堆填區無運行﹖---慧眼看世界
上世紀已有風水玄學高人建議壹傳媒不要將總部搬到將軍澳工業邨,因為那裡鄰近臭氣熏天的垃圾堆填區,加上填海地「地氣」紛亂,對公司發展和人事都有不良影響。結果除了壹傳媒業務每況愈下外,就連鄰居TVB都不能倖免。
壹傳媒出售《壹週刊》一波三折,最新公布的半年業績繼續「大出血」,蝕了一點七億元,全年如無意外會虧損超過三億元。除非出售雜誌的資金能順利到位,否則壹傳媒目前只有四億現金,再加上銀行負債嚴重,要支持多一兩年也不容易。雖然壹傳媒是少數能在數碼媒體業務取得優秀成績的公司,但整個集團的收支仍未平衡。相信除了商業模式需要調整外,營運模式也要進行大改革,大幅裁減薪酬與貢獻不符的中高層人員,可能有機會走出困局。
同樣位於垃圾堆填區旁,實力雄厚的TVB雖然較壹傳媒好,可是其上半年的業績淨利潤只有一點七億元,創近年新低。過去一段時間,TVB很多節目都大灑「鹽花」,意圖力谷輿論和收視。近日無線嚴禁女藝人賣弄性感,有分析指跟高層突然尊重女性和糾正歪風無關,這是因應內地市場作出調節的策略;而該決定亦有可能影響女藝人的收入,因為客戶會選擇更能吸引公眾和傳媒「眼球」的非TVB女藝人,隨時令無線的整體業績雪上加霜。
將軍澳填海地圖 在 小子投資筆記 Facebook 的最讚貼文
香港樓盤專題分析 (將軍澳中心篇) (請參見附圖)
作者: 見習金錢師
http://www.facebook.com/moneyist2015
首先本頁開立一年,like數終於突破500,多謝各位讀者的支持!
為答謝新舊讀者,小編在以後的文章增加了以下的新內容
1. 增加對樓層高低的定義
每個屋苑身處的地區不同,本身高度亦不同,所以對每個屋苑所採納的標準亦不甚相同。例如淘大、沙一等80年代落成, 約30層的樓宇,就會以10層作為一類。1-10為低層,11-20為中層,21-30為高層。如果是特色單位,亦會特別標示。而如果樓宇數目較高的,就會以15層為一單位,例如4-15為低層,16-30為中層, 31-45為高層,45樓以上為極高層。好了,有極高層便當然有極低層了。因此,由下一篇開始,1-3將被視為極低層。(跳層問題亦相應調整。)
2. 按景觀分析。這是比較困難的一環。上一篇本希望加入景觀上的分析,不過由於時間關係未能加入。新一篇的文章將會嘗試加入這分析系統,希望可以增加文章養份,盡快破千個like!
而增加內容後的第一個屋苑,是將軍澳市區的超級高樓群。日出康城? 不,日出康城將會在下一篇的文章再分析。話說在「建華年代」(1997 – 2005年),政府為了達到八萬五的建屋目標,便在不影響單位面積的前提下放寬了建築物的高度限制。因此,在當代發展的樓宇大都有超過40層的高度。
今日分析的,是在將軍澳站上蓋的一大私人發展項目,將軍澳中心。將軍澳中心總共13座,在2002-2003年入伙,當年多少的年青人,就由港島遷入將軍澳,建立出一個新的中產區。
按間隔作分析
言歸正傳,在最近的一年,將軍澳中心成交量達163宗,都是一個可觀的數字。成交的主要是實用面積約460呎的兩房單位,達103宗。而在樓層方面,主要買賣的是中層單位 (17-33樓, 不設4字尾層數),有58宗。圖1為按間隔劃分的平均呎價。
起初我以為兩房的呎價會明顯地高三房一截,但是結果較小的三房 (約550呎) 的呎價亦不遑多讓 (只有3%偏差)。至於面積640-680呎的套三房的成交則比兩房平均低約10%。這一方面證明細單位的吸引力,另一方面亦證明將中為換樓之選,三房是可以吸引到一定的換樓客。小編曾看過將中的平面圖,發現雖不少浴室是黑廁,但間隔方正,正適合一家大小。
以樓層作分析
對於高密度的屋苑,小編假設樓層不同,其呎價應是有一定的距離的。始終用了數百萬,應該都想住得開揚一點,不想困獸鬥吧。
但總體而言,單看樓層,呎價分別不大。總括而言高層價格較高,但是高層均價只比低層高約6%,分別相對正常的分野 (10%) 較少 (見圖2)。
按景觀作分析
在開始分析成交價前,先要介紹一下單位的不同景觀。將軍澳中心的景觀分為以下幾種:
1) 海景: 由於將軍澳中心比前排的新屋苑高得多,所以有一部分的高層單位會望到遠海景
2) 山景: 同樣道理,由於將中高度比後面的公屋高,所以高層單位可以居高臨下望向山景。
3) 內園: 如果大家看地圖,發現將中的樓是以菱形佈局,所以樓宇間的距離會稍遠一點。不過因於建築物高度,所以壓迫感都不少。
4) 開揚景 (北): 部分向北單位是會望向彩明苑、體育會等,或是天晉後面的公園,景觀開揚
5) 開揚景 (南): 另外,低層及中層的單位則會望向寶邑道南面的填海地。暫時前面都是GIC (政府、機構及社區)用地。雖然預計景觀上沒有大改變,但是都將之分辨出來,從而分辨出前面工程的影響。另外,遠望維景灣畔及天晉園景 (基於密度較低) 的都會視為開揚景。
6) 公屋景: 少部分單位近望唐明苑,相對壓迫。
上一段提過樓層對成交價影響較少。但另一方面,小編發現隨著景觀不同,其成交價的表現亦不盡相同。例如是內園景 (或者樓景, 圖3) 的話,低層的樓價並不遜色,甚至有時比高層更好價。似乎證明了小編之前 「園景低層比高層吸引」的看法。
至於向北的單位 (圖4),由於前方有建築物,所以樓層間的分別較大。一般而言,高低層分別達15%。至於山景單位,都會比同景觀平均呎價高5%以上,反映樓層因素。另外居屋景的中、低層平均呎價竟然一樣,雖部分是成交時間差,但亦反映在樓景下,呎價分別其實不大。
至於向南的一線單位成交價則可見圖5。高層海景成交價均價比低層填海區景高14%,而高層與中層間分別亦有約8%。當中雖有時間差,但景觀都對成交價起了重要作用。
將軍澳已不再只是以前的「堆填區」,而變了政府銳意發展的新社區,而在將來都會有很多的新樓推售。除了會有更多外區客,亦會有很多久居將軍澳的朋友換樓。大家與其買得高,反而景觀才是保值的重要因素。同時,亦有部分的朋友希望進軍相對低水的三房戶投資,不過三房戶主要用家是家庭客,對室內空間普遍要求較高。因此,大家亦適宜分析其間隔才下決定。
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