【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 #永續港鐵霸權 #7月專研
港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」，今時今日香港土地問題走到如斯局面，與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係，但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商，絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案，還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意，將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。
▌構思初現：初期鐵路物業的背景與概念
「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., & Gregory, K. I.,2012)，然而最早「引進」香港的來源暫不可考。但從現有官方內部檔案中，可找到早於1970年交通諮詢委員會 (Transport Advisory Committee)提交的一份《集體運輸計劃總報告書》，報告中建議除了計劃興建已設計的4條鐵路路線，並分9期(nine distinct stages) 完成「理想」鐵路系統(preferred system)外，已有提及「發展上蓋物業」的構思。在報告提及鐵路系統的長期發展影響：
”Wherever subway systems have been built experience shows that property and land increase in value. This opens up the strong possibility that a part of the cost of providing station concourses could be met through arrangements which permit the private development of station superstructures and surrounds.”
當年報告所述，由於預視到鐵路系統的帶動下，當地物業及地價將會升值。因而報告提到有很大可能可以容許私人發展 (private development) 上蓋物業去補貼鐵路站的建設成本。值得注意的是，報告除了提出上蓋 (station superstructures)發展外，首次提到發展上蓋周邊 (surrounds) 的發展概念。可見，現時港鐵圈地/上蓋物業發展一早出現在早期鐵路系統構思之中。
70年代還有差點讓鐵路系統觸礁的財政艱難，更清晰定位鐵路中的「物業收益」有何功能。參考早期關於興建鐵路系統的英國解密檔案顯示，早於1972年，香港政府成立集體運輸臨時管理局(Mass Transit Railway Provisional Authority)，打算先行興建較全面、工程單一批予日資財團(Japanese consortium)的早期系統(initial system)，但後來石油危機爆發，日本經濟陷入危機，財團先是提出可否修訂興建成本價格上限由50億為60億，遭到管理局拒絕後則宣佈退出鐵路興建，檔案中可看到港英政府曾一度為此而與日資財團就賠償爭執，甚至有香港主要大班 (怡和除外) 都因財政理由反對繼續推展興建鐵路計劃。
當年港英內部評估1980年代交通系統會超負荷，即使鐵路系統已被日資延遲一年(have effectively delayed the MTR project for 12 months)，連帶物料通賬的財政問題，但卻認為必須「頂硬上」，調整鐵路系統的財政預算、規模以及未來發展方向，於是臨急推出後來實現的修正早期系統 (Modified Initial System)。在1975年一份關於修正早期系統行政局內部文件，港英將會排除必要鐵路系統以外的多餘支出 (eliminate all expenditures not strictly necessary for resultant simpler system)，不僅使整個鐵路規模「大縮水」，同時更建議以溢價債卷(Premium bond)作為融資措施，以及發展沿線上蓋物業(property development on lines)抵消(offset)財赤，皆為確保(safeguard)鐵路在任何情況下的財政可負擔性(the financial viability in any event)，讓減少後規模的總興建成本能夠保持於49億的水平。可見，當初「鐵路加物業」發展的概念是在財政大緊縮的特定歷史脈絡生成，目的為防止鐵路興建所帶來財政不穩定情況的其中一法。
▌立業辟地：港鐵上蓋四小龍
直到1975年，為了確保鐵路系統的財政可負擔性以及應急儲備，集體運輸臨時管理局向政府申請批出四個鐵路上蓋物業的綜合發展權(comprehensive development)。而當時行政局內部討論中，一份十分詳細記錄有關批予集體運輸臨時管理局四個上蓋發展權的行政局文件顯示，最早期物業上蓋發展的具體情況：
—九龍灣車廠上蓋物業(現時德福花園)：
當時除了作為首個利用鐵路車廠上蓋作物業發展的項目，而且亦成為物業上蓋住宅發展的先例，佔地165,800平方呎，打算興建大型屋苑，滿足18,000個人口的住宅需求。
—亞皆老站(即現今旺角站)上蓋物業(現時旺角中心第一期)：
首個非鐵路站上蓋作物業發展，只是相鄰於(adjacent to) 鐵路站，為首個利用鐵路通風樓(ventilation shaft)的物業發展。
—金鐘站上蓋物業(現時海富中心)：
佔地60,000平方呎的海富中心，當時金鐘站上蓋物業批地條例原來有列明非工業用途，包括興建酒店(non-industrial purposes which may include a hotel)。
—畢打/遮打站(即現今中環站)上蓋物業(Pedder/Chater)(現時環球中心)：
當時批中環商業靚地予鐵路公司的理據明顯為商業利益最大化(maximum exploitation of the commercial possibilities)，一來可以善用土地資源(物業建於鐵路站上蓋)，二來物業及鐵路站同時興建，可以減少工程興建時發展阻礙(development disturbance)。
其後地鐵公司分別與恆隆、合和、長實多間發展商共合發展上述四個上蓋物業，作為「鐵路加物業」發展模式的雛型，當時內部估計以上物業收入將會佔地鐵公司總收益的20%。當年批出九龍灣車廠上蓋物業上公頃的市區發展土地，整體政府部門都相當歡迎，認為可以平衡當區公屋主導的房屋格局，與及能夠為該區提供額外設施的機會，甚至具體要求屋苑內有至少10戶1車位的發展條件 (XCC(75)52)。此四幅最早批出的上蓋物業發展，從通風樓到車廠、由單一大廈到綜合發展，已是奠定了日後鐵路物業發展的主要選址方式與發展類型。
▌誰主上蓋物業？
這份行政局文件亦載有早期鐵路用地發展權的重要批地原則(principles to be adopted in respect to land grant to Mass Transmit Railway Corporation)，是還原物業上蓋發展歷史一份重要參照。文件清楚列出，上蓋物業不一定是地鐵公司「囊中物」，鐵路物業發展權是否批出，或批給誰，完全是政府「話事」 (the grant of comprehensive development rights on land affected by railway installations will be discretionary)。
文件亦同時指出，程序上地鐵公司需要先向政府申請(formally apply)批地，政府可以基於實際考慮 (practical consideration) 決定如何運用這些鐵路上蓋用地的發展潛力 (for government to decide on how to dispose of any development potential remaining in the land over and above its Mass Transit usage) 。換言之，港鐵的上蓋發展絕對可以由政府主導及決定，包括根據現時的實際考慮（公營房屋供應長期落後及不足）用作興建公屋，不一定用於與發展商合作興建私樓供港鐵公司利潤最大化。
▌物業收益應急而起
70年代尾，鐵路系統打算擴建至荃灣區。翻查1978年有關鐵路擴建荃灣(Mass Transit Railway extension to Tsuen Wan)的行政局文件顯示，當時除了提及車廠上蓋物業發展的選址爭議外，亦有提及港英對發展上蓋物業的財政原則。物業發展的收入原本並不用作補貼鐵路成本 (revenue from property development was not originally envisaged as being used as a means of financing the capital cost of the railway itself)，而是作為應急儲備及改善現金流(contingency reserve and to improve its cash flow)。而且更補充荃灣車廠上蓋物業發展的剩餘收入，可以用作應對以下4個應急情況：
—抵消「超支」建築成本(offset any excess construction costs)
—抵消收入財赤(offset any revenue deficiencies)
—加速還債(accelerate loan repayments)
—提早鐵路公司對港英政府的投資分股息的日子(bring forward the date when the Corporation begins to pay the Government as share holder on behalf of the public dividends on its investment)
可見，港英多次強調，鐵路上蓋物業收入為確保財政可負擔性(viability)及應急(contingency)，而非像現時政府愈來愈恆常化送地予港鐵興建私樓賺錢。
引述法國城市學者Aveline-Dubach整理地鐵公司至其後港鐵自1980至2016年收入可見，明顯看見90年代末東涌綫及其後的將軍澳線所帶動的物業發展收入比例愈來愈重，已經超越鐵路票務收入，現時每年物業收益足足佔港鐵總收入四成。可見，透過重現當初的批地原意，更能突顯漸走向扭曲的港鐵發展形態，形成尾大不掉之勢。
▌賣樓補車費：明言物業發展利潤補貼車費
港鐵不應用上蓋物業賺盡的討論，亦見於地下鐵路公司條例的立法階段的重要討論。一份1975年討論地下鐵路公司草案(Mass Transit Railway Corporation Bill)的行政局文件，提及鐵路公司需要按照審慎商業原則 (prudent commercial principles)。鐵路作為公共交通工具，不應最大化其投資回報 (maximize its return on investment)，只應賺取足夠(enough)收入作營運開支。
文件亦可見當年政府就發展上蓋物業項目的收益，會清晰公開回應指物業發展可為鐵路帶來的額外利潤，以維持一個「保守的車費政策」 (assist the railway by providing extra revenue to maintain a conservative fares policy）。比起今天已經與物業收益「脫勾」的「可加可減」車費制度，當日港英政府明顯認為物業收益有助更平宜的車費定價。
在40多年前的歷史時空，當初「鐵路加物業」發展模式跟現時已經不可同日而語，發展上蓋物業不論就其發展型態、財政狀況、規劃模式、補貼原意，明顯有其特定的歷史脈絡及原意。是次研究專題透過還原早期興建地鐵的歷史討論，帶出現時不斷被政府吹奏作為「國際級典範」—港鐵發展模式，並不是一套千秋萬世的發展方程式。
參考資料
1971 FCO 40 358 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1975 FCO 40 658 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1975 FCO 40 659 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1975 FCO 40 660 Construction of an underground railway system in Hong Kong
1978 FCO 40 974 Construction of an underground railway system in Hong Kong
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
Murakami, J., & Gregory, K. I. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. Value capture and land policies, 285-320.
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環球整理卷 在 [遊記] 大阪環球影城攻略:門票/整理券/退稅/交通 - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
網誌版
https://yukigo.tw/blog/post/48497688
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造訪日期：2022/11
這趟衝日本環球影城USJ就是為了大玩「超級任天堂世界」
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入園後超級任天堂世界入場方式、整理券取得、APP使用
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日本環球影城門票、快速通關，怎麼買？
2022年環球影城門票與快速通關價格皆為浮動制，入場券分成一日及二日券
大人(12歲以上)一日券為日幣8200起
4～11歲 兒童 日幣5400起；65歲以上長者 日幣7400起
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購買時務必看仔細，快速通關的價格會依照入園日期浮動
日本環球影城在哪裡？怎麼去？
大阪環球影城位在大阪JR ゆめ咲線的ユニバーサルシティ (環球城站)
搭大阪JR環狀線到西九条換車，第二站就是環球影城
環球影城官網有整理出前往方式，主要都使用JR，交通很簡單
這次在大阪站幸運碰到車身上滿滿超級任天堂世界廣告的電車，超可愛
環球影城入園預測參考
因為這趟我們決定看天氣選擇哪天去環球影城，票也是前一天才買，買得很急
我們入場這天，前一晚看環球影城的入園預測是普通混雜
所以我們想說先買門票不買EXPRESS，以現場機動應變為主
日本的入園預測網站：https://usjreal.asumirai.info/index.html
日本環球影城地圖
買好門票確保入場後，第一步就是先看自己想玩的設施在哪裡
USJ官網地圖：https://www.usj.co.jp/cn/common/studiomap.html
我簡單把熱門設施標記出來，大概看一下就會有概念
日本環球影城APP怎麼用？
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官方APP下載：https://www.usj.co.jp/web/ja/jp/enjoy/app
下載後打開，會看到幾樣基本功能，我手機顯示的是日文版，以下就以日文版介紹
抽整理券必須在環球影城園區範圍內才能抽，記得打開手機定位
當天使用門票進入環球影城後，記得先打開APP後，把手上的門票登錄進去
掃門票的QR Code後就能自動登錄，並能設定門票使用者
可將同行家人、朋友的門票掃進同一隻手機的APP中方便管理
環球影城APP最重要的功能之一就是看設施排隊時間
我不時就會打開看哪個設施目前人少，很近的話就馬上衝去玩
另一個重要功能就是抽e整理券
點選APP首頁的入場整理券/抽選券，進入後選擇超級任天堂世界
抽券時我沒有截圖，如果進入時能抽電子券的話
點進去就會顯示幾個入場時間選項，再挑自己想要的時間就OK了！
想看已經抽的整理券/抽選券
從APP上的e整理券部分進入，最下面的選項點進去就會看到目前取得的整理券/抽選券
要使用整理券進場時，繼續點進去整理券就會出現進場 QR Code
另外APP還有跟超級任天堂世界能量手環連動的功能，詳細用法請看超級任天堂世界篇
不買快速通關建議玩法
如果不買快速通關，那比的就是腳勤了！
建議在當天預計開園時間前，抓提早一小時抵達
我們這次去，原定是早上九點開園
抓八點初抵達本來覺得很早了，沒想到當天八點就提早開園！！
開的我措手不及，原訂衝第一波超級任天堂世界的計畫全亂
走到超級任天堂世界後，發現已經開始入場管制後，我馬上用APP抽到整理券
不過趁著提早開園人還不多的時間差，搭配APP設施排隊時間預測，能快速玩很多熱門設施～
我在十點前就已經重溫哈利波特魔法世界兩樣設施、侏羅紀公園跟期間限定的咒術迴戰
飛天翼龍跟好萊塢美夢沒膽上去，不然應該都能在20分內排到
比較遺憾的是小小兵乘車遊一整天都要排一小時以上
加上在超級任天堂世界就待了六小時.....這趟放棄小小兵沒玩
想要不用快速通關，就比其他人稍微快一點點搭到遊樂設施
另一個重點是走單人通道SINGLE RIDE シングルライダー！
單人通道的意思就是在限定四人或多人一台的設施湊人數
沒有堅持一定要跟朋友或家人一組玩的話
強烈推薦走單人通道，能有效省下很多排隊時間
如果沒看到單人通道SINGLE RIDE，可以問一下現場工作人員
目前已知有單人通道的有：
瑪利歐賽車、哈利波特禁忌之旅、飛天翼龍、侏羅紀公園、蜘蛛人、好萊塢美夢、大白鯊
瑪利歐賽車寫要排60分鐘時，我們排單人通道大概15分鐘就玩到
蜘蛛人表定排半小時，我們大約等10分鐘就搭到
日本環球影城設施推薦
目前環球影城最熱門的莫過於超級任天堂世界，必玩第一名當然給它
想進入超級任天堂世界必抽整理券，全部細節流程，還有園區玩法都在詳細攻略中
https://haruhii.pixnet.net/blog/post/48496924
穿過水管，就到了超可愛的任天堂世界
還有瑪利歐、路易吉、奇諾比奧跟碧姬公主在不同地方跟你拍照
超級任天堂世界裡有兩大遊樂設施：瑪利歐賽車與耀西的冒險
瑪利歐賽車在三樓庫巴城堡中，實體化的瑪利歐賽車真的太有趣～搭完後馬上想再搭一次
一樓的耀西的冒險則是可愛的要命，很適合親子同歡的設施
但這項沒有單人通道，要花時間排隊
哈利波特魔法世界雖然沒有以前擁擠了，但依舊是園區內的熱門區域
從入口的巨石陣走進魔法世界中吧～
剛開園時人不多，想玩禁忌之旅就直衝活米村最深處的霍格華茲城堡！
我們抵達時動線超順暢，將隨身物品放入置物櫃後，直接一路順暢搭上禁忌之旅
後來看APP，禁忌之旅大概一整天都需排半小時左右
從禁忌之旅出來人也還不多，馬上再搭個鷹馬的飛行～
雖然來過好幾次，但還是要拍幾張不同角度的霍格華茲
這次造訪臨近聖誕節，園區內有超大聖誕樹，晚上有光雕秀
睽違已久來環球影城，實在沒時間看秀，迅速路過
每次來都會被萌到的小小兵樂園 這群迷人的小壞蛋們實在太可愛了
園區前有限定小小兵餐車
有呆呆的OTTO水壺與聖誕造型的小小兵、Tim的包子
最多人排的爆米花桶～人山人海
最近推出的限定款是穿李小龍功夫裝的小小兵
還有Bob時常抓著的熊娃娃Tim的爆米花桶
常態Bob跟Tim小熊在園區入口附近的爆米花車也買得到～
但功夫裝的只有小小兵園區有賣
上次來小小兵樂園天氣不太好，這次來補拍好天氣版本
小小兵瘋狂乘車遊位在園區最深處神偷格魯的宅邸中
因為一整天都是等待時間60分起跳，這次沒玩到有點可惜，幸好之前玩過了！
小小兵瘋狂乘車遊進行前會看兩段小小兵動畫
使用Hybrid 5K影像，不用戴3D眼鏡就能讓人感覺身歷其境
不但立體，而且非常逼真，就像是真的進入了小小兵的世界中，讓人覺得好玩又好笑
小小兵樂園另一個設施是冰凍激光乘車遊，適合小朋友們玩～阿姨我們就不搶這個了
雖然沒能玩到設施，不過在這邊拍照逛逛也很棒，處處都是可愛的小小兵
周邊商店很搶錢啊！最近推出的主打是Tim小熊的周邊
對了，環球影城內每天都有兩到三場小小兵遊行，舉辦地點在主要的入口大街
想近距離拍到小小兵的話，記得搭配環球影城APP確認時間，先去卡位唷
侏羅紀公園園區內有飛天翼龍與侏羅紀公園乘船遊
飛天翼龍我看了很多次，就是不敢上去
但玩過的朋友說其實上面把人固定的很死，沒有很刺激.........是這樣嗎？
侏羅紀公園乘船遊，其實就是六福村火山歷險
每次搭都還是覺得蠻好玩，只是設備感覺有點老舊了，影片也是 哈
COOL JAPAN最近推出的期間活動是咒術迴戰THE REAL 4D跟須另外付費的魔物獵人
咒術迴戰THE REAL 4D在距離門口不遠的劇院播放
戴3D眼鏡看咒術迴戰的人物們打鬥很有趣，還不時有噴水震動等效果
而且最後出場的五条悟當然是帥爆
一出來門口前就有賣五条老師的限定爆米花桶
還有周邊頭套等～
早上快速在園區玩一輪後，中午我們進超級任天堂世界.....一出來已是天黑
走出超級任天堂世界已經快六點，剩一小時關園！馬上把握時間再回味一個蜘蛛人
蜘蛛人是4K3D的體感乘車遊，結合蜘蛛人中的反派們
我覺得好玩又不會暈，刺激度也還好，每次來有時間都會玩一下～
刺激的好萊塢美夢乘車遊也是環球影城的經典必玩項目之一
有前進與後退版，但我兩種都不敢玩
蜘蛛人旁就是超大的聖誕樹，剛好接著看晚上的光雕秀
如果是帶小小孩的家長們，環球影城內有一區是為了小朋友們設計的Wonderland環球奇境
集合史努比、Hello kitty、芝麻街等卡通明星～適合小小孩們玩
(話說我來環球五次都沒進去過)
離開前得把握時間購物買紀念品啊～買完後更重要的是別忘了退稅！
日本環球影城退稅
環球影城的退稅中心位在入口右手邊的STUDIO GIFTS
想辦退稅的話務必要在當天關門前抵達
退稅需出示本人護照，並為停留未滿6個月的短期滯在
購物收據與商品(刷卡買的要出示信用卡)
退稅門檻為：
點心類等消耗品總計未稅金額為日幣5000～500000
點心類以外的禮品，不含稅金額日幣5000日元以上
免稅退款為6.7%，環球影城收取免稅對象商品購買金額總計的3.3%作為免稅手續費
我們當天實測，超級任天堂世界的能量手環是可以退稅的唷～
但園區的爆米花桶、水壺等都是馬上吃的食品不能退稅，算一算大概就是退2/3稅金
有買到退稅門檻的話，離開環球影城前別忘了來退稅
玩環球影城當天住哪好？
預算夠當然直接訂環球影城旁飯店，一天瘋狂爽玩後，幾分鐘走回飯店更輕鬆
我之前住過環球港口飯店，就位在環球影城旁走路五分鐘，玩一天後馬上就能回到飯店
飯店滿滿小小兵裝飾超級可愛！
另一間日本環球影城森格拉爾天空水療酒店
就位在環球影城站旁，房間摩登現代，還設有展望大浴場
玩一天後可以舒服泡澡超級棒，早餐很豐盛
這趟住了環球城站旁的京阪環球影城塔樓飯店
雖然飯店設施比較舊一些，但房間乾淨整潔又大
自助早餐有沙朗牛排，重點是房價相對划算，也不錯啦！
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███ yuki's Lazy Channel ███
≡██https://haruhii.pixnet.net █≡
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.159.4.110 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Japan_Travel/M.1670426249.A.251.html
雖說稅關大多不會檢查，但也難保不會被抽查到，拆封的話一切風險自負
※ 編輯: HIKARU5 (49.159.4.110 臺灣), 12/08/2022 19:26:57
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