【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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港島小炒 在 940地球走跳全紀錄 育兒 X 旅遊 Facebook 的最佳解答
#令人想念的香港味
今天臨時起意,決定晚餐去大直吃 #檀島香港茶餐廳
好像自從疫情之後就沒有這樣晚上出去趴趴走
記得以前常跑香港的時候,在灣仔吃過檀島咖啡
他們家的酥皮蛋塔很有名,但我更愛泰昌餅家的蛋塔
現在礙於疫情無法飛香港,只好在台灣的分店解解饞
蛋塔熱熱的真的很好吃,甯甯自己就嗑掉一顆
乾炒牛河也不錯,但是燒臘的部分讓人很失望
港點的話推薦上次吃的鮮蝦餃皇、鹹水角跟檀島愛餡油條
喔對了!一定要來一杯凍絲襪奶茶才能解相思之苦😆
吃完散步到旁邊的美麗華,本來想帶甯甯去搭摩天輪🎡
結果她打死不願意,該不會跟她爹一樣懼高吧…
這樣以後要怎麼跟我去遊樂園走跳
只好在旁邊的湯姆熊小玩一下
真的只能小玩一下,因為這間湯姆熊超小的🤣
最後去4樓的歡樂兒童館帶回一隻小火龍
這孩紙最近愛上恐龍🙄
我說寶貝啊!妳怎麼喜歡的東西都這麼MAN
不是車子,不然就是球球跟恐龍🦖
果然…孩子不能偷生,100%複製媽媽🤦♀️
#2y8m16d
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港島小炒 在 Facebook 的精選貼文
20210929(週三)早上七點 汪潔民主持
寶島聯播網YT&臉書直播/汪潔民臉書直播【新聞放輕鬆】
※今日天氣:
今熱爆36℃防中暑、紫外線皆高量以上!中颱蒲公英「稍增強再減弱」,白天晴時多雲,午後山區雷雨,北海岸東臺恆春留意長浪,蘭嶼目前有3.5米浪高、周六前還會掀3米高長浪,請注意!
※台股&外匯收盤:
台股28日跌132.33點,收在17181.44點,成交值新台幣2551.95億元,自營商賣超10.41億元,投信賣超4.16億元,外資及中資賣超139.55億元,三大法人同步賣超合計154.12億元;新台幣貶6.3分 收27.785元。
※線上來賓:
07:40~07:56 連線給 生寶生技吳文良總經理 談「暴飲暴食血糖飆高怎麼辦?」
※新聞重點:
●美10年債息飆3個月新高、通膨持續升溫、美歐股市嚇跌!道瓊收跌569點、那指重挫423點,鮑爾:通膨比預期嚴重
●布蘭特油價衝上80美元 三年來首見
●新北恩主公醫院出大包// 25人打6倍劑量BNT
●基本工資升幅上看6%
●教師節禮物 實習師每月領5千
●懲戒法院改判首例 色師禁返校園
●交通部發120萬份國旅券 預計帶動58億產值
●阻升台幣 央行上半年買匯87.3億美元//楊金龍暗示 央行必要時續打炒房
●金管會鬆綁 10兆投信基金挺企業
●銀行房貸違規 最高罰2,000萬
●世銀砍亞太經濟成長預測
●超微蘇姿丰:晶片短缺 明年下半年減輕
●輝瑞向美FDA遞交數據 數週內申請5-11歲接種疫苗EUA
●【能耗雙控風暴擴大】紅色供應鏈 應聲倒 塑化股 成外資避風港
●中國拚全面小康 加大稅收、社保等措施邁進目標
●與媒體分潤?Google台灣:希望年底前提出因地制宜作法
●MIC:2022臺灣通訊產值4.55兆、年增3.8% 超越全球平均
●韓媒BusinessKorea:美查晶片荒 要求半導體業者11月8日前提交資料
●Gogoro用SPAC赴美上市 金管會:台股暫不打算引進SPAC特殊目的收購制度
●壽險業務員賣基金 金管會將放寬資格
●吳釗燮:外交部長訪華府 是台美可討論議題
●2數據揭調控房市動機 央行:建商積極購地推升漲勢
●日本9/30解除緊急事態宣言 防疫不鬆懈
●延攬港澳專才 內政部擬放寬覓職延期居留最長1年
●英國啟動CPTPP談判 首次參與線上會議
●照顧父母 女性勞動參與率低主因
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●臺中市政府推出線上答題闖關活動,完整填答並送出,就有機會獲得LinePoint點數,更多資訊請上臺中市政府勞工局網站查詢「東協好聲音」。
●彰化縣青年創業獎勵補助最高30萬元,歡迎18到45歲青年申請,請上彰化縣政府勞工處網站查詢或撥打04-7532416洽詢。
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人生第三棟房子,我們買在新豐鄉的明新科大重劃區,是買預售屋,今年很辛苦的繳交工程款,明年會準備交屋,所以我們為了裝潢新屋,做了很多功課呢!三房的新家,我們尤其喜歡北歐自然風格,所以想要選擇口碑良好的與舒適。
有小孩的家庭都知道,要選擇低甲醛的原料才能保護家人健康喔!KD科定木地板榮獲綠健材標章,堅持挑選上等原木,與近20多年經驗,依實木不同特性,給予最佳處理,能將實木紋的美感發揮到最好。最棒的地方是木地板還能局部更換,保固五年,服務很細心。
一般會採購木地板的有室內設計師或者是找工班合作,也有一般消費者會來現場親自挑選!親自參觀KD科定木地板的優點是可以觸摸真實的木料,而且大面積的欣賞各種木紋,有利於挑選自己心儀的材料。天然不規格的木紋,宛如藝術品的優雅又美麗。
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