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200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200823_24.html

關於筆錄受訊/詢問人簽名欄的要式問題，提供給版上有相同疑問的警職讀者參考：

這是法律解釋方法－－文義解釋－－的基礎：
通常法律規定：
「1、2或3」，這個或字代表的是 #選言的要件結構，只要在1、2、3中 #滿足其中一個，就符合要件。

刑訴第 41 條第4項本文　筆錄應命受訊問人緊接其記載之末行簽名、蓋章或按指印。

這樣的選言構成要件結構出現在刑事訴訟法的程序規定中，從這個條文來看，代表的是只要當事人簽名、蓋章或捺指紋三者擇一即可，現在的人幾乎沒有出門帶印章的（目前我身邊就沒有我的印章XD），而且在受到歐美文化影響下，印章的意義其實越來越小，其實簽名才是最好、最方便的。

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其他留言者的延伸問題：
關於筆錄騎縫章以及錄音錄影－－
1. 關於筆錄騎縫章以及封卷問題：
騎縫章是每個公務單位的封卷規定，地檢署將卷宗送去法院時，書記官也要依照規定編頁碼、封卷。
沒有騎縫章的話，不會影響刑事訴訟法上的筆錄效力，如果有爭議會勘驗錄音錄影。
不過我認為在現階段警方的警詢、卷宗仍然問題有很多的現實狀況下，各單位內部的騎縫章規定確實有必要性。

2. 關於證人（特別是告訴人、藥腳）警詢筆錄是否要錄音錄影，是否要隨卷燒錄光碟送到地檢署
雖然（在我擔任檢察官時）刑事訴訟法沒有規定證人應錄音，但那還是會有 #舉證層次與證明力完備性的問題。
地檢署針對證人（包含告訴人）等，偵查庭設備是筆錄一開一律錄音錄影並且自動記錄進筆錄系統，結案光碟會全面燒錄。
警局部分，我之前有要求澎湖縣、新北市警局在設備許可的狀況下，對於證人（特別是告訴人、藥腳等）也錄音，因為日後發現誣告但告訴人否認他有這樣說時，或是藥腳翻供栽贓是檢警誘導，才能明確舉證。
我於澎檢任內第二年，澎警三個分局與刑大都已經全面錄音錄影了，因此有一件地方有名的濫訴VIP誣告案件能夠成功起訴判刑。
但新北不理我就是了，偏偏錄音又很容易「消失」、「覆蓋」也因此造成很多事後無法證明誣告以及證詞證明力的問題，我也沒辦法，他們特別大。

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補充：
（新修正之）刑事訴訟法第192條自109年1月15日公布後六個月施行：
第74條、第98條、第99條、第100-1條第1、2項之規定，#於證人之訊問準用之。

第 100-1 條第1、2項
訊問被告，應全程連續錄音；必要時，並應全程連續錄影。但有急迫情況且經記明筆錄者，不在此限。
筆錄內所載之被告陳述與錄音或錄影之內容不符者，除有前項但書情形外，其不符之部分，不得作為證據。

因此，自 #109年7月15日起，#警詢詢問證人應全程錄音錄影。
如果沒有燒錄進光碟檢送地檢署，理論上檢方是可以（其實也應該要） #核退 的。

以訟止弊 杜絕妨害投票的作弊式民主
丁守中新聞稿107.12.13

針對今日台北地方法院發佈重新計票結果，丁守中辦公室表示感謝過去兩週來法院、選務人員以及熱心律師的參與。丁守中表示，這次重新計票過程，驗選舉人名册，清楚顯示有數千張選票的領取都未經過合法程序，相關的爭議票數，更達一千八百多票，希望法院透過選舉無效訴訟，守護臺灣的民主，杜絕政府扭曲選務、妨害投票的作弊式民主。

丁守中強調，這次重新計票乃至於提起選舉無效訴訟，目的不在於個人勝敗，而在於追求及確保選舉制度的公正。中央選委會以及台北市選委會這次將公投及地方選舉合併舉行，事前並未妥善規劃，甚至宣稱每個選舉人都可以在兩分鐘左右完成投票，事後證明完全脫離現實。台北市選委會一早就發現選民大排長龍，也不進行任何的應變措施，導致許多選民因而放棄投票，實質上妨害選民的投票權，也影響選舉結果。

此外，丁守中指出，中央選委會明確公告，要求各該投開票所必須在四點鐘指派選監人員管制排隊，確保「四點以前已經到達投票所的選民」方可以投票，但是事實上絕大多數的投票所均未依法管制；許多選民是在投票截止時間後，看到開票結果才去排隊，這已經嚴重影響選舉的公平性。丁守中指謫柯市府，故意利用大排長龍剝奪年長及身體不適者的投票權，再利用「事實上延後截止投票時間」，加上「即時開票」、「姚文智提前宣布落選」以及「網路搶救言論」，來協助自己支持者參與投票。丁守中指謫，台北市選委會就是最大的作票機關。

丁守中強調，本來在選舉結束當晚，就決定要針對「邊投票、邊開票」此一顯然違法的選務行為，提起選舉無效訴訟。之後之所以要求「重新計票」，是因為接獲太多民眾檢舉，有非法領票、投票，以及不當判定無效票的情形。丁守中的律師團隊也指出，在這次驗票的過程，果然發現大量「按指印領票」沒有投開票所管理人、監察人蓋章確認之違法情形。甚至檢視選舉人名冊時，還出現重複領票的狀況；也發現常有用餘票短少不符、選票錯置、甚多票袋未彌封蓋騎縫章情形，這些都已由法官註記存證。丁守中律師團對強調，這些爭議票數遠遠超過雙方得票差距，已經顯然影響選舉結果。

丁守中舉例，「銀行少一塊錢也無法關帳，何況是涉及國家城市發展的選舉！」。這次重新計票過程，清楚顯示有數千張選票的領取都未經過合法程序，相關的爭議票數，更已超過一千八百多票。丁守中和律師團隊表示，民主的核心制度就在於選舉，而選舉制度的公正性，只能透過法院來維持。希望法院能勇於糾正中央選委會以及台北市政府上下其手的作弊式民主，維護臺灣的民主價值！

160615中天 張淑晶化名「朱嵐」 再爆租屋糾紛
影片網址→https://youtu.be/g-XdEwwJq0M

去年三月，聲淚俱下控訴被房客恐嚇，到底誰欺負誰？這回又被爆出化名朱嵐繼續詐騙房客，故技重施。

記者陳家豪、張晏碩採訪報導……↓

張淑晶的哥哥踢爆，原來妹妹年初就已經改名朱嵐，繼續做老本行當房東，而生活都是靠和解金過活。

只是張淑晶和房客糾紛數不完，從前年以不蓋騎縫章的租約與房客簽約詐騙違約金，還對66名房客和家屬興訟，最後因為44件詐欺案，被地檢署起訴求刑8年，現在竟然還敢換名大復活重起爐灶。

律師丁昱仁：如果他繼續用相同的方法在外面從事非法行為的話，即便沒有遭到起訴，但是這個事實如果讓法院知悉的話，一樣在法官量刑上予以考量，認為被告可能是犯後態度不佳、欠缺悔意。

可能會被從重量刑，張淑晶再度出現，又變成新北市租屋族的惡夢，許多無辜民眾真的防不勝防。

房仲業者陳泰源表示：你可以要求她出示權狀以及身分證，確認是不是同一個名字，確認是不是真的是房東本人，包含簽約當下呢，除了在該簽名處簽名外，還要簽騎縫章，以避免發生過去她慣用手法，抽換內頁，換不平等條約。

遇到狡猾房東，租屋前，民眾也只能睜大眼睛，注意小細節，才不會再度落入惡房東的吸血陷阱。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/151115459