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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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優點：有底薪，還有新人保底5萬， - 代銷,房仲,職業,工作. ... 但如果是有想學習買賣房屋專業技能跟有高獎金的很推往房仲走自己也是做過比較和聽身邊 ... ... <看更多>
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房屋代銷 在 Re: [閒聊] 代銷是不是都會自己買一戶? - 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《honafire (飯多加5元飯少價不變)》之銘言：
: 前陣子去看一些預售屋
: 好巧不巧看了兩間預售屋 兩間預售屋的代銷都說自己也買了一戶
: 請問版上的大大 遇到代銷說自己也買一戶的人多嗎?
: 跟代銷當鄰居的感覺如何?
有可能
朋友從營建業轉換到代銷做3年多了
幾乎每個案子我都去看過
一個代銷通常一年可以接手1~1.5個案子
看賣得順不順利
他的第一個建案就買了一戶、去年又買第二戶，現在還持續在看同事或同業的案子
都是用房貸買(自己或家人人頭)
我覺得有幾個原因...
1.代銷業者通常自己會看漲
整體房價市場縱使趨勢是一直往上，但在這個行業待久
會莫名更看好整個房地產市場
也就是定錨效應...
假如說正常房產趨勢是5年後漲10%，代銷做久通常會覺得以後一定漲15%
加上代銷自己買超過第二戶，通常就不是自住心態 而是帶有投資意圖
這種預期效應下，很容易就下手
朋友就常跟我炫耀，他買的第一戶才剛開工，每坪就漲2萬了
2.
我聽到的代銷業者買自己案子大概可以省下2~3%價格 最多可以到5%
人總是被慾望所趨...
有些東西可以自己打折，就會想買
尤其高單價物品 便宜的東西反而還看不上折扣勒...
何況房屋這東西在市場又不容易要到折扣
正常人以為拿到的折扣，通常是房仲、屋主、建商或代銷本來就設好的下殺區間
當確實知道自己可以比別人用便宜價格買到，就會有先下手為強的想法
好幾次我也差點被拐去買一間
就只因為朋友說你買我給超好條件(一樣的價格買到高10層樓、停車位喬好一點等等)
3.綜合以上兩點
在這行業當同事都買下去，就會覺得自己落人之後
看漲跟撿便宜心態，常會驅使人有不買就賠到的想法
即使薪水付房貸有壓力，也會咬牙簽下去
最後說，代銷常喊快完售 但大多不會賣太快
會看建案性質有一個完售節奏
原因是賣太快建商會不爽...
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