【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?
繼上次討論過房客問題後，今天要來替大家解疑有關房東權益的問題，許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況，而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證，而必須面臨長久的訟累，但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?
Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後，雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定，如有一方不遵守，可以依照契約向執行法院聲請強制執行，而免於長久的訴訟程序，如訂定五年以上的租約，依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用，公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年，還可以做為子女學區認定，對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭，尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。
Q:房屋租期尚未屆滿，但房客卻拒付租金，強制執行除了支付租金外，能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿，並不能以公證書強制執行請對方返還房屋，返還房屋除了租期已滿外，必須透過法院認定事實，並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!
Q:那如果租期(約定1年)未滿，簽約時我有收房客3個月的押金，房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定，一般多數的『定期租賃』的情形(比如：約定一年的租賃期間)，參照土地法第99條規定，押金以兩個月為限，且超過兩個月之部分，房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限，如果房東簽約收3個月押金，則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租，押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約，在本件情形下，房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租)，經催告仍不付租金，房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後，以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金，如逾期不給付將終止租約，而房客如未給付也不搬走，最後就要透過法院來起訴房客，經過民事訴訟取得勝訴判決後，再聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函可以當作證據為證明的方法。
但如果案件情況一樣是定期租賃，而房東簽約時所收的押金只有2個月，那就没有沒有溢付押金的情況，則房客就不能主張用押金抵充房租！只要遲付租金之總額已達2個月之租額，經定相當期限催告，房客於其期限內不為支付者，房東即得終止租約。
而催告方式，以簡訊、MAIL雖然都可以，但還是建議以存證信函的方式催告，因為在租客堅持不搬的情況下，還是只能透過法院來認定事實，取得勝訴判決與確定證明後，才能聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少，且以存證信函的方式，也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底，就只能關關難過關關過了)。
不過當租約有公證過的情況，如果租客不付租金的情況，離租期屆滿的時間剩下不多，這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序，畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。
因為租客在法律上會因為通常較為弱勢，受到的保障也相對多了一些，此時房東要找好租客，除了在法律上要知道甚麼保障自己外，最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。
積欠房租存證信函 在 [租賃] 積欠房租已協調但仍收到存證信函- 看板PttLifeLaw 的推薦與評價
事實經過：
我於今年1月10日與房東續約一年，租約截止日103年1月10日
但是由於失業，故於今年7月起無法如期繳交房租費用
於8月時，有簡訊告知房東與其困難點，並希望延緩，盡量繳款
房租租金為1萬1，押金兩個月，金額為2萬2
由於房東當時水電費都用轉帳扣款下個月繳納
故仍有欠費，房東告之積欠費用為3971
8月底，領到薪水時，有繳交部分欠費，但由於剛到職，且未滿一個月
因薪水不多(這些沒有簡訊告知，但房東姐姐代替他來時有告知)
8月底繳交5000元(因為薪水只領1萬6)(郵局轉帳，但帳戶為房東先生 非房東本人)
(故 截至這個時候欠費 22000+3971-5000=20971)
9月7日中午時，房東與其先生一同前來，並希望進入屋內，我也同意
進入屋內之後，房東表明來意，由於我們截至目前(9/7)已積欠兩個月
詢問房租繳納之日期?
我當時有告知，領薪日期為15日，但由於9月15日為假日，薪水應該會再14日入帳
會在入帳後先轉帳1個月房租給房東
房東當時跟我說，到那時候已經積欠3個月房租了
我說我知道，但是由於真的是失業的關係導致沒有辦法如期
也有簡訊告知房東原委
由於當初押金是2個月，2萬2千元整
故會先將積欠費用盡量維持在押金之內，其欠的房租費用屆時會分期繳納
房東告知，押金是他們的保障，不能算在內
我說我知道那是押金，但是因為目前真的有困難
所以我會繳交租金，使得欠費在法律規定的兩個月押金內
(抱歉，由於真的是有困難，所以才會找這個法條
民法第440條
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規
定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個
月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規
定。)
房東聽到這個也就不再針對押金說下去，但是他說還是會寄出存證信函
我說我會在領薪後就轉帳，也告知領薪日期是15日
但是9月的15是禮拜天，所以應該在這之前就可以繳交
房東聽完，就離開
問題：
我今天收到存證信函了 不諱言 會害怕 因為我不知道如果存證信函與民法有相牴觸的話
以什麼為準?
今天收到的存證信函內容不乏告知租約到什麼時候
從什麼時候開始積欠費用
沒有提到水電費用 也沒有提到於8月底有繳交部分金額 沒有提到押金等
有寫迄今欠租達三個月，共計3萬3千元，為此特以本函催告台端於函到後5日內付清租金，
屆期如未付清，租約即行終止，並請遷讓房屋，以免訟累是禱。
以上有上藍色的是存證信函內的原文
我確定會在9/14將一個月房租+5000元(共16000)入帳
我想請問，此時我積欠的費用不到兩個月房租，積欠費用：15971(民法)
但是房東的存證信函要我在收到的五日內付清(存證信函)
請問如果兩者相牴觸
我要以哪個為主?
因為我們算是家庭居住(我與先生和兩個小孩 還有媽媽妹妹和弟弟)
之所以會有困難是因為 我媽媽他們是低收 我繼父已經消失不想負責
(弟弟和妹妹是繼父的小孩 與我不同父親)
而目前收入都只有先生 收入也是先生的
而我不是不工作 而是因為我之前欠銀行費用 目前遭到銀行扣款(7月起)
8月更因為有積欠薪轉銀行費用 所以導致帳戶被凍結 一毛都沒有
我們有心想要付房租 但無奈無法一次還完 有告知其困難點
也有告知有要付房租並不會不繳交
所以下個月要搬家是困難的 5天後搬家更困難
所以希望能繼續住下去，至少等穩定之後再搬家(屆時應該也滿租約了)
先感謝各位幫 小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
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◆ From: 182.235.17.89
謝謝您 因為收到這個 我們都很擔心
但是房東說 屆時他會帶社區主委與管區前同 要我們搬家
所以也可以不用理會嗎??
※ 編輯: fei55 來自: 182.235.17.89 (09/13 00:36)
嗯嗯，有的，目前我的部分已經與銀行協商中，凍結的帳戶已拿回
只剩下等待強制執行的部份來降低金額
而先生的部份，於明日將有第一份完整薪水入帳
所以接下來的房租將不是問題，而且也確定會將所積欠的房租分攤繳回
土地法第100條的部份是不定期契約，我們是有訂定契約的，租約到明年1月
因為我有查過，好像也有解釋過定期契約到底適不適用，但是我還是看不懂文言文....
所以目前僅就民法上規定的兩個月(押金的部份)
畢竟欠多了，也實在不好環，而且有還款能力，我還是會選擇先行還款
畢竟欠費是我們不對，我已經表達我的歉意與誠意
只是....房東好像不領情....我們也很受傷
因為房東的姐姐前些日子來的時候 有大聲啷啷著說
我先生在某某客運上班 應該賺很多ㄚ 有錢就趕快還 不要欠著不還
不然就不要住了 然後被斷水斷電算了
固然再某某客運上班 有一定水準的薪水 但是我們剛去真的領的不多
與房東撕破臉實在不好，畢竟之後還是難免會碰到的
※ 編輯: fei55 來自: 122.146.69.152 (09/13 10:25)
嗯，基本上，家人都不希望走上這步，所以才會與房東溝通，但房東似乎不理情
我們已經告知也一定會在領薪日後繳交金額使得包含他手上的押金已不欠他為原則
(今天沒有入帳，查過了，所以應該是明天，15當天是不可能的，因為是禮拜天，
最慢禮拜一一定有!!)
感恩告知 但我們一定會還清欠款 不至走上這一不^^
嗯嗯，好的，因為我原本也以為土地法第100條第3款是可適用於定期契約
但後來又看到寫的是不定期契約 可能因為這樣被搞混了
謝謝您了
目前經濟是真的能好轉了，所以才希望不要走上法院一條路 至於接下來續租
因為是頂樓房 所以白天較熱 白天有母親與小孩在 所以電費較高
原本於去年就打算換租 只是有事耽擱 沒想到就碰到這事情
目前已在看房子，應該年底或者明年初即可搬家 所以應該不會不愉快的再續租了^^
謝謝您了
我們居住的屬於樓中樓的房子 實際坪數14坪 使用坪數約22~25左右
因為是包含家具 所以價錢較高 而且在台北 居住不易^^"
而且需要居住三個大人一個國三生和兩個小孩
至於工作的部份^^ 我在這間工作雖然已一年 但因為薪水已被扣3個月左右 每月1/3
我的薪水不多，實領2萬8 扣除1/3(9千)後還需要扣除兩個小孩與我的勞健保 剩下約莫1萬6
7月剛好碰到家裡需要支出(嬰兒奶粉，瓦斯，米等，不足房租費用)
原本打算再8月補繳一期，沒想到薪轉銀行會將帳戶凍結並將戶頭內所以金額扣款
8月底先生已領第一期薪水，當月有補繳部份欠費，但仍不足一個月，因為剩餘仍須過生活
先生在5月~7月間都沒有薪水入帳，故才會有此窘境，目前即將突破
所以工作可能不會再換 畢竟我會的不多 所學也不多
而先生沒有高中畢業 能做的也不多 至於房子 應該這份合約結束前我們就會搬家了
謝謝您了^^
※ 編輯: fei55 來自: 122.146.69.152 (09/13 12:00)
嗯嗯，我也很感激房東，
但是，如果我明天繳交16000(上面有寫，會繳交一個月+5000=16000)
剩下積欠費用為15971 不到法律規定的22000 一樣會再收到存證信函嗎??
新北市樹林 20年的房子 是921之前蓋的 隔間沒有說做的很好
隔壁的二樓在跑步，我們家也會感覺的到，常常半夜我們在睡覺隔壁在跑步
就會以為有人進來或者是小偷之類的
社區住戶數達500左右 是個超級大社區
至於電費^^" 我之前只租過5度的 超過5度的我還真的沒有住過@@
但是我不是惡意積欠，也有告知原因，並告訴歸還時間
且我很有誠意(多半有簡訊與轉帳證明)
仍會被訴訟嗎? 因為走上這步 需要很多金額/時間
嗯，他那天來的時候這些我都說過了，只是他一開始不把押金當作是費用的部份
一口咬定我們積欠2萬多元 壓金只是他們的保障 我才會說出法條一事
我文內有寫 我沒有只要還1個月 我會多還5000元 畢竟欠的還是要還
越拖只會越久越多越惹人厭
我有再找假日工作，但是 我不會騎車 只能靠大眾工具
(我有試著學騎車 只是我連走路都常常跌倒 所以 真的很難)
且我妹妹每個兩週需要回桃園聖保錄看醫生
所以我能做的工作只能是單日派點的那種
我有再打工了 謝謝您的提醒^^
我已經前置協商 無法借貸 先生也無法(工作剛換)
至於地下錢莊 因為我們有小孩 不會走上這步
我們沒有金飾 所以無法賣 我們也沒有再過紀念日等
因為那些太奢侈 我的小孩一個5歲一個1歲半
嗯 我懂那些都是利滾利
嗯，是的 同母異父
※ 編輯: fei55 來自: 122.146.69.152 (09/13 17:07)
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