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#阿明小教室 #夾層屋 #合法不合法

隨著房價攀升及容積管制限制，
許多建商為了使房屋使用空間增大，
常常以「彈性空間」、「魔術空間」
等話術來宣傳，
也就是市場上常見的「樓中樓」和
「夾層屋」等房型，但依據法源規定，
這些夾層設計都有容積限制，
應該計入容積、樓地板面積及登記產權，
但對建商而言，合法途徑並不划算，
因此不少建商常鼓吹消費者購屋後再自行
以二次施工的方式來增加樓地板面積，
但這樣做是違法的，
如被舉報則有被拆除風險，需特別注意！

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首先先帶大家認識幾個名詞，
什麼是夾層？跟挑空、挑高有什麼關係呢？

「夾層」就是指樓地板和天花板之間
的樓層，依據法律規定，
同一樓層內夾層面積之和，
不得超過該層樓地板面積三分之一或
一百平方公尺，
超過者應視為另一樓層。
夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率，
其經依法核准建造者，即可登記產權，
也就是合法夾層。

至於「挑空」則是指如客餐廳
等部分提高其樓層高度
，使該部分居室具有二層以上之空間高度，
以獲得較大之視野及採光，
藉以創造活潑而具有變化之室內環境。
「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。
挑空部分因其無樓板，得不計入樓地板面積。

而「挑高」則是指樓層高度設計採用
比一般規定的3.6公尺或實際需求為高者，
現行建築技術規則規定，
住宅及集合住宅等類似用途建築物
地面一層樓高度不得超過四‧二公尺，
其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺，
但其他用途建築物因無樓層高度規定，
常有挑高之情形。

另外也衍生出一種「複層式構造」，
也就是在一戶內，為了空間變化需求而採不同樓板高度之設計。

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保障身心障礙者權益，營建署訂有《既有公共建築物無障礙設施替代改善計畫作業程序及認定原則》，過去，一般建物若要經營旅館，需依法設置無障礙電梯。然而據了解，在旅館公會的遊說壓力下，營建署去年底決定修改標準，只要旅館1樓設有「無障礙客房」，且其他樓層沒有住宿以外的服務性設施，儘管不符合無障礙電梯的規定，也可不必改善。此舉遭批評是替旅館業者解套，不但對身障者不友善，也忽略老人等高齡化社會的需求。

放寬標準〉寫入無須改善原則

一名直轄市的建管處官員直言，各地在受理申請建物的變更使用執照時，可以說幾乎「百分之百都會核准」，因此，這次營建署把「無須改善」的替代方案明確寫入認定原則中，等於有利旅館經營者，未來可以直接免除改善無障礙電梯的成本。以首都台北市為例，變更使用當旅館的案件今年上半年就有24件，平均每月就有4案。

營建署這項新規定是在去年12月15日修正發布。規定放寬了「昇降設備」的標準，在「無須改善情形」中，新增：「一般旅館1樓設有無障礙客房，且其他樓層未設有住宿以外之服務性設施、附屬設備者，得免改善昇降設備。」
換言之，未來一般建築物，即便內部的電梯設備不符合無障礙標準，但只要在1樓設有無障礙客房，且確保2樓以上沒有服務性設施，一樣可以變更使用經營旅館開業。

為何放寬規定？營建署在修法說明中解釋，根據《建築技術規則》建築設計施工編第167條之1規定，「居室出入口及具無障礙設施之廁所盥洗室、浴室、昇降設備、停車空間及樓梯應設有無障礙通路通達。」營建署認為，既然已在旅館1樓設無障礙客房，且其他樓層沒有服務性設施，那就符合「已可通達無障礙客房」的規定。

縣市自理〉服務性設施未列舉

至於何謂「服務性設施」？營建署在修法對照表中說明，因旅館的型態不一 ，避免掛一漏萬，所以才沒有逐一列舉何謂服務性設施及附屬設備，而是決定交由各主管建築機關，依照個案來審核，增加彈性。

現行對於新舊建築物的無障礙設施有不同規定。

根據《建築技術規則》建築設計施工編，只要是新建或增建的建築物，都需設置無障礙設施，而《建築物無障礙設施設計規範》也規定，無障礙電梯包括引導標誌、輪椅迴轉空間、點字觸覺裝置、電梯門的寬度大小等都有一定標準。但既有建物的規範則較寬鬆，只要依《既有公共建築物無障礙設施替代改善計畫作業程序及認定原則》來改善建物的無障礙設施即可。
過去，既有建物想變更使用當旅館，而無障礙電梯不符合規定，可報各縣市的建管處或無障礙諮詢小組，依照「個案」來審查。

一名地方縣市實際承辦無障礙專案的工程員說，以前若有建物申請變更當旅館，卻沒有設置符合規定的無障礙電梯，一般都要提出替代方案送審，「審查也不一定會過」，而替代方案必須依照個案認定，例如面積夠大或旅館規模到一定程度，要求就會比較嚴格。

方便業者〉一體適用反成漏洞

他舉例，有可能要求屋主必須在1樓設置無障礙客房，且同時還要在一般樓梯裝設「附掛式升降椅」。如今，在旅館公會遊說下，直接把「無須改善情形」明文訂在法規中，好處是讓有意做變更使用的業者可以方便行事、有依循標準，但也可能形成漏洞，讓原本必須依個案審查的建物，直接免除改善無障礙電梯設備的成本，就直接變更使用當旅館。
身障團體也對這項修法表達抗議。北市府身心障礙者權益保障推動小組委員、北市行無礙資源推廣協會總幹事許朝富說，他徵詢過不少身障者的意見，大家都對「只在1樓設無障礙房間就可免設無障礙電梯」有很高疑慮，尤其牽扯到老人、拿行李的旅客時，通用設計仍是必須的。

況且，許多旅館多半只是「意思意思」在1樓設1間無障礙客房，這真的符合無障礙及老人的使用需求嗎？

他表示，的確有些建物的結構可能無法裝設電梯，但這應該回到個案審查，例如評估這間旅館的規模、房間數量，再衡量合理的無障礙設施是否足夠，而不是像營建署以一體適用的方式，讓一些原本可以達到無障礙環境的既有建物，連改善都不必改善。

【記取教訓 改善長照機構防火避難安全】

101年10月23日臺南北門醫院護理之家的一場火災，造成13死、59傷的悲劇，這是慘痛的經驗與教訓

為此，內政部修正建築技術規則，以「兩區劃水平避難原則」，增加弱勢者的等待救援區，避免火災發生時，必須仰賴生命維持器的高齡者，在垂直避難過程中意外傷亡。

內政部建築研究所也針對眾多建築技術規則修正前已存在的長照服務機構，編訂完成「避難安全改善參考手冊」，提出「火災居室離室避難；非火災居室初期就地避難」避難策略，保障居住安全。

更多資訊請參考▶http://www.abri.gov.tw/tw/news/show/799

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