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<訂閱限定> 美國房市火熱，金融危機不遠矣？
野村證券近期發表研究報告表示，美國、日本、德國、台灣、瑞典和荷蘭等六個經濟體，接下來三年內將很容易受到金融危機影響。而高漲的美國房價，則被認為有可能爆發次貸 2.0。
美國通貨膨脹數字居高不下，然而，美國房價漲幅則是比物價更高。根據 Case-Shiller 美國房價指數來看，2021 年 3 月份的房價較去年同期上漲了 13.18％。
我們在 2020 年 7月 與 11月 的報告中分別從貨幣、庫存與人口統計變數角度，說明美國房地產市場將會復甦回溫。而在近一年後的現在，這樣的預測已經成為現實，美國房價持續創下歷史新高。
然而，熱度持續升溫的房地產市場卻也開始傳出雜音。
包括聯準會即將討論縮減購債規模、銀行、開發商與專業租賃公司湧入房地產市場、原物料價格居高不下，這些會否成為美國房地產復甦之路上的阻礙呢？
這就是今天的關鍵報告要告訴你的。
Joe：「全球熱錢其實很充裕，股市和房地產持續增溫，只要美國和歐洲央行沒有收錢，整顆地球的大都市房地產，較高機率都會是上漲趨勢。」
英國金融時報、路透社等外電報導，全美房地產經紀人協會（NAR）日公布，5月美國成屋中價比2020年同期跳升23.6%至350,300美元，增幅及中價皆創歷史新高紀錄，每地區的房價都呈現上漲趨勢，歐洲房市也很熱。荷蘭中央統計局公布，5月成屋價格的年增率多達12.9%，創2011年以來新高。5月房產成交量則為16,126棟，比2020年同期萎縮12.1%。歐洲央行（ECB）研究報告顯示，2020年第四季歐元區房價年增5.8%，創2007年年中以來最大漲勢，德國、法國及荷蘭貢獻2020年將近四分之三房價增幅，房價上揚、價格親民的房屋短缺，令歐洲數國大型商業地主犯眾怒。愛爾蘭規定，12個月內購買十棟以上房屋者，需支付10%印花稅，希望制止投資客買進大量房產。德國最大住宅房產商Vonovia及對手Deutsche Wohnen規劃的180億歐元合併案，促使不少人呼籲政府對房租設定上限，甚至將這些企業收歸國有。
歐洲議會荷蘭籍議員Michiel Hoogeveen本週即在質詢ECB總裁Christine Lagarde時表示，年輕人及中產階級如今被迫參與這場老鼠競賽（rat race，指你死我活的競爭），在過熱房市支付過高價格。他痛批，ECB慷慨實施印鈔及低利率政策、支撐歐元區弱國，是造成此現象的罪魁禍首，Lagarde回應，整個歐元區並無信貸引發房市泡沫的強烈訊號，但部分國家及城市的住宅市場確實有些脆弱。
達拉斯聯邦儲備銀行總裁Robert Kaplan最近警告，房價已來到「歷史偏高」的水位，投資客已開始買進大量住宅，他寧可把輕輕放掉油門的時間點提前一些，也不要延後，如此才能因應（房市與金融市場吹出泡沫）風險，FED也可藉此避開未來恐須踩剎車的窘境，美國房地產市場續火熱，全美成屋房價已連續110個月上漲，3月Case-Shiller全美房價指數比2020年同期大漲13.2%，創下七年最大漲幅，同時，美國3月成屋庫存僅107萬戶、成屋庫存月數僅2.1個月，創下歷史新低。
隨著消費者物價大幅上揚，全球央行官員必須努力抗拒升息的誘惑，但房地產榮景可能使這個任務更加艱鉅，挪威央行已表示，將調高利率以抑制房價高漲，而此舉可能促使他國央行跟進，美國聯準會（Fed）官員預估可能在2023年升息，一度引發股市震盪。
緊接著挪威央行表示，幾乎肯定將在9月升息，遠遠領先聯準會以及3月率先驚動市場的紐西蘭央行；已開發國家有較多餘裕將利率維持在低檔，因為受到大宗商品價格和美元波動的衝擊比新興市場國家少很多。但挪威央行在聲明中表示，關注房價大幅上漲，世界各地的住宅市場正在上漲，挪威房市的泡沫早在疫情前就已浮現，自2020年1月以來房價已上漲12%；同一期間，美國、英國及德國房價上漲15%、13%和16%，而在中國，房市再度成為推動經濟成長的關鍵動力，理論上，各國央行依據通膨決定利率走向，而聯準會更注重失業率。但自2008年爆發次級房貸危機後，許多國家的官員也開始將金融失衡納入考量。
許多華爾街專家也指出，房價上漲導致家庭增加住房成本，使得當前的通膨上漲，不太像之前所認為是屬於暫時現象。住房成本在通膨組成因素中占有很大權重，以至於在剔除大宗產品相關價格後，只要房價的小幅上漲，都會成為美國、英國及歐元區5月通膨率上揚的最大貢獻者。
https://udn.com/news/story/6811/5545850
https://ctee.com.tw/industrynews/consumption/478649.html
https://finance.technews.tw/2021/06/23/european-house-prices-hit-record-highs/
Joe：「最近fear and greed index來到相對低的位置，大盤股價相對高，看來散戶們可能心態偏保守，大家都提前害怕通貨膨脹拉高的負面影響。」
加拿大西安大略大學 （Western University）艾維商學院金融學教授George Athanassakos警告，歷史上觸發市場泡沫破裂最常見的催化劑，就是通膨和利率走升，而美股正處於資產估值泡沫之中，這場泡沫恐比想像中更快破裂，回顧歷史，金融創新導致了投資銀行家、商業機構創造新證券的風潮，從南海公司到荷蘭鬱金香狂熱，人們合理化一切資產的估值，金融創新促進大量借貸和保證金投資，但在通膨、利率走升時會導致泡沫破裂。
Athanassakos指出，從1987年的「黑色星期一」股災，到1990年代末期的網際網路泡沫，再到2008至2009年的經濟大衰退，都是在利率走升的環境下發生，當前美股藉由保證金交易購買股票的水平正在飛漲，保證金債務已創下近20年來最大成長，進入市場的散戶人數越來越多，但眾所周知，散戶投資者是糟糕的市場定時炸彈， 他們在市場高峰時興高采烈，在市場底部驚慌失措。流入指數股票型基金（ETF）、美國股票基金的資金，正呈現爆炸式成長，市場上存在的多種危險情況，如具有金融創新特性的線上股票交易平台Robinhood將投資看成1場遊戲，尤其鼓勵新手投資人頻繁交易；Reddit等社交平台，出現所謂的新投資「專家」階層；毫無真正價值的加密貨幣湧現；特殊目的收購公司（SPAC）掀起熱潮等。
此外，Athanassakos指出，還有多種指標顯示，美股正處於欣欣向榮的危險跡象，包括調查顯示看漲者遠比看跌者多、VIX恐慌指數處於極低水平、職業基金經理人的現金餘額遠低於歷史水平、內線交易人士賣出頻率遠比買入頻率高、槓桿貸款盛行、全球債務不斷攀升、估值指標已過高等，Athanassakos最後警告，儘管聯邦基金利率迄今維持不變，但通膨仍在醞釀當中，利率走升只是時間問題，美國10年期公債殖利率已在數月內從0.6%升至1.6%。
知名財經部落格SentimenTrader研究發現，若以4月份通膨數據計算，當前S&P500支付的股息和盈餘殖利率(earnings yield)，創下歷來新低，4月份美國消費者物價指數(CPI)年增4.2%，超過S&P500盈餘殖利率的3.3%。這代表經通膨調整後，S&P500的盈餘殖利率為負0.81%。此種情況相當罕見，SentimenTrader分析師Jason Goepfert表示，S&P500的盈餘殖利率計入股息後，報酬通常與通膨相當。換句話說，S&P500的「實質」盈餘殖利率、或是經通膨調整的盈餘殖利率大多為零。盈餘殖利率跌至負0.81%，為1970年有紀錄以來新低。
乍看之下，這似乎代表債優於股。彭博數據顯示，26日S&P500的股息殖利率為1.4%，略低於美國10年期公債殖利率的1.56%。然而，細看就會發現，情況並非如此。經通膨調整的盈餘殖利率仍優於公債。依據SentimenTrader估算，S&P500的實質盈餘殖利率為負0.81%。此一數字高於美國10年期公債實質殖利率的負0.87%。另外，S&P500的名目盈餘殖利率為3.3%，也高於債市價格隱含的10年通膨年率2.4%。
與此同時，Goepfert警告，回顧歷史，S&P500實質盈餘殖利率轉負令人憂心，殖利率跌破零後，接下來兩年S&P500的最大跌幅為32%、而且最多只有上漲7%，上述情況僅在1980年1月曾出現例外。他說，歷史雖然不是完美的嚮導，但是這意味美股的長期走勢出現紅旗警訊，但是，近期內美股或許有撐。
外資指出，庫藏股回購的閉鎖期終結，預料將有破紀錄的資金灌入市場，有望刺激美股再衝新高。高盛的John Flood表示，美國企業的庫藏股閉鎖期於4月23日結束，目前美國企業批准實施的庫藏股金額，遠高於2020年同期。Flood寫到，2021年至今通過的庫藏股買回金額，比2020年同期高出75%、比2019年同期高出24%、也比2018年同期高出26%，值得注意的是，2018年全年美國企業的庫藏股回購金額締造歷史新高，如果2021年全年實施的庫藏股金額超過2018年，意味將再創新紀錄。
https://www.moneydj.com/kmdj/news/newsviewer.aspx?a=caaf4042-f453-45e3-8e17-ded06a0eecc8&c=MB010000&fbclid=IwAR10PdSz7JX1Njh42N7rwdom-Lmwte1cDx-6MjiqzM3pudzDOfVrIbvMHyc
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3548392
