201121台視 中古屋買貴500萬 婦怨被當盤子怒提告
台視原影，第16分鐘開始→https://youtu.be/rc_80l9rEOk
房價高漲想買房不容易，買房前更要看仔細，就有民眾事前功課沒做足結果淪為肥羊，有婦人看中新北市中和一處社區1間將近40坪開價2000萬元的中古屋，最後在今年9月時是以1920萬元成交，沒想到事後上網一查竟然發現，屋主在6月時只用了1435萬元就買到了，短短3個月房價價差竟然高達485萬元，覺得自己被當盤子氣得告上法院。
記者/陳詩雨、陳建國 採訪報導……↓
房仲業者/陳泰源 表示：「這個比較像是道德規範，它不是說真的法律有這樣的明文規定，現在資訊都這麼的透明，內政部有實價登錄，民間也有各式各樣的實價登錄可以去查詢。」
雖然依照不動產經紀業管理條例，房仲沒提供不動產相關資料，可處3萬元以上15萬元以下的行政裁罰（罰鍰），但在民事訴訟上卻沒有法律規定，民眾買貴恐怕有苦說不出。
專家就建議了，買中古屋前一定要查詢各大實價登錄網站，瞭解周邊行情，再者也可以向附近鄰居或里長打聽，甚至可以請銀行幫忙估價，有些民眾甚至還會詢問多位房仲，多方比價。
房仲業者/陳泰源 表示：「問了各家不同品牌的仲介當然可以讓你避免買貴，可是也有可能讓你因此買不到，因為仲介同業之間彼此會互相競爭搞破壞。」
中古屋自保術，睜大眼看仔細，事前瞭解越多，越能避免糾紛找上你。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/11/201121-500.html
房價行情查詢銀行 在 [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦- 看板home-sale 的推薦與評價
原文恕刪
小弟為某民營銀行鑑價人員，
在金融業資歷不深，僅就我實務上的經驗提供一些淺見，
當然也希望有同業可以一起討論，畢竟估價單位在銀行裡真的很邊緣，希望可以取個暖QQ
在這邊就原文推文有提到的鑑價金額、貸款成數及可貸金額來分享，
一、鑑價金額:
我們家流程是業務進買賣件申貸，系統分派至估價單位，
估價人員在規定的時限內至現場拍攝建物外觀、臨路、門牌及社區案名、車道口等照片，
這些原則是報告中必要的照片，
若有嫌惡設施如福地、神壇、大型宮廟或高壓電塔、高架道等，則需另附照片，
(不過耳聞某些銀行做法是不用到現場，拉一下google街景圖看看而已，
我們家應該算盡心盡力了，不論颳風、下雨都會外勘)
拍攝完外觀後就是開始寫報告，估價的方法是以估價技術規則為準、各銀行內規為輔，
白話一點就是找你家附近跟你家條件最像的案例來評估你家多少錢，
案例的來源有實價登錄、擬售開價、向當地仲介訪價等，
實價登錄誠如網友說的，登錄的價格可能和現主時的市價有落差，
如現在為110年4月，實價登錄目前有部分揭露到110年2月，
慢二個月的時間，其實在房價飛漲的近兩年，真的會追不上成交的價格，
但是有差其實還是有個限度，
舉例來說同一個社區，整個社區一整年實價登錄不含車位建坪價集中在30~35萬這個區間
，
二個月前中間樓層人家成交一坪33萬，
現在一樣中間樓層，坪數差不多，也沒多裝潢或甚麼特殊原因，
你一坪買36萬還可以，可能是因為真的房市很熱，
但你一坪買到40萬，一查同社區高樓層或是鄰近條件相當物件的開價都沒你貴，
那銀行估不到，你可能就要開始檢視一下是不是真的買貴了~
再來是擬售開價，也就是現在還放在市場上要出售的物件，
剛蓋好過戶的社區或是同社區超久沒成交的，因實價登錄還沒上或是沒有，
所以只能找周邊地區相近條件的實價登錄案例來評估，
再來就是找同社區要換約或轉售的物件，
以往房市還沒這麼熱的時候，通常以開價的8折~85折來推算成交價格，
但是這一兩年幾乎88折已經算砍很多了，一堆都是開價95折成交或總價減個幾十萬而已，
偶爾還會遇到成交價比開價還高這種奇聞...可能是甚麼風水寶地吧?
至於向當地房仲訪價，是因為各地房仲深耕店頭附近的社區，
在地的當然最了解，個人也遇過超認真房仲，把客戶當家人一樣在照顧，
但說真的房仲專業度真的良莠不齊，
同一社區我們推算每建坪約30~35萬，其餘視樓層、坪數或屋況等因素不定，
有的房仲很熱心，說他們最近有成交價格跟我們差不多，
順便分享一下可能是哪一戶，或是哪一戶有裝潢得很漂亮，所以價格比較高，
但有的一聽到是銀行估價，不管三七二十一開始冷嘲熱諷，
你們銀行都馬亂估，甚麼30到35，現在都馬40幾萬了，還有人加價要買還買不到咧!
這種其實很多都是會用話術拐買方用不合理價格買房的，
奉勸各位遇到一開口就天花亂墜的還是務必小心。
總結一下，關於鑑價金額上面提了這麼多，都只跟建物本身條件有關，
完全跟您的職業、身分地位及收入條件無關，
同一戶房子，郭董或是一般上班族來貸款，該建物的"鑑價金額"都是一樣的。
二、貸款成數及三、可貸金額
這兩個"並非"鑑價單位的權限，還請大家理解，
承前段，鑑價單位只管房子值多少錢，其他一概不管，
而貸款的成數是根據建物所在的區位、建物有特殊原因、申貸人的職業、收入而受影響，
區位部分其實就是建物所在的地點好不好，
例如在蛋黃區一般就是8成、市區外圍蛋白區75成、蛋殼或7-11要開車一小時那種的6成。
建物特殊原因常見有現況是神壇宮廟、殯葬業，住家後面一整片公墓或改成套房出租等，
這些原因會使你原本的貸款成數降低。
職業跟收入其實就是社會地位越高、財力越好，銀行相對信任你，
只要申貸金額沒有超過可還款的合理比例，成數再多加一點應該是可以的。
而可貸金額，這通常就是客戶唯一會從銀行業務端得到的資訊，也是最在乎的資訊，
可貸金額顧名思義就是鑑價金額乘以貸款成數，
但業務人員不一定會透露後二者給客戶知道，尤其是可貸金額跟客戶預期有嚴重落差時，
為什麼?因為怕被客戶幹爆阿~
業務人員也很難跟你解釋你真的就是買貴了嘛、或是你對銀行來說真的就不值得信任阿~
所以，當你買了一間房子，銀行沒辦法貸給你預期的金額，
再請各位檢視一下是否真的買貴?或是個人的信用、財力不符該銀行的目標客群，
真的不一定都是鑑價人員的問題，我們也是一天到晚被金管會查，
估低被客戶幹、估高被金管會幹，還請大家高抬貴手。
以上，就個人淺淺的資歷分享，若有得罪或是說錯的地方，還請見諒，
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轉告給客戶，所以可能沒辦法告訴您會較高或較低，而中古物件則需從裝潢的程度、質感
及翻新的範圍來做不定程度的加分～
基本上如果有依正常的估價方法的話，我相信落差不應該太大。
對於裝潢的價值觀與您有落差而已。
生的人刻意估高並不會多賺一分一毫，被金管會查到還要想辦法解釋，刻意估低會被長官
質疑，也會讓辛苦的業務人員做不到案件，實在是想不到有何亂估的理由。
，
因為是即使同社區也會有樓層高低、面積大小、前後棟視野等差異，單價高或坪數大的社
區，總價差到幾百萬其實也是很常見的。
一，應該不會只看土地的價值。
物的買契。
，每年花費的金額都約幾百萬元，只是房市態樣複雜並非短時間內能以電腦取代人力來評
估，
如同我內文所說，向房仲訪價是因為敬重房仲在當地深耕的專業度，訪價前我們也是審慎
的評估過行情才想和房仲討論、交換意見，而非只想打個電話問個價格就以此為依據草草
了事，還請您了解。
是想問建坪價是否含車位坪數計算嗎？
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 12:59:57
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