前日忽然有個前高官衝出來插,嗰張土地大辯論點心紙。唔通係參考咗我哋嘅《好誠實研究》之後良心發現?梗係唔係啦,佢嬲豬係因為個哥爾夫球場俾人攪咋。
班離地權貴以特惠地租同地價,霸住撻哥爾夫球場,連32公頃嗰少少地都唔想還返俾香港人,你估真係想用嚟發展運動咩?一於佢有佢哋打波傾生意,理得你捱貴租住劏房啦!一輪假諮詢假辯論過後,爭議冇解決,特權無限loop。
較早前我哋本研社嘅黃肇鴻(Brian)上咗港台節目《左右紅藍綠》,指出土地供應專責小組嘅終極報告,既不代表民意,更冇提出土地發展嘅優次選項,一切掩眼法只為明日大愚舖路。
係時候一齊回帶,準備迎戰下一輪嘅土地爭議。
#土地爭議 #怒砌
#其實已經有好多地 #係政府收收埋埋 #不要明日大嶼
#咪聽前高官噏屎尿屁 #唔該繼續撐我哋
節目原片: https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/pentaprismII/episode/543086
----------------------
我們的研究 >>>>
《竭澤而築》報告: http://bit.ly/fishponds2018
《隔世追棕》報告: http://bit.ly/brownfieldsintime2018
《隱藏選項》報告: http://bit.ly/missingoption2018
💪了解更多:http://liber-research.com/about-us
💰支持我們:http://liber-research.com/support-us
📚本土研究社 土地供應研究計劃:https://liber-research.com/research-category/land-supply/ 顯示較少內容
明日大嶼支持論點 在 渾水財經Channel Facebook 的最讚貼文
【名家搶先睇】明日大嶼應該如何推銷(渾水)
倉猝地用劉華護航,是推銷明日大嶼最先及最錯的一著,賠了劉華又折了兵,推銷效果又做不出來,難為民間所接受。然後,有一班經濟學者跳了出來支持,當中不乏大學教過我的老師。笑了。
有了劉華前車之鑑,經濟學者現在表述立場是不是good move,難說得很,尤其是政府都未有具體藍圖,填海幾多錢大家都係自己方式去計數,然後無限想像。不論支持定反對,都係講緊一堆未成形的空氣幻想,現階段支持定反對都係原則性表述立場。原則性表述是政棍做的,不應該太早用學者做棋子,幫手搖旗吶喊。現在頭戴學者光環的經濟學者一日內在網絡和民間成為過街老鼠,連向來喜歡偽裝經濟學家的假經濟學者,都龜縮了。
香港經濟學圈子很講倫理,最德高望重的老教授都是謙謙君子,談吐有禮。老教授曾打電話邀我跑步,真誠至極,我無利益關係,都唔忍心推拒老教授。如果這班老好人打電話向其他學者遊說,在公在私都不知怎樣推。「要不要教席?研究還要經費嗎?想唔想上位做國師先?」這些問題,及問題背後牽動的權力利益版圖,係直接影響學者如何在圈子混下去。我讀書成績不差,但好在我無再讀上去,回頭一想起都覺得慘情和無奈。所以,我敬重沒有簽署的經濟學者朋友,他們背後承擔的重量非我等圈外人所明白。我知道大部分經濟學者本質上都支持填海,但他們更支持理性的討論,也坦白講那篇支持填東大嶼的數字立論,真的寫得幾差,比較像會計財務式堆填數字,多於嚴謹經濟討論。那些死人公式、IRR、NPV呢?都跑哪去?
咱們學的是社會科學,理應高人一等。既然是原則性表述立場,要不就簡單簽署算了,不要多說數字推論。否則就要寫到極致,寫一個五十頁又煩又長又臭的數字推論,讓反對填海的人無話可說。學術上有一個有趣事件叫Sokal Hoax,物理學家Alan Sokal曾經用假大空的文字寫法投稿文化期刊,惡作劇式批判後現代主義,作者胡亂堆砌文字,評審照單全收仲大贊。道理簡單深刻:寫到極深極煩的好處在於人地唔明,社會大眾懶得去研究,何況反對填海的人水平又低,好易過關的。
推銷一個太遠的未來,民間未必有足夠想像,而且又有內地人霸地陰謀論護航,好像說服群眾。其實推銷東西的法門套路來去得幾種,不是營造「假希望」,就是製造「假敵人」,散播仇恨。天地會要反清,才能聚到高手參與;希德拉不抹黑猶太人,又如何上位做大事?
明日大嶼填海造價小則數千億,超支就要近萬億。如果用錢去收地,跟鄉事派講數,說不定一千億都搞掂了,反正他們也打了開口牌講明祠堂都可以賣。現在政府情願萬億射落海都唔願益這班新界幫,他們可是憤怒非常,地則繼續囤,價值卻沒法被釋放出來。我都打了開口牌,本欄向來與人為善,至於如何製造敵人那我就不多說了,上屆政府最叻做呢樣野啦。
現在出來鑄字很難,沒十幾頂頭盔都不能行走江湖,正如泛民現在表意見第一句都係講「首先,我反對港獨」,然後才講一堆論點。這樣做人甚無癮,不過我明,講道理無人聽,大家都先問你什麼立場。醜話說清楚好了,我是支持填海啊,但填東大嶼太無志氣,要填就填維港,那才是做大茶飯。「要討我的愛,好膽你就來」,政府肯改Plan,我咪支持囉,呵呵。
https://hk.finance.appledaily.com/…/artic…/20181110/58897886
明日大嶼支持論點 在 姚松炎 Edward Yiu Facebook 的最佳貼文
#填海可以令你住大尐?
#增加黃金供應可以令你擁有多尐黃金?
【要建明日大嶼 只因人均居住面積小?】
政府推動「明日大嶼」填海計劃,提出的願景是要為香港增加大量土地,以增加房屋供應。支持者往往以一個數據為論點:香港人均居住面積只有161呎,落後於其他已發展國家;故此即使統計處推算2043年後人口便會回落,我們也要增加更多房屋用地及住宅樓面面積,以令大家可以「住大啲」。
📌增單位難添人均居住面積
然而,提升香港人均居住面積,並不一定需要填海。要更準確地理解香港人均居住面積偏低這問題,必須先要知道,這「人均居住面積161呎」的數據是怎樣得來?
「2016中期人口統計」是首次在人口普查中引入有關受訪住戶居所面積的提問。透過隨機抽樣全港約10%的住戶進行調查,得出全港人均居住樓面面積中位數為15平方米(即約161呎)的數字【註1】。
翻查「2016中期人口統計」中的「技術報告」,向受訪者問及的相關問題包括:
- 住戶成員數目
-貴戶是否佔用全個單位?
-貴戶住在單位的哪一部分?
- 請提供這單位的廳數目/貴戶有多少個自用的廳房?
- 這單位的實用面積是多少(不包括窗台、花園、天台、停車場)
- 這單位有多少實用面積為貴戶(即你這伙人)所獨自佔用?
基於上述問題所得的數據,便得出「2016中期人口統計」(E129c)表中的「按居住地區、住戶人數、年及房屋類型劃分的人均居所樓面面積中位數」。問題是,這調查方法所得出的「人均居住面積中位數」,只涵蓋「有居港人口居住的屋宇單位」的受訪住戶資料,而佔屋宇單位總數14.1%的「沒有居港人口居住的單位」並沒計算在內。
**因此,我們不能簡單地以為「人均居住面積」是「全港住宅單位樓面面積」除以「全港人口數目」的結果;而增加「全港住宅單位樓面面積」亦不會直接令「人均居住面積」有所提升。**
早前筆者有關空置房屋的文章〈再思空置稅:嚴重低估住宅空置率〉【註2】,闡述了「2016中期人口統計」中有14.1%單位(約413500個)是「沒有居港人口居住的單位」,這當中包括約225900個(佔總數7.7%)「無人居住的屋宇單位」、約101200個(佔總數3.5%)「非住宅用途的單位」、約62800個(佔總數2.1%)「不適用的單位」(例如打通單位或拆卸單位)、約23600個(佔總數0.8%)為「偶然有居港人口涵蓋的人士作為第二居所居住或只有非居港人口涵蓋的人士居住的屋宇單位」。
📌豪宅空置情況較嚴重
雖然差餉署調查空置房屋的方式較粗疏,當中對落成3年以上私人住宅單位只抽樣3%作調查,故此差餉署提出的3.7%整體私宅空置率數字值得商榷,但該調查亦有一項數字值得參考——按去年調查所得,大型單位(實用面積100平方米或以上)的空置率達8.2%,相對其他單位類型明顯較高。
據此可以推斷,「2016中期人口統計」中「沒有居港人口居住的單位」亦會較多屬大型單位;那若把這佔總數達14.1%的單位都計算在內,或有措施令這批單位釋放到真正的用家手上,很可能香港的人均居住面積便能有顯着的增長。
歸根究柢,香港一般人「住得迫」,並非保育人士造成,而是有大量房屋資源被囤積、丟空或被富人當成「第二住宅」。
**所以解決辦法不可能是口號式地高呼「增加房屋供應」,而是需要有效的房屋政策,讓房屋用得其所,減少資源浪費或囤積居奇。** 世界各地已實施不同程度的空置稅,並打擊非本地人投資本地物業的措施,當中不少都是資本主義國家,目的就是讓資源有效運用、真正發揮土地的社會效益。
📌打擊閒置非洪水猛獸
例如溫哥華和澳洲,自2017年起,房屋空置半年的業主便須繳付與物業市價掛鈎的空置稅率;英國亦對物業空置兩年或以上收取50%額外市政府稅(Council Tax),以支付地區公共服務支出。
限制外地人投資房屋的措施方面,中國內地多個城市(如北京及上海)都實施針對非本地戶籍人士及境外人士置業的「限購令」;瑞士規定外國人須符合特定條件,才能購買住宅;澳洲亦限制境外人士只可投資一手物業,不可購買二手樓,而臨時居民和留學生須取得當地政府批准才可置業。
當然,我們可再仔細研究各項措施的成效,有否衍生各種避稅做法,但至少應還原事實:香港的現狀是至少逾22萬單位無人居住,人均居住面積低,皆因有房屋被囤積。
與其不斷舉例說某某國家都在推動大型填海,不如也看看別國的人均居住面積要求?新加坡已立例禁止「鞋盒屋」,訂明中央地區以外的私樓單位平均面積不能少於85平方米;台灣和紐約的不是法定要求,但要單位符合相關「基本居住水準」才有租金津貼予業主,或向自購物業業主提供貸款利息補貼。
在香港,有訂下公屋人均室內樓面面積不少過7平方米,私樓卻沒有規定,根本難以確保增加房屋土地供應後就可自然杜絕納米樓或二手樓改成劏房的出現。
假如香港房屋政策不改、私樓炒賣不制止,繼續任由投資需求及外圍經濟影響本地用家,政府又縱容囤積居奇,那再起多幾個東大嶼人工島,問題也只會不斷循環,「住大啲」將會永遠是明日復明日的空談。
林芷筠 城市規劃師、本土研究社成員
全文刊於《信報財經新聞》2018-11-10 A15 | 時事評論
註1:
「2016中期人口統計」如此定義人均居所樓面面積中位數:人均居所樓面面積的一種平均值。50%住戶佔用的人均居所樓面面積高於這數字,而其餘50%的住戶佔用的人均居所樓面面積低於這數字。公營租住房屋的居所樓面面積,是以室內樓面面積來量度,而其他居所類型的樓面面積,是以實用樓面面積量度。對於共同使用一個屋宇單位的家庭住戶,住戶共同佔用的樓面面積不包括在內。有關居所樓面面積的數字並不包括居於非屋宇單位或船艇的家庭住戶。
註2:
<再思空置稅:嚴重低估住宅空置率> http://bit.ly/2quzDWD
------
🔥尚欠1200公頃土地?根本高估! http://bit.ly/2PGeIdQ
💪支持本研紮實研究 月捐撐起本研 http://bit.ly/2PUuim4
明日大嶼支持論點 在 學者對反對聲音之全面回應。希望了解明日大嶼所爭何物者必須 ... 的推薦與評價
質疑「明日大嶼」方案增闢1700公頃土地的論點主要有四個:首先,土地供應專責 ... 他們要求保留棕地上的工廠(「志記鎅木廠」),更支持東北村民「不遷不拆」的訴求。 ... <看更多>