在一隻股，要建立一個組合。同時，要留有現金。

至於中生製藥（1177）如果月供金額不多，無問題，如大多就可以減或停。

------------------------------------------------

Q17496：

老師,我是你上年10月的學生,想請教你一些問題:

1.我現在正進行月供股票已差不多一年，月供需$6000，包括2800, 003, 0066及0823，可惜遇上跌市，現在4隻月供股票都出現虧損

我明白月供股票是一項長期的操作，尤其是003及823都出現大幅下降，這兩股票的優質程度還在嗎？我應該維持月供嗎？

2我在中銀網站查看1128 永利澳門，發現過去兩個年度ROE 都達250%以上

有什麼特別原因導致有這麼高的ＲＯＥ？如果以優質及潛力程度，1128 還是27較好? 謝謝老師!

龔成老師：

1）月供是長期策略，因此唔需要太在意中短期。領展（0823）質素無變，可長。至於煤氣（0003）其實都是優質，不過增長力就比過往略有減少，如果你本身增組合增長力強D，都可以考慮轉其他，原有的貨就持有，這股有得守的。

2）股本回報率是一個很有用的工具，但我地在初班，仍有好多未講，因為當中可以再拆解成幾個部分去分析。由於這些轉深，因此要去到進階先會教。

你見到永利（1128）出現這情況，是由於佢的派息好高，同時拆舊數字大，當中出現了一些情況，令到企業的股東權益部分拉低左，所以當計算股本回報率時，其實會變得好高，無法反映企業的真實情況。因此，當你見到這類過高股本回報率的企業，就要深入分析數字的結構，有可能無法反映企業的真正賺錢能力。

永利有質素，可長線投資的。

------------------------------------------------

Q17497：

Hello我係新手

我之前高位8.53買入 288
宜家放好無 定係等佢升番
288仲有冇potential升番上去？

龔成老師：

萬洲國際（0288）質素唔算差的，但潛力就不算強，只是平穩增值的類別。

肉價短期上落，都會對佢股價有短期影響，不過，我地分析時，唔好太著重中短期因素，例如短期的肉價格，以及供應等因素，都會對佢中短期有影響，但我地最緊要是分析企業的長期營運模式，發展，而這股正面的，可長線。

這企業過往的生意保持平穩，業務基本上是平穩的，只是因貿易等問題，令股價較為波動，成為這股的風險。投資這股，可說是平穩增長，以及收下息咁，不要對股價太有期望。你可以守住先。

------------------------------------------------

Q17498：

龔成老師你好，我現在幫家人接手管理投資，發現以下情況，不知應留著收息，還是等回升到甚麼位置止蝕離場，希望您能給予意見，謝謝。

1. 1339 中國人民保險集團 買入價$4.7， 重倉
2. 941 中移動 買入價$113 ， 超重倉
3. 857 中石油 買入價 $11
4. 2628 中人壽 買入價 $41

龔成老師：

我地最重要是睇企業質素、前景。買入價不是分析重點。

中國人民保險集團（1339）質素中等，你預增長力不算強，這股唔議重貨，如果之後上翻D，應該減部分先。

中移動（0941）只是收息股，你預股價好難上翻去，持有收息無問題，但增長真的不強，要睇你的投資目標。同樣，唔建議太集中，可以減部分，轉其他股，組合增長力更好。

中石油（0857），你預經濟好轉時，油價會上翻D，但要上到買入價，好難。

中人壽（2628），這股都有質素，但賺錢能力比過往略減，持有可以，但同樣好難上得翻去。

------------------------------------------------

Q17499：

龔成老師你好，本人現在22歲，有現金儲蓄約4萬，進入股票市場大約4個月，股票本金為4萬，現總資產約4萬7千。

曾持有阿里巴巴（成本：179）一手
比亞迪（37.9）一手，
但因為目光不遠，很快就放掉了。

現在持有金沙（30）一手
京信（3.36）一手

雖然無蝕錢，但希望能有更好的被動式收入，希望能在兩年內儲夠15萬，本人有兼職但現因疫情不穩定，穩定後可每月約1500收入。請問龔成老師能給予投資建議嗎？

龔成老師：

其實你上述所持有的，都是有質素的股票，只是你用錯了方法，你用了短線投資，所以，如果你之後想有實質的財富增值，就一定要「長線投資」。

現時持有的股，都可以持有，長線就得。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你22歲，這刻應該集中增值。

平穩增長股，及潛力股，都是你的方向，你這刻投資經驗仍未多，平穩增長股可較多，之後就應慢慢增加潛力股。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382），但就要明白波動性比上述會高少少，宜股價回落先考慮。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，暫時你持有$4萬現金，唔建議心急用，等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

------------------------------------------------

Q17500：

龔成你好，依家手持81，買入後跌咗6%，仲應唔應該hold 住先？你覺得佢會唔會升番上去？

另外月供緊 2318 $1500，2800 $1000，1810 $1000。
想問下呢個組合可以嗎？Thanks

龔成老師：

中國海外宏洋集團（0081）集團之主要業務將維持作房地產發展，及於中國內地進行投資。整體質素算是不過不失，但增長力不算好強，是平穩增長型，持有都可以的，不過佢的負債唔少，唔建議持有太多。

至於月供的股票，都是有質素的，可長線。如果日後有更多資金，可以加大盈富（2800）的金額。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

----------------------------------------------

若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。