Peter Paker在 @全民媒體 的新貼日本樓，真的吸引嗎？（二）日元滙價風險
日元匯價風險
日元匯價超波動，你估好似人仔咁易玩。不如我講下，2007年日元低位約 USD1：JPY125；2008年10年金融海嘯時日元曾高見88；再去到311地震時及期後曾幾次升穿76，接近75的歷史高位，當中日央行多次干預匯市，但仍無法壓低匯價；2010 – 2012年日元大多係78 – 80附近徘徊；直至安倍2013年初上場，日元其後從82碌到今早的109.2 – 109.3（2014年9月19日早上）。
圖2為2012 – 2014年9月兩年美元兌日元的趨勢圖，近2 – 3個月，日元由102 – 103急跌至今天的109.2 – 109.3，以G7貨幣而言，跌幅驚人。上述 D 匯價記係個腦度，冇 check 過機，可能會有出入。
3 個月前，如果一個香港人用2,000萬 yen 入左件物業，當時折 USD 約USD196,000 @ 102計。以今天109計算，假設件貨日元市值冇變，今日折回 USD 只值 USD183,500，3個月匯兌虧損為 USD12,500（約6.4%）。去到厘度，大家問下自己，究竟自己知唔知：
(1) 買日元資產的匯兌風險；
(2) 日元過去波動的幅度及其波動之原因；
(3) 如何係超高波動的情況下做外匯風險對沖？
買日本樓，最好嘅外匯風險對沖係借100%日元貸款，日元跌，物業以美元計的市值下跌，同時日元貸款以美元計的負債金額亦會貶值，這樣就達至完美對沖的效果。
大公司如要買日本物業（當然係大件野），點借日元貸款，一係有 credit lines 可以隨時借。二就係放等值嘅美元加物業係銀行做抵押，然後借日元貸款。但要做厘D跨境融資、抵押操作，頻及複雜的法律程序，最少可能要有幾拾球上落，D bankers 才可能會 so 下你。至於老散買件野港紙三兩幾百萬咁濕碎，我估應該冇人會幫你搞厘D完美對沖？
其次，買日本樓千祈唔好用沽日元期貨合約做外匯對沖，如果匯升，層樓以日元計的價值跌左或者未過限售期唔賣得（日本樓好似有限售期，如果唔係，請指正），閣下有冇心理準備 pay cash 找條因日元上升，而導致日元期貨合約輸錢嘅數。因為日元波動驚人，日元期貨合約係 settlement dates 時賺、蝕條數可以好甘。
相反，如果用日元貸款對沖，就算日元匯價跌左，物業資產及其貸款負債以美元計的價值亦會同時下跌，這樣就達至自動對沖的效果，業主係唔使因為日元下跌而 pay cash 找數。這就是兩種不同對沖方法的最大分別，沽日元期貨合約要找數，但日元貸款則唔使現兜兜拎錢找數，但這種跨境融資安排及貸款涉及複雜的法律、海外資產抵押及銀行程序，老散好難做到。
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Peter Paker
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