Paixpro Medium update:
2021.09.11 八月霧
打疫苗
霧中的感覺是一片的濕黏,這是夢嗎?是黎明前的短暫破世,是我們唯一能從母體中傾巢而出,觸碰真理之前的毫米時光,悄悄地從睡夢的隙縫鑽入,延展開來,整個人浸入緩慢、漂浮、無重力般的感覺。那片低飽和明亮的霧感驚訝的讓人放下警戒,我可是個完全緊繃的人,就像被高度抽真空的包裝袋,你能明顯看到物體的外體形狀與塑膠包裝貼合的不能在合,簡直就是人體的肌膚那樣,我沒想到在這霧中我卻悠然自得,沒有畏懼、害怕,對未來的不確定性,過度運轉的腦袋就這樣關機,持續保持在低的輸出範圍,一次面對著一件事情,就像是在理清自己是一個活在當下的人。
我還能記得的是,進入霧之前,我做了一連串的身體檢查,是公家單位提供的附屬條件,我必須先達到一定的標準才能核准資格,我不確定為什麼要有這麼高標準完善的措施,但想一想,人們對於進入不確定性的狀態總會保持一種距離與模稜兩可的評語,沒有人敢在這個時代註記下表達我是最為正確的發言人。在這個時代,所有人都被所有人檢視、評價、標記,我們才不是自由的,我們都被彼此規範、評量、分類,也因此開始變成了像是商品一樣,越能夠簡白被人理解就可能越被人接受,跟繪畫上卻是相差甚遠,只有篩選、再篩選、精挑細選、打磨之後,才能夠繪製出的那一條美的線條,那種簡單是必須花費大量時間才能鍛鍊出來的,即便是你不停臨摹,也難以複製。
我們活在一個一邊講求獨特性,一邊被分類的時代。
這片霧走到盡頭會怎麼樣,其實我自己也不知道,但目前對我來說,好像也只能走一步是一步,在地圖上的迷霧才會慢慢散去,才會慢慢看見眼前是怎麼樣,前提是,這片霧有個盡頭,也會散去。
在商言商
從以前到現在都被人稱藝術家比較多,還有藝術家脾氣,還有說是時代需要好幾種不同的人,有些要在自己的職位上堅守崗位,有的要固執、堅持己見,這樣社會才會運轉起來,那時我就在想,我自己的觀點是什麼,我喜歡土地,我喜歡自然,但我喜歡待在家看到的自然,但當我到現場看到那片山林大海的時候,那個心情雀躍的感覺是無法比擬的,經過這樣比較,我認為我是怕麻煩,不想痛苦,想逃避過程的長浪,只想要快速地達到終點,這是我的個性。但我卻一直以來堅持著做圖畫圖,慢慢從圖畫到文字,增加風格,增加使用的媒介,試著多點耐心把那條線擺放到我腦子裡,我腦子裡的那位美感大師覺得最漂亮、最「正確」的位置上。啊,想到這,原來我是這樣的人,我是個講求精準、欲求標準答案的人,這大概要從小時候個性的培養開始,如果從小就被壓著尋求被安排的道路,就會想要知道他人對於答案的標準,也就是在一個方格內放入方格就好了,沒必要強求圓形或者三角形。
我懂了。
原來這就是為什麼當別人跟我說可以自由發揮的時候,往往我會陷入一種超級的躁鬱,因為我很明白,我所做的任何一切都不會是對方的標準答案,在談論到與他人的時候,在與他人產生聯繫溝通連結的時候,我更期待得到一個標準的作業流程與答案,因為這更符合他人,在與他人聯繫的時候,我所建立的自我會在一瞬間倒塌,因為我對自己並沒有信心,長久以來我都被說不可能、不可以、不行,長期的否定會造成一個人的人格自信降到低點,尤其是在躁鬱或者情緒不對的時候,那種表現更為直接,我無法控制自己的情緒與表現,火車脫軌的時候也沒有人能控制,因為它已經離開常態了。
我熱愛常態,我喜歡一日又一日的相同流程,一個舒服的流程,我想沒有人不喜歡。但同時我又追求不同,追求獨特,在這我得聲明,獨特與標新立異並不一樣。常常很多人說那個人很怪,一般來說,我覺得怪這個詞是貶義,但在我們這圈,或者該說,我所喜愛的這些藝術家、設計師、各種不同行業的創作者,那個怪,反而是在稱讚他人的獨特之處,他們在尋找,或者是遵循著自己的獨特發展出新的一種,稍微與他人不同,或者橫空出世的神奇。但我也常講說,這個世界沒有最獨特,只有還沒被看見,或者被認識。所以我就是在這樣一邊求安穩一邊想要打破規矩的狀態下過著日子,在安穩的時候,我選擇的是一位平面設計師、插畫家,現在想當一位能夠勝任統一職稱「設計師」這三字的人,設計師不只是視覺,也包括視覺的背後,理念、群眾、發展、一切的一切;打破規矩的我想當一個任性的人,我想做出我覺得美的東西,我喜歡色塊、插圖、有的時候想要說故事,想要畫漫畫,我沒有特別侷限自己,我想做什麼就做什麼,但我都會努力賦予它一個階段性的任務、情節、意義,我不想要空蕩蕩的美麗視覺,友人說,大家都愛假稿,但我一點也沒把這當假的東西來看,它可能會在未來變成某個人喜歡的東西,而成為商業案件的一環,我不想丟失這種可能。
森林的昆蟲學
這座森林比我想的更大更深,我在這邊遇到了很多沿著森林駐紮的人們,有獵人、神秘學家、商隊、天文學家、吉普賽人⋯⋯各式各樣的人們,每個人都是不同的來歷,有著自己的獨特故事與本事,我打從心底覺得自己是剛爬上新樓層的新玩家,他們在這座森林嬉戲、狩獵、交流、策劃⋯⋯他們總是能夠定睛看到我所看不到的,想出我想不到的,作為剛來的人,我努力地追尋著他們的腳步。好幾次的狩獵我都無能為力,是那個追趕不上他們腳步的落後者,幾個人幾個腳步,輕巧的像是開了地心引力的玩笑,穿梭、躲避、拉滿弓,咻地一聲穿過獵物的頭顱,倒地悶聲,那一晚我坐在他們身邊看著他們解剖,然後交給擅長廚藝的人料理,他們總能做出讓我驚艷、讚嘆的美食,我都不知道自己到底怎麼混到了這座森林,覺得自己是個無用之人。
有的時候我會跟幾位談到自己的情緒低落,但他們都會正向地鼓勵、引導,但在我眼裡看來,卻覺得自己真的無用到了極點,就像是在找人安慰,祈求別人的憐惜,佔用了別人的時間,哈,我真個十足可悲的人。渴求別人的憐憫來填補自己內心的空虛,滿足自己被人安慰的狀態,甚至把自己先行放到低位,成為一個不得不使他人安慰,而非怒斥的,一個被設定好的局面,簡直就是卑劣極點。
於是在一晚,我爬到樹的鼎點,看著星空給自己下了重重的鎖鏈,要自己好好地分析現況,把不足的地方學習起來,把壞的地方改掉,我不需要堅持,我只需要表現出被人認可的狀態就好,從頭到尾我只是想要被接受、接納、融入而已,人生的課題好像也就是這樣,就像離開自己的村落,那一晚有人說著,觀看這個世界的同時,小心不要被改變了。在這邊她所說的改變,我想可能是指同化吧?但在這座森林,我發現自己不能一個人過活,不能一個人狩獵,必須要有他人的幫忙,不管是陷阱、弓箭、路線、巡邏⋯⋯多件我過往自己一個人活著過來的時候所做的任何一切,在這座森林都行不通、做不來、不被通過,我才意識到自己的不足,那個不足變成了一種競爭、比較上的失落感,原來我以前的信心在別人眼裡恐怕只是不成熟、不足,我才明白,原來一切是比較來的。
於是我開始學習與實作,就像是把過往的東西擺著,偶爾掃掃灰塵,但不停的把新東西搬進來到自己的房間,考慮著要放置在哪,我自己也才發現,我自己卻沒思考自己是否需要,於是在這不同之下,我開始思考,什麼事需要的,什麼是目前可以使用,什麼是可以被我放在最之後的,被排序,是因為時間有限,不能跟過往那樣,隨心所欲,當礦工、當紡織、當鍛煉師、當農夫,東摸西望,最後卻沒試到一個自己想要的。但也多虧到了這座森林,我才意識到自己的不足,才知道自己想要什麼需要什麼,更別提我認識遇到的人都相當厲害,我能從他們身上學習的,相當多,這讓我感到心安與慶幸。
放鬆
我常被人說要放鬆,但其實因為一些關係,我已經很久沒有真的放鬆了。我很懷念以前吃肌肉鬆弛劑的時候,能夠避免掉那些疼痛感,不需要考慮太多,好像真的放鬆下來了,除此之外我真的沒想到有什麼時刻我是放鬆的,大概只有短暫幾秒,結果又回到了原本緊繃的狀態。也難怪當我真的從職位退下來後,我整個日子變得荒唐而又緩慢,卻沒有像日劇那樣拍出來的精緻度,果然戲劇就是被裝飾過的糖果,真正的內部的苦糖早就被換掉了。
左思右想,最放鬆的狀態應該就是躺著看漫畫了。
植物跟盆栽
當初買的那小盆,只有一根立著的,真的被養起來,長到現在超過數十根了,過往的我總是個綠殺手,長都長不成,養都養不大,現在能夠熬過來,讓我覺得,你呵護它,它就會回饋到你身上,也給了我一點信心,讓我想要去找幾個盆栽來分種,想讓它多點空間長大,也多點朋友。
我喜歡造型的盆栽,也意識到很多人在做,也有些興趣。
2022
還剩下三個月,我看了我當初寫的好幾個目標,好像都沒有達到,有點可憐。(果然我是個無法按表操課的人,更別提意志力了)
都不知道還該不該再跟自己說「要加油了」。
抽新樓流程 在 諗sir網 收息債券 Facebook 的最讚貼文
個案: 一間屋變出三間樓 #2070
問:
如果本身一間收租樓 日出康城11座 1333呎,4房,銀行估價1300萬,已經供斷,
月收23000租,賣左佢換大圍站新盤3房放租及等升值,值搏嗎?
----------------------------------------------------------
諗sir Answer:
建議由「博唔博得過」咁問將投資提升為「風險與回報」之間的的衡量,當你知道自己手上有幾錢同埋計出過往樓價波幅後,就可更數理決出應否投資此樓房項目。留意買樓可以借,因為考慮買樓不只係你有幾錢? 更要計出可問銀行借幾錢? 即將借貸力一併考慮。
-
至於將投資簡化做「睇升定睇跌」? 有如一眾電視機前問股既「股民」,佢地咁問左幾十年,到尾都仲係得個「問」字,而唔係揸住幾間樓去嘆。所以欲投資上作精明決策,筆者已為你理順一二。
-
至於本案案主梗係唔屬無知股民,話哂人地有間供滿4房,都值1300萬right? 但由於佢無提供個人月入及資金水平,及年齡,我真係唔知一旦佢入手大圍新盤,若果跌佢有冇能力守? 同埋佢個預算夠買而家sell緊既第一期向西? 望針山(大約荃灣)個邊? 定係更多人接受既望東? 向獅子山個邊?
-
當然最尾個期會係最靚仔,而家起到10層都未夠,佢向北有城門河景,三房望河就最貴啦。但大圍三房向河是否稀有? 諗sir唔認為。因隔離名城全三期都係供應三至四房為主,呎價只16000/呎附近十年樓齡未夠。比你千八萬預算,會買間城門河景向北三房? 定係入名城住四房? 可能真係有人選擇住大些(名城四房)…所以大圍新盤既三房係咪之後會跑贏大市? 諗sir係有疑惑。
-
家陣天氣咁熱,企係新盤售樓處既經濟辛苦非常,你見上星期係觀塘已有不少經紀為爭個細盤生意而群聚武鬥。今次大圍新盤未確定係新世界邊個場開賣,但點都唔好因諗sir一個意見而令佢地無左生意。
-
如讀者係30歲,等得下? 又或者4-5千萬淨資產,守得下,咁就當佢大圍間新屋2020-2030年跑輸當然無問題。好似佢原本間康城,入伙頭幾年都係跑輸大市,到2018年先榮登十大屋苑全年升幅榜。要知新樓頭個3年由於高溢價賣走,想再升較難。3-6年間因過了SSD不斷有人催業主賣樓,沽壓又大。到得第七年先叫「守得雲開見月明」,所以你睇下康城而家咩樓齡?
-
重申一下,諗sir支持大家入飛抽新盤。如果諗sir係讀者,會入飛抽兩房新盤。其實大圍呢個鐵路盤對年青才俊,最具吸引力。新兩房在大圍供應少,加上一落就三條地鐵線,合要搭地鐵既人仕。不過心水清既你都知: 香港更有能力將樓價bid上去既人,通常都唔搭巴士地鐵既…
-
新盤如抽中,15%首期入手兩房,開心的買左佢。120-150萬左右首期,讀者當然有。淨低1150萬,用600萬首期買間九龍區三房,出租用途上會,供預600/259*10000 ~ 23k而收租估計25k,呢間自給自足。淨低1300-150-600 = 550萬,可入手收息101有授之直債,一內房一銀行一地產,年派息是12%內房、銀行7%,而地產那條最保守只3.5%,到期保本。銀行那條要用coco bond,不過讀者應有能力受此風險。最後550萬平均收息8%一年,即40萬息一年。有發鈔銀行及全港全國最大地產商保證、收3-4年加埋本身550萬都夠700萬,又買第三間啦。咁係咪一間康城拆三間,死錢變生錢。
***************版務****************
【收息投資課程】Batch 73 (新6月班! 可真人上或online在家收看)
DV73 第一堂: 2020年6月17日(三) 19:15-22:00
DV73 第二堂: 2020年6月24日(三) 19:15-22:00
DV73 第三堂: 2020年7月8日(三) 19:15-21:15
網上收看後更可選擇2020年內上返一次真人班,最快開始的課為上述的DV73六月班,上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900
*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課
安排詳解:
1.請whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!
課程內容:
*課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口。如睇片者課後有30min助教咨詢環節
< 首部份課程 >
債券投資了解及精明慳錢買入方法
選取直債之步驟
怎樣用直債穩獲10%年回報
本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案
如何用直債槓桿去提升回報此類之作法方案詳解
槓桿水平的適當安排
–
< 次部份課程 >
基金太多,點去比較?
基金經紀不會提及之買賣需知
如何判斷債基、直債的出入市時機?
債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費?
直債一旦發生問題要賣走之判斷
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
–
< 後部份課程 >
有咩保險可以CUT?
保單融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?
細水長流7.0%年回報保險方案
保費融資選擇、醫療保險選擇正解
**********版務2**************
諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班Online 】
第一課:2020年5月23日(六) 14:00-16:45
第二課:2020年5月30日(六) 14:00-16:45
網上收看後更可選擇2020年內上返一次真人班,最快開始的課為上述的DV73六月班,上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000
安排詳解:
1.請whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!
課程內容:
A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
抽新樓流程 在 龔成 Facebook 的最佳貼文
【龔成問答信箱】(Q13461-Q13480)
Q13461:
其實你介紹既tencent/美團/阿里巴巴,呢D科網公司冇咩資產值,會唔會好危險?
龔成老師
騰訊(0700)與阿里(9988)不是無價值的。至於
美團點評(3690),我應該無正式分析過,最多只是網友問我,我做簡單分析。
美團的業務增長不能睇少,但估值十分難,所以我都無法定義現價平貴,只可以話市場只憑「前景」去分析,不過佢最近由虧轉盈,這是利好消息。
至於騰訊與阿里,資產價值的確不高,但我地分析企業,不能只限於資產,因為一間企業的價值,主要由「業務價值」與「資產價值」組成。
巴菲特早年投資,跟佢師父一樣,好著重資產、平,但佢後來發現,如果一間企業有質素、前景,就算貴過資產去買都無問題,因為業務價值值錢的。
就是現金流折現法來講,這方法都不是考慮企業的資市價值,而當我地進行估值時,好多時都會配合不同的估值法去計算的。你見港交所(0388)的賬面值不足$30,但現價卻長期在$200以上,可見資產價值並不是唯一的分析點。
另外,騰訊與阿里,都已經有正現金流,有實在盈利,所以唔會話危險(當然,我地都不能盲目高追投資)。
------------------------------------------------
Q13462:
想問下用十萬元買越秀房地產信托可以一年可以收多少息
龔成老師:
如果你用$10萬買越秀房產(0405),你預一年收$6000息。
現時佢股息6%,你可以好簡單,用投入本金乘一乘,就是每年預期得到的股息回報。
------------------------------------------------
Q13463:
老師,我賣了5万澳元和10万加元,買了中山一個物業和一個車位用了大概150万港元,剩下203万人民幣現金。
我想張這些現金5年滾至600万港元,請問有可能嗎? 我應該如何組合才做到?
因為我希望日後每月有3-4万現金流,而之前見你教過别人要有這個現金流數字就要有600-800万資產才可以做到。
龔成老師:
外幣始終是「產品」,持有價值不高,轉為物業、優質股等真財富會更好。
如果你要將這$200萬滾存到$600萬,不是話唔得,只是這是一個好高的回報,你背後一定承受著相當的風險,因此,我不太建議這樣進取。
反而以更長時期,以更合理的模式,增長至$600萬,這會更穩健。
如果你真的要將$200萬在5年滾上$600萬,就要用以下進取方法:
可集中投資潛力股,可以建立一個進取的潛力,但你要比市場早一步找到這些潛力股,因此你要不斷進行選股的動作,同時要大量增加投資知識,先可以找到這些潛力股。
但要注意,這方法始終是高風險,唔太建議。
------------------------------------------------
Q13464:
老師,我一直遇上財政困難,之前工作不穩定,現在面對人工無法上升很多。眼看激烈的工作競爭,實在有點灰心。
現在年紀愈大,愈來愈擔心工作前景的問題!不過,眼看您由一個月8000上升到成為百萬富翁,實在是一件令人鼓舞及很勵志的故事!
多謝有您這個榜樣及詳細解答!未來我會努力儲錢,投資及增值自己!多謝晒!
老師,另外,想問下面對現在的香港亂局,還適宜月供股票嗎?
龔成老師:
其實好多野,我地根本可以做到的,只是由於自己「以為做唔到」,所以唔去試,但其實只要肯做,定目標,落實計劃,其實可以做到的。
你保持理財,儲錢,合理投資增值,增加知識,都可以一步步完成目標。
至於香港的情況,我仍相信只是中短期的問題,雖然對香港經濟一定會影響,但長遠的價值仍在,因此,這反而是保持入貨的時候,只要你長期進行月供就得。
------------------------------------------------
Q13465:
老師,我想創業,計劃儲錢5年後,開台式飲品店,我而家應該點做好?
龔成老師:
做生意要不斷學習的,你預當中一定會有好多困難,但你都要想方法克服佢。如果你打算開店,我建議你先到類似的店打工,要完全了解當中的流程,風險,了解各區的生意情況,找到市場的缺口,先可以進行。
同埋,有時唔一定要預開店好大成本,可以由細做起,然後成功後再投資變大,這方法會更加好。
你這刻可以利用股票,保持平穩增值,將財富滾大,一邊儲錢,一邊投資優質、穩健股,例如盈富(2800)、金沙(1928)、長建(1038)、中銀(2388)、港鐵(0066)、恆基(0012)、港交所(0388),都是適合你的。
同時,你要在這幾年,好好提升生意及行業的相關知識。
------------------------------------------------
Q13466:
龔sir你好,小弟28歲剛剛開設左美股戶口,打想分注買入 Google, 巴郡, 百事可樂 , johnson & johnson 作長線投資,請問龔sir呢幾隻股票質素如何?
龔成老師︰
我自己無特別深入研究美股,但巴郡這類企業當然可以投資,是長遠投資之選,不過巴菲特年紀大,是風險因素,雖然我認為佢團隊都能用佢的方法投資,令長遠有增長力,但始終巴菲特無人能及。
其實美股一向都有不少好公司,但我地投資股票,最重要是「投資自己熟識的公司」,所以,投資與否,要睇你是否真正了解該企業。
這幾隻都是好公司,你可以考慮投資。要睇你是否了解美國公司,還是香港公司,如果兩邊都能了解,你可以講到大家的財務數據,企業資料,就可兩邊都投資,這就會增加了你的「可投資範圍」。你要比較這些企業的優質度、前景、發展、估值。
關鍵位就是你認識的程度,而你上述所講的,都是長遠有增長力的股票。另外你也可以考慮投資美股相關基金,如領航標普五百(3140)。
------------------------------------------------
Q13467:
老師你好,最近收看你的著作《財務自由行》,獲益良多。
我想用20萬分注買入12, 405, 778, 1038, 6823作長線收息組合,請問這個組合可以嗎?另外,可以提供合適價位買入以上股票嗎?感謝。
龔成老師:
上述所選的,都是有質素的股票,你都可以投資,但上述大部分,都是偏向收息的類別,增長力不算強,因此,組合本身無問題,但就要睇翻你的投資目標,是否適合你。
至於合理價,全部都在區內,香港電訊(6823)與
越秀房產(0405)則在合理區中上部。
現價都可以投資,只要分注就可以,同時要留有現金。
------------------------------------------------
Q81346:
你好, 在年前的新股熱潮下買入左幾隻股票, 現想重整一些潛力股或者平衡增長的股票。
請問以下股票應否繼續持有, 636 嘉里物流 1833 平安好醫生, 2226 老恆和, 6886 華泰證券
龔成老師:
總之記住,我地繼續持有一隻股票與否,最重要是企業的質素、前景。買入價只是一個心理因素。
嘉里物流(0636)質素都算有,都有投資價值,但增長力不算好強,只要貨不太多,持有無問題的。
平安好醫生(1833)有質素,可持有。
老恒和釀造(2226)質素只是一般,如果有較大的反彈,可考慮賣出。
HTSC(6886)質素算是中等,業務雖然有,但賺錢能力不強,唔好預佢有太大的增長力,如投資不多,都可以持有的。
------------------------------------------------
Q13469:
你好龔成老師,我家有兩個很舊的物業,在西環。
一個為樓齡50幾年(估值5M),另一個都有38年樓齡(估值5M),沒有按揭。
50年樓在數年前XX話收購,但當時有老人家住,不打算搬,現在老人家已住在老人院,只有我媽一人住。此物業是我爸及祖母聯名,長命契。
38年樓現是我和父親住,是我和弟弟聯名的。
我常想我和爸媽搬在一起住,那可把一個物業出租,但家母認為房子是嫲嫲有份,暫時不想改變現狀。
因為兩房子都很舊,如要租出,都一定要大裝修。
其實這兩個房子都不太適合老人家住,一間是附近要行上大斜路,另一間要上二十多級樓梯才到電梯大堂。
剛放寬9成按揭,我在想是否可樓換樓,把38年樓換掉,因為50多年樓,我們在想希望有人收購。
老師,請問我應如何好好處理,令財務可改善些,因為我從事貿易,工作不太穩定,收入亦有限。加上年紀不少,長遠來說都可能要轉行。
感謝你的寶貴時間!
龔成老師:
先說50年樓物業,這物業之前有人想收購,加上不適合你地自住,最好的方法是賣給想收購的該公司,佢地收購會持續一段長時期,之前收唔到你的單位,如果佢其他單位都仍收緊的話,即是收你的單位是遲早的事,你應該打探一下最新的情況,賣給他們是一個方向。
雖說物業的名是你爸及祖母,但這類單位已50年,就算要租出都要裝修,加上要保持維修,因此將單位賣出,得到現金,仍然再同公平的模式分現金,又或轉為其他資產項,產生持續的現金流,這是最好的方法。
至於賣掉38年樓,如果這物業真的不適合你地自住的話,都是可以的,但賣出後建議買入另一物業,但你就要計好按揭部分。
雖然政府放寬左成數,但唔代表你一定要去到盡,所有野都要以「供得起」作原則。
如果你賣樓後,會有一定的現金,可以作首期,你可以買另一層樓時,做7、8成按揭,希望你買樓後,仍然有現金剩,同時,要以「供得起」為大前題。
------------------------------------------------
Q13470:
成兄,我看中1883,因在澳門有籠斷電訊地位;想買來收息,成兄有何意見,十分感謝。
龔成老師:
中信國際電訊(1883)業務穩定,整體質素算是可差,過往股價的波動亦不大。佢近年的生意都保持穩定,盈利亦是一樣,相信市場結構令佢處於一個穩定賺錢的狀態,不過,增長力就不強。
盈利就穩定並平穩增長,但始終生意無上升,點都會有扣分的地方。
相信佢能平穩發展,收息可以,但就不要對股價有太大期望。
------------------------------------------------
Q13471:
你好,一直有看你的投資影片,現在有這個情況,想問一下建議應該如何是好。
我現在持有760000股(0871),想問返應該繼續持有/止瀉。
另外,還持有240000股(0627),早前價位到1.8蚊以為價位有升幅空間,但現在下跌了連續好幾日。
平均價位:0.164
本人資料:19歲 第一次炒股,期望短炒所以冇用你youtube推薦的價值投資法:(
Thanks!
龔成老師:
我地繼續持有一隻股票與否,最重要是分析企業的業務、前景,買入價只是一個心理因素。
中國疏浚環保(0871),業務不佳,5年有3年處於虧損狀態,投資價值不高,加上核數師意見中,曾經出現了修定報告,這反映當中有少少問題,但其後算是調整翻,但這都反映,這企業有些地方有古怪,要小心。
近期股價大幅波動,炒多過實際,風險高,因此對這股有保留,賣出會比較好。
至於福晟國際(0627),業務同樣不太好,規模細,風險高,賣出較好。
你要改變你的投資模式,唔好著重股價的走勢分析,而是著重企業的質素,你要當自己「收購」企業一樣。
------------------------------------------------
Q13472:
Hello 成哥
如果第一間物業你認為 買新樓 是個好選擇嗎?
因為資金唔夠
見到呢類新樓 首期好似比較容易接受
同埋有好多優惠 如果投資這類新樓
算是高風險定係低風險 的投資呢?
現時 有約現金80萬
每月可儲約5萬 有一半拎左去月供股票
我都認為一半現金一半股票 較理智
但係d現金愈黎愈多既時候 就想買野(意思是資產)
我希望快d可以儲多d資產
係唔係應該用宜家既現金買左樓會更有效令我既資產增值得更快
我沒有自住需求 純粹以投資角度出發
龔成老師:
坦白講,我一向對新盤都有保留,因為新盤有機會定價較貴,投資者較易買貴貨。
因為新樓無過往的租金情況,我地無得計租金回報率,加上發展商會用好多付款方法,等你覺得易上車,但其實的平貴並不如你所想,所以要小心。同埋,近年香港樓市向上,但久不久有蝕的個案,絕大部分就是當時買新樓的。
而你打算投資,這刻的香港樓,自住價值仍在,投資價值就不算高,加上你買新樓,對手是發展商,若是二手樓,對手是業主,而你好難在發展商這個對手中找到著數的。
另外,你可以保持月供股票,以現時的市況平貴來說,一半月供,一半儲現金,是較好的做法。
------------------------------------------------
Q13473:
龔成老師你好,我見到你下面的文字,但有不明白的地方,想請教下:
【假設你每月投資$6000,月供盈富,假設15%複息回報,20年後,的確可以滾存到$730萬(但就要每年的平均回報,即是股價上升,加股息,合共有15%)。
然後20年後,再進行資產配置,因為「先增後,後現金流」,尾段時期著重保本,追求現金流,這是可投資收息股,目標是5%以上的股息,以$730萬計,一年收息$365000,每月以息約$30000。】
龔sir,我已45歲,兒子剛滿20歲,我月入14000元,想儲錢養老,又想存點錢給兒子,但是我這樣低收入人士根本不可能實現到,看龔sir的文章又好似對未來又充滿了希望
我打算去兼職,計劃月供3000元盈富,供20年,這樣的話,20年後可以滾存到多少錢本金呢?
我唔識計,想知道供完20後,一年收息大約有幾多?想了解下到時可否夠我自己年老時的生活開支。請龔sir抽出寶貴時間回覆 指點我,謝謝你
20年x12=240個月x3000=72萬元,以現價大約27.5元左右來計算的話,72萬元大約可以買入26200股盈富
如果我不月供,而是選擇在低位時買入,在20年之內買入3萬股盈富。
龔sir,請問如果我這樣理解,咁同穩定月供3000供足20年之後,兩者收息會相差幾多呢?
龔成老師:
如果你在低位是買入盈富(2800),得到的盈富股數,的確會比你月供的為多。
例如盈富股價在$20-$40,你月供,就會得到平均的買入價,假設為$30,如果你低位買,就會在$20,你最終能買到的股數,可以多幾十%。
不過,這是假設你成功「捉到低位」,這是有90%的散戶都想做的,但可惜,我過往做了十年銀工及證券行,見佢地絕大部分都是失敗的。
好多野表面做到,但實際就好難做,因此,我反而建議你簡單去做月供,這會更加好。
如果你每月投資盈富,複息15%的話,20年後會滾存到$360萬。不過,近年中港經濟弱左,回報率可能會減,但要滾存到$250萬-$300萬,仍是合理的,我相信你可以做到。
到時,我會建議你轉到其他收息股,因為盈富的股息不算強,你到時轉去有6%的收息股,一年就可以收到$18萬息,都算是一個不差的數目。
不過題外話,你個子都20歲,應該要佢學習為自己負責,如果你比佢「太過照顧」的景象,只會令佢更加依靠你。
------------------------------------------------
Q13474:
成哥 最新按揭放寬上限 ,咁我應該用一成借盡9成按揭定2成 借8成?
根據你邏輯,應該有得借盡借,只要自己供得起 ,而且有多筆錢用
成哥,早前你提及的投資平穩增值股,應該投資港鐵 066或是領展(0823)?
龔成老師:
由於現時低息環境,因此借多D,的確是有著數的,但你都要留意,高成數按揭要買揭保,這會增加成本,你最好先計算下。
另外,「供得起」是最大的原則,我會偏向建議借多D,留更多現金在手,但如果因為「可以借得多,而買太高金額的物業」,這我就不建議。
因此,只要計過數,供得起方面無問題,你就可以借多D的。
港鐵(0066)、領展(0823)都是有質素的股,都是可以投資的,現時港鐵值博率會略高。
------------------------------------------------
Q13475:
龔成老師,我剛上完你嘅堂,到宜家都未做第7課年報份功課,之前啲功課好快做完,但呢份每次攞起手就睇唔入腦,都有去書局睇過本年報勝經,都唔似你其他書咁容易睇得明,好似睇到有啲混亂,點算,再唔做真係怕將學嘅野還返俾你,除咗上多次有無解決方法呀
上咗你堂真係獲益良多,應該一早上,宜家睇多咗股票嘅野,又明多咗,發現有啲熱炒股市盈率超高依然有人博佢有得升,因為有啲股真係可以升到不合符常理,例如0986,推算翻10年前個價3000幾蚊,真係好恐怖。
我用上堂學嘅野分析晒我媽買嘅股票,全部都係不宜沾手股票,0986係其中一隻。
以前我見到媽媽每日俾股票嘅上上落落影響,曾經對股票有啲反感,但我宜家好明白點解佢要買股票,亦好希望用正確嘅方法投資。
想問問,影響一隻股票嘅升跌簡單黎講係咪企業經營狀況同集資金額兩個因素?
btw,第一次見你真人覺得同個卡通有出入XD,可能因為髮型嘅唔同,哈哈
龔成老師:
年報的確是有點深的,如果你之前無會計底,可能有點吃力,但你可以溫翻上堂的筆記,加上《年報勝經》,睇多幾次,我已經用較淺的文字及圖表,在書中表達,但我都知有D係要消化,所以要慢慢睇。
我相信你上完堂後,好明白有知識與無知識的分別,一般散戶知識上的缺乏,其實你已經掌握到不少知識,但仍要再打好基礎,你要多睇書及年報,進步要時間的。
至於影響股價的升跌,在中短期,只會同買賣供求、市場情緒、資金流向、企業短期因素有關。但如果講長期股價,就會睇翻企業的長期經營面,發展。
我成日覺得髮型都唔算好大分別,哈哈~~~
------------------------------------------------
Q13476:
老師,之前見你話港交所30倍的市盈率,仍然算是合理區,點理解?30倍不是好貴嗎?
龔成老師:
當一間企業比其他企業更優質時,可以承受到更高的市盈率,同時你睇翻佢的派息比率,就會明白佢就算唔需要再投資,都可以有一定的增長力,這是佢的獨特性,所以在計算時都會考慮這一點。
如果只考慮市盈率表面數字的分析,往往會出現盲點,因為「企業A的市盈率比企業B為高,但不代表一定貴」,所以投資者要明白數字背後的概念,如果只集中一個數字去解讀,好易會出錯。
而市盈率本身就無絕對的平貴定義,根本不能得出「某個市盈率就一定是貴」這個推論。同時我地在估值時,仍會配合其他估值方法去計算。
------------------------------------------------
Q13477:
HELLO 好耐冇見 想問下美股同買港股你會點睇@@ 最近想買美銀同波音
龔成老師:
無論投資港股還是美股,原理都是一樣,就是要投資有質素的公司,長期持有,因此,美股都有投資價值,但前題是「真正了解該公司」。
美銀同波音都是有質素的公司,本身都有相當的獨特性,但波音本身的風險略高,盈利略有不利,因此如投資不建議注碼太大。
------------------------------------------------
Q13478:
請問點先知該股票係合理價位
龔成老師:
如果要知道這刻是否平貴,合理區在那裡,就一定要計算企業的價值。因為每間企業都有其價值,當中主要由業務價值以及資產價值組成,我地就是計算這些的價值。
但要計企業的價值,過程比較複雜,好難三言兩語就講到,就算在我的股票班,都要講5小時,裡面會講3種估值方法,有難有易,但同學都用到的。
簡單來說,要考慮企業的生意、盈利、現金流等財務數據,同時要比較行業,考慮這企業的經營情況,之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。
但如果要深入計算,基本上要好仔細的研究企業,要分析好多財務數據用比率,先至有較完整的答案。
------------------------------------------------
Q13479:
成哥你好。想問下恆地合理價係幾多? 我用你上堂既方法計到係33-42
唔知正確與否
同埋我想問下股東大會小股東有資格參加嗎?
龔成老師:
要留意翻,恆基(0012)由於是地產企業,因此每年的盈利數字上,都會包左「物業重估數目」,所以數字會因此而谷大左。
正因為這原因,過往市盈率的數字都會受影響,而我地在計算估值時,需要自己調整翻。
你上述計算的估值,基本上合理,大致是正確的。
至於你想參加股東大會,只要你持有股票,就可以參加,但你一定要預先同銀行或證券行講,要同你登記左先先至可以。
------------------------------------------------
Q13480:
龔成老師你好, 我今年28歲, 現時月入3萬, 每月儲1.4萬, 有40萬資產, 其中包括6手匯豐(平均買入價$66)、10萬元人民幣(在0.85時兌換的), 其餘用作流動資金。
想請教老師我是否應該繼續持有匯豐? 如果想學習投資應如何開始? 謝謝!
龔成老師︰
匯豐(0005)這企業的賺錢能力比過往年代已減,這刻只是一隻收息股,不要對股價增長有太大的期望。
在人民幣這些都只是一些貨幣,即是「政府借據」,貨幣中期會以週期的模式運作,但長期來說,都是貶值收場,因為貨幣只有「交易價值」,並無真正的財富價值。
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目。由於你年輕,匯豐這些收息股對你唔太適合,而且佢佔你整個組合太多,有過度集中風險。
長遠建議你將部份你可以將部份匯豐和人民幣轉至一些平穏增長股︰盈富(2800)、金沙(1928)、恆基(0012)、中銀(2388)、港鐵(0066)、長建(1038),這些真資產才對你財富增長有幫助。
在學習方面,你可以多閱讀理財類別的工具書,以及多接觸財經新聞,而進修相關課程亦是重要的知識來源。
我18歲時開始買股票,都初甚麼都唔識,於是不斷睇書、上堂去學習,自己慢慢睇年報,咁樣去累積知識。
你可以睇《股票勝經》,裡會有教你點樣有系統地選股。而我的股票班,都會講5種選股的方法,教你點樣由2000間上市公司中,選取有質素的股票。
----------------------------------------------
多謝各位提問,若然你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網的,當然,會將發問者的身份,以及有關個人的部分刪去。
另外,由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
抽新樓流程 在 麻豆新樓醫院檢驗科2F門診抽血站 - Facebook 的推薦與評價
本院檢驗科於門診2F抽血站今天起啟用全新的多媒體叫號系統,減少大家站立排隊等候的不便喔... ... <看更多>
抽新樓流程 在 宿命迴響最強T0首抽角色排行&陣容搭配+官方禮包碼序號兌換 ... 的推薦與評價
宿命迴響最強T0首抽角色排行&陣容搭配+官方禮包碼序號兌換領法&速刷詳細流程+飲料+樂裝攻略#兌換碼 · 2068 · 0 · 回覆 · 收藏 引言 回報 推薦 分享 只看樓主 ... ... <看更多>
抽新樓流程 在 抽新樓流程不為人知細節大公開 - YouTube 的推薦與評價
樓市轉旺,二手業主叫價企硬時,很多買家會轉移買新盤,貪新盤定價公開透明,發展商又有折扣,買入物業後又有執漏,無需花錢裝修等等等等等。然而,抽 ... ... <看更多>