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近期引發輿論關注的房市到底有多熱呢？讓我們從主計總處最新公布的數據一窺究竟...
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聽到肉聲，亦有台味。
狂草之後就闊別雲門，直至毛月亮。
一度幻想在作品包圍下生產，好奢。
這作品裡有神。
黑暗裡淚流抽搐，多久沒有了？
上一次已記不起來。
肉山水，毛月亮，我見識到了。
尾聲每個觀眾都成為舞作的一部份，像成嶺的、毛邊的，人形塚。
專台中一程，太值得。
「月暈而風，礎潤而雨。」
來了。來了。有什麼要來了。
#明天台中尚有少量票卷
【政府工商舖減辣 - 回顧及展望】金管局放寬非住宅物業按揭(2020年8月20日生效)，由最多四至最多五成， 我形容是遲來的春天，而家商舖係經歷緊冰河時期，真係屍橫遍野，但暖返啲點都好過無。
我琴日先同記者講，舖市係過去一星期內連續錄得5間嘅街舖蝕讓， 只睇帳面，唔計手續費，我後面呢間香港仔大道 Bar Pacific 持貨8年蝕700萬， 尖沙咀亞士厘道吉舖持貨9年蝕438萬， 葵芳信芳街米線舖持貨3年蝕200萬， 土瓜灣美景街車房持貨8年蝕188萬， 北角英皇道吉舖，(前)耀才證券， 持貨8年蝕1700萬。
。。。。。。
香港仔大道238號地下1＆2號舖，Bar Pacific, 建築面積2592呎，租93800，回報3.4%。原業主2012年12月以4000買入，3300萬賣出。租客買入。【蝕700萬】
尖沙咀亞士厘道24至38號(A2A-A2B舖)，交吉，蝕讓，建築850呎，2011年12月3938萬入，3500萬出。 銀主盤。【蝕438萬】
葵芳信芳街10至20號B3舖，米線舖，建築1200呎，租48070，回報2.5%。2017年4月2500萬入，2300萬出。【蝕200萬】
土瓜灣美景街2至28號地下25號舖，車房，租金24800，建築面積800呎，原業主2012年11月用1188萬買入，1000萬出。【蝕188萬】
北角英皇道上潤中心地下G2舖， 建築面積1200呎， (前)耀才證，現吉舖， 原業主2012年11月用6500萬買入，4800萬賣出。 財務公司加按急售盤【蝕1700萬】
。。。。。
一星期內，合共五間街舖蝕讓 帳面就唔見咗3226萬，我咁大個仔未見過。
回望返過去11年，政府多次推出辣招， 主要針對樓市，但工商舖都多次受波及，包括:
2010年11月， 當政府首次推出SSD (額外印花稅)嘅時候， 雖然SSD只適用於住宅，但同一時間所有工商舖物業按揭成數上限劃一由六/七成，降至五成。
2011年6月，所有按揭，如果主要收入並非源自香港，按揭成數上限再下調一成，至四成。
2012年9月， 供款佔入息比率上限由五成下降至四成。再首次加入利息壓力測試。 假設利息上升兩厘， 供款佔入息比率不可佔多於五成。
2013年2月， 加強利息壓力測試，由假設由升兩厘， 增至升幅3厘。
仲有，登登登登.... 呢招甘! Double stamp duty, 雙倍印花稅， 最高稅率由物業總值嘅4.25%增至8.5%。 以前係等物業成交先俾，而家改例，簽署 S&P 30日內就要俾。 成本馬上重咗好多。我都畀咗好多千萬， this is the killer.
仲有，就係工商舖按揭最高成數全面再下調一成，即係首置及無其他物業有關擔保係身， 過到重重嘅壓力測試之後，就最多借4成。非首置，有其他物業擔保喺身，或者用有限公司來買工商舖就最多借3成。
但你要記住，無人買舖係首置 㗎，首置都先去咗買樓啦。 樓都未有得住，唔通瞓喺間舖?! 因此絕大部分惜，都只係最多借三成。
仲有，如果主要收入非源自香港或者係用資產水平為基礎申請按揭的話， 再減低一成，即只係最多借(首置)三成，(非首置)就兩成。
That is 如果你本事，就借到兩至三成。 但以我所知，絕大部分投資者都借唔足兩三成，因為 (1) 過唔到加息3厘的壓力測試，(2) 間舖係吉鋪或租約就嚟到期，銀行唔計未來租金收入， 咁供款佔入息比例就過唔到4成嗰關，(3) 最重要係銀行估價不足。 而家攞間舖去銀行做按揭，好似當你係個賊咁， 以為你想打劫間銀行一樣。 因為吉舖太多， 間間銀行都落雨收遮，好多間根本唔想做你生意。佢會諸多藉口， 經濟唔好呀、租金唔穩定呀、間舖有僭建呀、樓契文件唔齊呀、等等等等，去壓低你估價， 拖慢審批程序等你知難而得退，甚至乎一口拒絕唔做， 我都收唔到唔少呢啲電話，就係個業主啱啱買咗間舖，銀行借唔到錢問我點， 除咗叫佢打 2110 2110 ，我真係唔識幫佢。 所以我同我所有朋友都講，如果你今時今日唔能夠 full pay 間舖，你就唔好買啦。
計計數，買間二千萬嘅舖， 以前當最多借到兩三成， 連手續費及雙倍印花稅，就要攞1800萬出來。今日起好啲，1600萬就夠啦，但都係個唔少嘅數字。 相比起我2009年開始買舖嘅時候，只係需要攞700萬就得啦。 所以今時今日，買得工商舖真係真金白銀，絕對無泡沫㗎。
總結，我覺得舖市唔會升返，只會跌少啲。 借多一成， 相對起中美貿易戰/社運/肺炎等，根本唔夠力， 但大家見到政府開始做嘢係個好開始，為舖市打入一支強心針。接下來我相信雙倍印花稅，the killer，也會逐漸寬減，如果成事，將會是工商舖的救星。 至於工商舖幾時到底? 下年肺炎疫苗成功推出， 大家個個成功接種，再講啦!
李根興 (盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人) 2020年8月20日 星期四 聯絡我 whatsapp (+852) 90361143
#政府工商舖減辣，#非住宅按揭成數，#商舖一週連環蝕讓，#金管局放寬按揭至五成，#工商舖辣招回顧及展望
大家對祛斑有很多疑問吧？究竟哪一種祛斑霜才對最有效祛斑呢？
原來斑有分很多種！想要祛斑便要先清楚自己的屬於哪一款斑！
不同的祛斑產品成分，針對的斑種類也不同，就由雨潼來為大家分析一下吧！
【東星制藥 瑯絲祛斑霜 70g】
“有助於皮膚美白(緩解雀斑、黃褐斑）讓肌膚潔淨透亮的美白霜“
這款面霜在韓國巨有名的，各大藥店都有售，戶外電視廣告可視！東星製藥廠是韓國三大製藥廠之一，悠久的歷史和大手筆的科研，打造了多款成分經典產品。這只瑯絲曲酸面霜，也叫東星製藥廠曲酸小黑瓶，藥妝店發現的時候它已經被賣了16年，在韓口碑超讚的。
這款面霜的功效：美白修復，祛斑，祛除痘印，抗氧化，提亮膚色；
瑯絲祛斑霜核心成分：Kojic acid(曲酸)﹑α-紅沒藥醇﹑蜂毒﹑水解胎盤提取物
Kojic acid(曲酸)：能通過抑制酪氨酸酶（一種導致斑點和雀斑的黑色素形成的酶）的活性來抑制斑點和雀斑的產生;
α-紅沒藥醇：可以抑制黑色素的形成，讓暗淡的肌膚變得光彩照人，有助於緩解雀斑和黃褐斑等色斑的沉積
蜂毒：通過UVA抑制黑色素生成，預防細胞損傷
水解胎盤提取物：增強皮膚免疫力，激活皮膚新陳代謝，促進表皮細胞增殖
什麼是黑色素細胞（黑色素）？
它通過形成黑色素保護我們的皮膚免受紫外線的傷害，並具有抑制紫外線穿透身體的功能.
它是決定膚色的色素, 它像傘一樣保護皮膚免受紫外線照射,但是由於黑色素過多積聚導致斑點和雀斑產生.
黑色素和細胞一起，經過28天后，會移動到角質層，並最終從角質層脫落(正常現象)
幹細胞形成的基底層中，存在形成黑色素的'黑素細胞',黑素細胞的形狀像手指一樣突起，隨著黑素瘤形成和黑素瘤擴散到皮膚細胞中，每個黑色素進入皮膚表面，從而形成雀斑，黃褐斑或者肌膚瑕疵，就事導致形成暗淡肌膚的原因
使用方法
早：在乳液後在重點向修復的部位塗抹☞防曬產品不可少
晚：基礎護膚後在叫較厚重的面霜之前使用
需要報是的皮膚在乳液之後 以按摩的方式塗抹面霜
☞ 在嚴重的不為按摩塗抹後再塗一遍
應用：瑯絲面霜使用後噴一些補水精華(水分強化)
脖子和鎖骨部位為可以以按摩的方式塗抹
雨潼專業分享：
這個曲酸淡斑霜，質地屬於精華霜狀，香港現在炎夏高溫天氣，傷害皮膚紫外線強烈，我建議有沒有斑都做好預防，使用方法是放在晚間最後精華面霜之前重點塗抺，也可以單獨當晚間面霜使用，建議如果開冷氣瞓一定要塗上睡眠面膜！緊記睡眠面膜有多款不同的滋潤質地，喜歡清爽的請找些清爽的，喜歡美白便找美白的睡眠面膜、喜歡滋潤的便找滋潤的睡眠面膜、喜歡排毒便找排毒的睡眠面膜、不要因為怕黏笠而放棄睡眠面膜，除非你不開冷氣睡覺，因為夏季好多時都將護膚品轉左清爽啲，但係又有開行冷氣瞓覺，如果唔搽睡眠面膜就好似着吊帶衫瞓覺，無琴被一樣！好易病架！皮膚都會病，唔係過分滋潤先至會起粒粒，營養唔夠、水份充足！過分清爽一樣會起粒粒！
用產品一定要搵啱適合自己嘅！
用睡眠面膜技巧就係搽完面霜唔好即刻塗上睡眠面膜，起碼等10至20分鐘！瞓覺前10分鐘先至薄薄一層，等皮膚微微吸收先去睡覺，咁你就唔覺得立㗎啦！睡眠面膜唔係俾你吸收！係保護你嘅皮膚水份唔好流失，佢比冷空氣吸收㗎！用咗睡眠面膜起身洗面之後塊面絕對唔會掹掹緊，仲會感覺到好滑，好水潤嘅感覺！這個感覺就告訴你昨晚睡眠面膜對你嘅保護多大！
當然啦！如果你唔開冷氣就唔好用睡眠面膜啦！另外一點就係如果你油性肌膚就要搵隻清爽嘅睡眠面膜！
【LUTHIONE白玉系列】
白玉安瓶﹑爽膚水﹑面霜﹑面膜
Luthione是韓國皮膚科皮膚治療中常用品牌
經過幾年的研發，公司將美白針裡的主要美白成分谷胱甘肽，結合８種維他命，制造出一系列的美白光產品！
白玉優點
1，用黃瓜提取精華水代替純淨水，解決普通美白產品乾燥易過敏清況。黃瓜水補水修復，鎮定效果大大優與普通水
2，核心高含量還原型谷胱甘肽加上跟煙酰胺強效美白，淡斑，抗氧化！白玉煙酰胺含量排名第四，從總體含量上來說，白玉的煙酰胺含量更高！美白效果堅持使用顯而易見
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本集主題： #彩墨展 #吳孟珊專訪
▲探討存在與轉化 － 吳孟珊筆下的變奏山水
▲從小與山為伍的吳孟珊，意識到近年來環境變遷對生態造成的迫害，大自然已非往昔美好，她企圖以創作者的角度呈現作品，呼籲大眾重新省視環境議題。
吳孟珊從小受熱愛藝術的母親影響，記憶中，母親總是會帶著她恣情地在牆壁上塗鴉，小學時，孟珊與母親靠著繪畫入門的書籍自學繪畫，而到孟珊國中後，開始上畫室學習鉛筆素描的基礎課程，因此升學時，也如她所願地進入復興商工繪畫組。這段期間，一直都是學習油畫與版畫的西方媒材為主，直到進入華梵大學後，孟珊進而接觸了水墨書法課程，從大學一路持續臨帖練字的習慣，至今未變。
大學畢業後的孟珊，轉而從事全然不同於水墨的設計工作–布料開發，她經常忙碌地出差和參展。2014年時，吳孟珊於某次因緣巧合下，突然有種想繼續念書的想法，因為對她來說，“設計”就是一種畫畫，從珠寶設計到包款設計、以及布料開發設計，都是為不同屬性的產品，進行一場美的視覺改造，她一直認為：設計，其實就是用電腦繪出自己想像中的草圖，在繪出前的過程需要資料收集：包含流行趨勢、色彩計畫、線條筆觸、材質搭配、價格考量、地區文化的接受度，這些就像是她在完成一件作品的本質，所富含的一切。於是，吳孟珊在忙碌工作的同時，也於台師大碩士水墨創作組開始進修，在重返校園的生活中，她在學習過程裡受到很大的影響、漸而建構起自我的反思，也由此衍生出山水系列創作的脈絡。
▲山的記憶
山為這次的主軸創作，吳孟珊幼時印象最深刻的，莫過於與家人出遊時的景像，她最喜歡坐著車裡，享受著從窗內看著近景、望著遠方綿延不絕的山峰，當時假日遊玩最常經過的地方也都是山區，甚至後來考取上的華梵大學，也位於石碇區的大崙山上，幾乎都是以山為主的視覺記憶，對孟珊來說，也是一種安定以及沉穩的符號，反觀這幾年的氣候變遷，大環境的改變，讓她對於山這樣安定、沉穩的符號，有了一種不確定性的反詰。
▲生態轉變引起創作動機
面對近年來自然生態系統的變化，對人類社會造成極大的衝擊，這是從工業革命後所帶來的諸多後遺症，如環境污染，冰山融化，熱帶雨林的減少，火山爆發..等等自然災害的不確定性，吳孟珊深受環境變遷的影響，也對這樣現況有著許多感觸，她嘗試著以山的不同面貌，建構個人對於山的圖像語彙，表達對生態環境的反思，試著從人與自然，人與社會以及人自身的生態審美關係中，取得其中的平衡點。
▲大自然的循環為創作脈絡
此次展出的冷調冰山水系列，探討的是冰山與冰河的狀態演變，這是了解長期氣候變遷的重要指標，孟珊試著呈現人與自然共存的價值。她透過作品，希望喚起人類與自然生態環境物種的體認，與自然共生的價值、以線條筆畫方式進行創作，冰山與水的色彩意象，帶入北極熊物種與環境的關聯，企圖營造出不同的視覺觀感，並且表達自然生態的循環是相依的。
而較濃重感的火山水系列，也是此次展出中吳孟珊最滿意的創作。由於火山噴發和人類的活動息息相關，火山作用具有毀滅性的破壞力，不僅造成人類與財產的損失，更會危及人類與大自然動植物的生命，反觀火山的益處從火山地質，火山地形以及後火山作用的地熱和溫泉，以及肥沃火山土壤都讓地表從新賦予新的開始，從反方向來表現，火山爆發下所展現的力量與生命契機。以重彩方式呈現火山爆發所帶來新造陸地的多彩多姿，並藉由繽紛多色的煙霧，而期待著未來的迷幻和生命力的不可限量。
長期從事設計產品流行趨勢工作的吳孟珊表示：其實在這個產業中，不難發現很多來自於不同國家文化的風俗，紡織貿易產業的趨勢、以及每一年的顏色、材質、新技術，對她來說，都是一種靈感的發想和來源，從紡織段來說，布料由經緯交織而成，產品根據顏色、季節、功能，不同種材質的搭配，就像藝術創作那樣的不可預期，是一種偶發性，但也可以是一種可預測性的結果。
▲環境變遷的反思
吳孟珊認為：創作代表一種精神上的生產活動，藉由藝術創作本質深入理解並且認識自我與人，社會，環境之間的關係，也是一種實踐的活動表現。從自然界中獲取的靈感–山，在個人水墨書寫性上，她試著譜出屬於自我調性的創作，也是一種對環境變遷的反思，期許大家在面對現代工業社會在人與生態環境上出現倫理的失衡，進而影響觀者，一同以行動來保護以及重視這個地球的生態。
▲吳孟珊–呈現變了奏的山水全貌，試著喚醒大眾的生態反思。
吳孟珊（MOSEN WU）簡歷：
學歷：
國立臺灣師範大學美術系 水墨創作組 在職碩士班 ( 2014/9~在學中)
華梵大學 美術系 水墨組 學士畢業 (2004/9 – 2008/6)
復興商工 美工科 繪畫組 畢業 (2000/9- 2003/6)
經歷：
協虹實業有限公司 產品設計師 (2009/8-2010/8)
瑞遠股份有限公司 產品設計師 (2010/8-2013/4)
潤泰全球股份有限公司 印花開發設計師 (2013/6-2014/9)
IROO 依洛國際開發股份有限公司 印花開發設計師 (2015/6-2016/7)
汎果創作國際有限公司 產品設計師 (2016/10~
經歷：
中華民國(第30屆)全國青年盃水彩寫生高中組比賽第2名
台北市光華獅子會(2002)水彩寫生優選
策展單位粉絲頁： 金車文藝中心（承德館）
展出日期：2017/01/14－2017/03/05
開放時間：每日11:00-18:00（周一休館）
金車承德館地址：台北市承德路三段131號4樓
礎潤而雨 在 知史- 月暈而風，礎潤而雨想必大家都知道「見微知著」這個成語 的推薦與評價
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