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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)
❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算
❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大
3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升
❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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美國房貸違約率 在 [討論] 拾人牙慧--次級房貸風暴- 看板Fund 的推薦與評價
聽聞次級房貸對美國經濟的影響甚巨 卻完全不瞭解這個巨大的怪獸從哪裡來的
翻翻翻終於找到一個比較完整的前因後果 在此轉錄上來給大家看一下
我都是照著一個完全新手的角度來看經濟這個偉大而刺激的世界
請版上各位先進原諒小弟(不是關鍵字)的無知 若有不妥請來信告知
有鑑於這些文章都是轉錄來的 因此標題改成拾人牙慧
至於來源 因為太多網站上都有同樣的文章 我已經找不到最初的源頭
因此就不附上來源網址了
==========================正==文==開==始==========================
美國次級房貸風暴橫掃全球金融市場，全球投資人面臨自六年前網際網路泡
沫破滅以來最大的危機。這場在全球股市釀巨災的風暴威力到底有多大？會
於何時結束？
美國次級房貸市場目前規模在一兆美元左右，而違約部分則在二千億美元，
此一數字高於美國聯準會（Fed）主席柏南克上月所估算的一千億美元。
然而這只是美國次級房貸市場的損失，還不包括後續引爆信用緊縮危機以及
全球金融市場的損失。此一風暴將造成公司債市場的的信用緊縮問題，企業
資本投資也將減少，對經濟進一步造成衝擊。
次級房貸就是抵押貸款市場中的次優等抵押貸款，其與一般房貸最主要的不
同點在於，這種貸款是提供給那些信用程度較差，及還款能力比較弱的購屋
者，其利率也比一般抵押貸款高二至三個百分點。
美國不少金融機構在這波美國房市景氣擴張的過程中，大幅承作次級房貸，
使次級房貸的規模快速膨脹。而在美國房市景氣逆轉，聯準會為了抑制通膨
壓力持續升息，導致貸款者還款壓力大增，也造成次級房貸違約率大幅攀升
，對美國金融市場產生相關的負面效應，一些體質比較不健全，以經營次級
房貸為主的金融業者如新世紀金融公司等，被迫停止業務，甚至倒閉。
同時以次級房貸為投資標的的共同基金、避險基金、以至大型銀行與保險公
司，都將面臨資產大幅損失的風險。
華爾街投資銀行貝爾斯登旗下的兩檔避險基金，即是因為投資次級房貸，而
出現嚴重虧損。其中一檔基金的資產已一無所剩，另一檔基金的價值也大幅
縮水至原有規模的９％。
次級房貸的問題成因，最主要有:
１、信用不佳的貸款人，以高出一般利率2至3個百分點的利息貸入購屋貸款
。這些貸款人甚至沒有收入，而是在掮客的協助下詐得房貸。這類貸款人通
常是貸入利率調整型房貸，一旦聯準會升息時負擔加重，無法繳款的違約率
便急速上升。
２、房貸承銷掮客靠推銷房貸賺取佣金，甚至向不可能付出房貸的人推銷房
貸來衝業績。
３、依照某些州法律，雇用獨立掮客可規避房貸公司的法律責任，房貸公司
大量雇用獨立掮客承作房貸。
４、匯豐銀行（HSBC）等銀行從房貸公司買進次級房貸，轉賣給大型券商。
５、雷曼兄弟、貝爾斯登等華爾街券商大批買進次級房貸等房貸後，再發售
以房貸作擔保的不動產抵押擔保證券（MBS）並包裝MBS、就學貸款以及其他
衍生性金融商品，設計出各種抵押債務債券（CDO）。
６、投資銀行、退休基金、避險基金、市政基金、校務基金等機構投資人依
照信評公司給出的評等，買進以為是高評等、高收益、風險分散的CDO商品。
估計2006年有1000億美元次級房貸包裝進總額3,750億美元的CDO，在美國市
場銷售。
美國次級房貸危機升高，各國央行挹注大筆資金，試圖穩定市場， 8月9日美
國第十大房貸業者「美國房貸投資公司」申請破產保護，48個小時內，北美
、歐亞等主要國家央行，總共挹注了3000億美元的資金進入銀行體系，維持
金融市場動能，避免信貸危機進一步擴大，影響到全球經濟。
至8月16日為止，聯準會已經前後挹注880億美元的資金，進入銀行體系，歐洲
央行連著兩天，總共投入2100多億美元，日本央行也投入1兆4000億日圓（約
130億美元）﹔澳洲央行挹注80億澳幣（約約66億美元）。這樣規模的資金挹
注，已遠超過亞洲金融風暴時期。
次級房貸風暴主要發生在歐、美地區，並未直接影響台灣。目前來看，國內銀
行體系資金還是很充裕，並未因次級房貸有任何缺資金的情況。
國內十六家銀行投資有關美國次級房貸的商品，投資金額404億元，預估最大可
能損失約新台幣12億元，相較於銀行1.7兆元的淨值，情況還好。兩檔國內基金
投資到次級房貸商品，一檔已出售部位，發生830萬美元損失，另一檔則決定繼
續持有。
然台北股市受到美國次級房貸拖累，由7月24日的9,807點跌至8,090點，不僅跌
破半年線，且尚無止跌回升的跡象，草木皆兵的投資人紛紛賣股逃竄。次級房
貸風暴本身雖然可能還需要一段時間消化，但是台灣股市在短期反應過後，應
可望逐漸消化此一事件的影響性。
這一次美國次級房貸風暴的深重影響，在於金融危機的範圍，已從區域擴展到全
球，而且規模愈來愈大。以往一般認為，美國的金融產業健全，技術先進，直接
金融比例高，應該對金融危機具有免疫力。
現在不然，金融危機是處處存在的，國際間須要有更周全的因應，首須檢討此次
風暴的責任歸屬。另外，這次美國次級房貸風暴，讓全球股市面臨龐大規模的調
整壓力，歐美日等指標性的股市都出現重挫，上市公司的市值也大幅滑落。反觀
中國大陸，在高經濟成長率的支撐及內需市場蓬勃發展下，股市不僅沒跟著重挫
，一度還逆勢創新高，進而讓中國企業的市值大幅提升。此消彼長，大陸企業在
全球市值排行大幅躍進，可看出中國大陸在全球的地位及競爭實力。
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