<突圍黑心房市之主委日記>
主委日記10-1 守住每一毛血汗管理費 (貼心提醒 : 報名台北簽書會的朋友 一定要回信給出版社 不然 位子就留給後補囉)
誰也不能保證自己對社區的熱血能持續多久，我本來買屋時的打算是：找個不黑心的建商、投資客少的社區，只要能住得安心，跟鄰居老死不相往來也無妨，管委會叫我繳錢就繳，只要健身房游泳池這些公設能用就好，畢竟買屋時還在當記者，可是需要二十四小時待命的工作，沒有太多時間可以投入社區的工作。
當了主委之後，為了兼顧公私，我決定要把各項制度建立起來，日後不管誰來當管委會主委，都有一套現成的操作方案可供執行，就算是我不當委員了，社區還能運作得很順暢。
要做到此點，修改管理規約是第一件事，這份關係社區運作的規範文件，就藏在一般人買屋時從沒認真看過的合約書附件中，那都是建商東抄西抄拼湊出來的，而且建商為了有利於交屋後的點交，通常都會暗藏陷阱在裡面，但不用擔心，管理規約通通可以改，只要在區分所有權人大會中提出即可。
集合全部的住戶一起開會是一門學問，而且隨著房屋越來越舊，住戶會更懶得開會，很多社區要湊齊足夠的人數，都要準備抽獎、禮盒、出席費等名目，就因為如此，新社區一開始的幾次住戶大會就非常重要，要讓大家建立起對社區付出的習慣，而不是為了錢或獎品。
原有管理規約有兩項是我希望能馬上更改的，第一是出席人數，一開始的版本規定要三分之二的住戶出席，區分所有權人會議才算有效，但人要到的這麼齊有點困難，但規約中也標明，如果人數不足，管委會可另擇期再補開，此時只要五分之一人數即可開會。
以我的社區為例，只有第一次的人數有超過三分之二，而且這還包含建商未賣出的單位，為求日後會議能順利招開，第一次會議在選舉出管理委員之後，我馬上提出臨時動議，將三分之二改成二分之一出席即可。也幸好當初建商手上餘屋不多，頂多只有二十票，若是建商握有半數以上，第一屆管委會將完全受制於人。
有的社區選擇不改，因為五分之一的人數很容易達標，不來就是放棄，如果住戶連委託書都不想交出，就代表放棄住戶的權利，但這五分之一的人，就決定了整個社區的未來。
更有的社區利用高額的獎金吸引住戶來開會，尤其是管理基金越存越多的社區，出席會議就減免一個月的管理費，來參加的人就會很多，這些方法都沒有對錯，但我仍選擇多數決的方法，也就是超過半數的住戶來決定社區的前途，而也很讓我引以為傲的是，在本書出版前，我們的每一次區分所有權人大會，都可以達到半數以上的住戶出席，而且不用砸大錢來吸引大家參加，我的想法是，如果社區錢很多，直接退給住戶就得了。
如果你家的社區投資客多，必須防範建商結合投資客，利用五分之一住戶出席即可開會的條款，影響社區的營運，投資客根本不會認真跟建商點交，他們只想賺錢，管理費繳越少越好，通常會提出許多不利於自住客的方案，比如停用全部的設施、公共區域燈光全關掉、找打瞌睡老伯伯當管理員、取消垃圾清潔，反正投資客不住在這兒，管得爛住戶自己得追著垃圾車跑，跟他們無關。
要知道我們買社區大樓，圖的就是生活品質的提升，以前我住公寓時根本就沒有時間等垃圾車，常常一個月才倒一次，幾大包的黑色垃圾袋包好囤在鐵窗外推的空間，每回丟垃圾都像在搬家一樣拼命。
現在投資客很多，有時一買就是好幾戶，雖然得防範投資客們介入社區，但承租客也有他的權益，不該只是交由房東來決定，折衷方案是只限制主委、副主委、財務委員、監察委員為「一定要區分所有權人，也就是登記為屋主者，本人或配偶或二等親並且有居住事實者，方可擔任」。
為了防範投資客介入管委會運作，我在規約中加進一條：「含委託書之區分所有權超過全體五分之一者，超過部分不予計算。」這是反投資客、反壟斷、反建商，避免借由委託書獨大的條款。我們的社區一開始多數都是自住客，五分之一的門檻已經足夠，如果你家的社區一開始多數是投資客，也可以修改成十分之一、不得收委託書等等來進行防範。
多數投資客萬一買了不住又租不掉，就會想入主管委會來調降管理費、調降開支，或是A錢、包工程、收紅包，來攤回他們的投資成本，以上做法不但可以降低風險，也可把只想賺錢的投資客踢出管委會。
圖說 : 這是某一次社區舉辦的活動 好熱鬧的童玩區 而且租金非常便宜
管委會委員配偶 在 [問題] 管委會主任委員能否由其配偶代理- 看板LAW 的推薦與評價
我們社區的管委會主委每次出席均由配偶代理,
查了一下相關的條例似乎應該是由副主委代理職務
公寓大廈管理條例第29條第2項規定，
「主任委員、管理委員之選任、解任、
權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，
依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」
故區分所有權人會議既係選任提問人之夫為副主委，當無法執行工作時，
當應依區分所有權人會議之決議或規約規定處理，不得由受任人自行進行委託。
翻了一下社區規約有這條規定 :
為處理區分所有關係所生事務及執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
，本公寓大廈由區分所有權人選任為管理委員組成管理委員會(區分所有權人之同居成年
直系親屬及配偶視同區分所有權人，代表區分所有權人行使權利，不須另行授權)
請問這樣是否表示主委可以由配偶代理, 還是違反條例?
以上麻煩有經驗的板友分享回覆 謝謝
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