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【做生意 - 時間是你朋友或敵人?】

人生最難逆轉的就是時間。做生意，它是你朋友或敵人，好重要。 你現在經營的生意時間又是朋友或敵人呢?

全文內容:

前幾日同幾個朋友食飯交流下創業心得，佢哋分別做健康、香水、同埋 party room 生意。 仔細傾過乜? 始終係商業秘密，唔多講啦。

但整體上，我話我爸爸教我，做生意，你要知道時間是你朋友或敵人?

如果你班客是重複性購買，或批貨是累積性及隨著時間保值/升值， 唔需要成日轉款或者出新產品，時間就是你朋友。 只要你大致上做得啱，你現有班客/批貨，都可能已經足夠養你成世。月底交租/出糧都輕鬆啲，長遠， 放假旅行都去得多啲。

但如果你班客係「餐搵餐食餐餐清」， 今次幫襯完你，唔知佢幾時返嚟。 班客貪新鮮或者要有新款先可能返嚟買，又或者你批貨係越放越唔值錢， 放多兩放，分分鐘過期，變死貨的話，你要好小心，時間係你敵人。 長遠年紀大， 你開始手腳慢，你會做得好辛苦。放假都少啲。

唔好講人，講我自己嘅成長過程。 我爸爸大陸落嚟，以前係觀塘做士多第一間就係我後面雲漢街呢道、我當年就係樓上出世。之後佢再係下面瑞和街做超級市場， 日做夜做，基本上手停口停。我讀小學時仲成日落去幫手。但批貨呢? 基本上越擺得耐，就分分鐘過期。 班客今日來幫襯， 聽日對面開咗間平啲， 就可能去咗第二間。 班客底，講真，真係唔知有幾多個。 交租出糧，賺埋賺埋無幾多，時間係敵人。

試過幾次唔好彩，畀人爆竊， 甚至乎持槍打劫，我仲被人捉埋去做人質，the only one! 個賊捉住我同警察談判嘅時候，仲係我側邊仲開咗槍先逃走， 成個超級市場嘅閘打穿咗個子彈窿。我無哭，嗰時我得五歲半，唔識驚。Real story! 呢張就係當年我爸爸記錄成個打刧嘅過程。

My point is 嗰時我爸爸明白到都當做生意時間係敵人時，賺錢好辛苦。 萬一大吉利事，一個意外，天災人禍， 好似今時今日社運/肺炎咁， 賺乜都嘔番曬畀佢。

我自己以前2001年起買賣小生意都係一樣， 呢個就係當年我第一個傳媒報導，雖然之後成交過千單， 算係全港最多， 但單單deal都係餐搵餐食餐餐清， 個客今日幫襯完我買盤生意，幾時再回頭幫襯我第二次真係唔知。 我同一時間代理緊個幾佰盤生意，今日就放盤， 聽日就可能東主有變掛，後日就可能盤生意都執埋，過多一年後，全部啲盤都會變晒，資料不斷更新，時間係我敵人。 買賣生意爭拗多，仲要孭好多鑊上身， 畀人爆埋「糖衣陷阱」，做咗十二年嗰時真係做到氣都喘。

依家就唔同啦。 我屋企人生意做康業信貸快遞，我2001年開始，佢哋就1997年開始。我有個好好的爸爸，佢係我偶像! 也有個好叻嘅哥哥。

財務公司， 嚟嚟去去都係借錢收息啫。 每年人客同埋 loan portfolio 就係累積性，重複性。客人每個月都畀利息， 即使翹埋隻手100年唔做嘢， 錢就繼續係錢，利息就繼續照收。 因此香港好多間財務公司都相對地都搵到錢， 因為時間係朋友。 月底啦，雖然一樣要交租出糧，但肯定又收多一個月利息先。

我自己2013年決心轉型做商舖基金都一樣 ， 每月每季累積性集資，累積性買舖， 肺炎後，我哋都照樣襯平買咗六間街舖，相信係同期全港最多單，合共1億2千多萬。因為我相信只要買啱位置， 翹埋隻手，租金就重複性收，另外100年後嘅今日都會升咗值。 唔升都重建咗，即係有錢袋! 時間係朋友。

仲記得，以前每逢每個月到25/26號， 心入面馬上都會諗又要出糧交租啦， 今個月跑夠數未? 依家? 老實說，過咗都唔知! 無感覺。 可能仲好，過多幾年賣舖唔使交咁多稅。

你呢? 問心，你需唔需要不斷更新你嘅產品? 你知唔知道你班客會幾時回頭返嚟再幫襯你? 你批貨放喺度多一年十年結果會點? 你班客十年後又會點? 你係咪手停口停，定可以放多啲假呢?

啱啱創業嘅你，唔緊要，絕大部分人，時間都係敵人。 但人會老， 人會懶， 人有惰性，長遠要保持你嘅競爭力， 就盡量慢慢轉去時間係朋友嘅生意。 轉型係需要時間， 分分鐘五年十年， 但「模糊地正確，好過準確地錯誤。」

雖然我唔可以排除，好多千千萬億嘅成功個案，時間都係敵人。 但背後死咗個99967個你唔知。我爸爸教我，做生意就係「捨難取易」。

時間係敵人，定時間係朋友? It's Your Life. Your choice!

#時間是朋友或敵人

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以下為部分推薦地點介紹，我們的未來人生又有了新動力！

*Mostar．波斯尼亞-黑塞哥維那（Bosnia and Herzegovina）

推薦理由：波斯尼亞戰爭(1992-1995年)期間，莫斯塔爾部分地區遭到重創，這座歷史名城至今仍然帶著抹不去的傷痕。

自《代頓和平協定》(Dayton Peace Accords)在西巴爾乾半島確立後25年，生活日漸平靜，古城區（15世紀發展起來的奧斯曼帝國的邊境小鎮）建築重建或恢復。徜徉小鎮，行人路過剛整修過的公寓樓，有時候還有布滿彈孔的建築物。

當地畫家和國際藝術家經常會在這些廢棄的建築物外牆，塗繪彩色壁畫。

莫斯塔爾最了不起的代表建築建於16世紀的莫斯塔爾古橋(Stari Most)，它在波斯尼亞戰爭期間曾被摧毀，於2004年重建。古橋以基督教徒克羅艾西亞人為主的西城和以穆斯林波斯尼亞人為主的東城連接了起來。
-Barbera Bosma，執行編輯，《國家地理旅行者之荷蘭》

* 貴州省·中國·走進幾乎未被時間觸及的村莊

推薦理由：貴州是中國最偏遠、最不為人知的省份之一，如今，作為雲計算和大數據中心，貴州西南部正成為科技崛起之處。憑借山區水源充足、氣候涼爽的有利條件，省會貴陽吸引了蘋果公司、華為和其他科技巨頭在此落戶。這些高新技術企業的到來，為貴州省的旅遊業增添了活力，傳統的少數民族村莊，如布依族、侗族和苗族越來越受遊客青睞。特別是貴州東部的村落，生活節奏慢，人們至今堅持著農耕和紡織傳統，比如從六世紀就有的紡紗、刺繡和蠟染。——陸毅，《時尚旅遊 》

*東北地區（Tohoku）．日本（Japan）

推薦理由：從2020年夏季奧運會舉辦地東京乘火車出發，不到3小時就能到達日本東北地區，這是一處鮮為人知的日本人間仙境。東北地區由日本本州島最北端的6個縣組成，以原始森林、峽谷和火山口湖、千年寺廟和神社以及莊嚴的地方節日為特色，過去只有不到2%的國際遊客前來遊覽。陸奧海風步行道（Michinoku Coastal Trail）是太平洋沿岸的一條長步道，北起青森縣，南至福島縣，總長達1000公里。福島在2011年海嘯中被摧毀，為了增強人們對於災區重建的信心，日本環境省發起興建步道計劃，步道的建成也是福島重生的象徵。

對於滑雪愛好者來說，日本東北地區的降雪紀錄常會創世紀之最，這裡是理想的滑雪勝地，像Appi Kogen這樣的滑雪場，相對不那麼擁擠。

旅遊建議：在青森市的黃金崎不老不死溫泉旅館(Koganezaki Furofushi Onsen)落腳，旅館共有70個房間，有一個可以看到日本海景的露天溫泉。

* 國家藍道（National Blue Trail）·匈牙利（Hungary）

推薦理由：匈牙利沒有太高的山峰(最高峰是1014公尺高的科克斯山)，但國家藍道彌補了這一不足，它是徒步旅行聖地。

藍道(匈牙利語為「Kéktúra」)從奧地利西部邊境的伊洛特科山(Irottko Mountain)一直延伸到斯洛伐克附近霍洛哈扎村(Hollohaza)的東北部，全長1100多公里。各種各樣的小徑形成了藍道的奇妙網絡，小路上會有白藍條紋標示的路標。

國家藍道始建於1938年，被認為是歐洲第一條長距離步道，它是全長近10460公里的歐洲長途步行路線E4的一部分，始於西班牙，終於塞浦路斯(通過輪渡連接)。因此，旅客可以將藍道作為徒步穿越歐洲的起點，作為單一目的地，它絕對會為遊客提供前所未有的絕佳體驗。-Tamas Vitray，主編，《國家地理旅行者之匈牙利》

* 泰爾奇（Telč,）·捷克（Czechia）

推薦理由：泰爾奇，位於捷克摩拉維亞東南部，靠近波希米亞邊界，距離奧地利邊境25公里，以其獨特的泰爾奇歷史中心著稱。城中遍布富麗堂皇文藝復興時期建築，有捷克的佛羅倫斯之稱。小城建於公元14世紀中葉，曾經是波希米亞、摩拉維亞和奧地利貿易路線上的重要樞紐。在石牆和人工魚塘的保護下，泰爾奇歷史中心得以保存下來，並成為聯合國教科文組織指定的世界遺產。

泰爾奇廣場的建築色彩柔和，它們最初都是木制結構。1530年，一場大火將小鎮摧毀，人們用石頭復原了這些建築。參觀完廣場不妨也到泰爾奇城堡（Telč Chateau）一游。貴族 Zachariáš和妻子 Zachariáš改造後，這座哥德式城堡搖身一變成為了文藝復興時期的建築瑰寶。
—Tomaš Tureček，主編，《國家地理旅行者之捷克》

* 扎庫馬國家公園（Zakouma National Park）·查德（Chad）

推薦理由：扎庫馬國家公園坐落在查德東南部，堪稱非洲象的樂園，園內的非洲象數量正在迅速增長，2019年有559頭，預計2024年將達到1000頭。由於乍得是世界遊客訪問量最少的國家之一，有必要將這個不為人知的非洲狩獵目的地分享出來，以確保它能獲得更多關注。之前由於偷獵猖獗，公園幾乎淪為戰場，90%的野生大象被殺。2010年，公園管理權移交給了公私合作保護組織非洲公園（African Parks），加上歐盟提供的資金支持，該地區逐漸恢復了生機。除了大量象皮動物外，這裡還生活著10000多頭水牛和大約1000只科爾多凡亞種長頸鹿，近400種鳥類，還有獵豹、美洲豹和藪貓。
—Marina Conti，主編，《國家地理旅行者之義大利》

* 普埃布拉（Puebla）·墨西哥（Mexico）

推薦理由：墨西哥第四大城市普埃布拉1531年由西班牙人建造，城中遍布巴洛克式建築。普埃布拉市中心有100個街區，匯集了大量17世紀和18世紀的華麗建築，是聯合國教科文組織指定的世界遺產。城中許多建築都裝飾著塔拉韋拉瓷磚（Talavera tiles）: 絢麗奪目的迷你彩陶片將本土特色與歐洲殖民藝術完美地融合在了一起。

聖多明各教堂的羅薩里奧禮拜堂沐浴在金箔的光輝中，其奢華程度無可匹敵。為了開展各類藝術活動，國際巴洛克博物館於2016年開幕。第二年，該地區發生了芮氏規模7.1地震，但博物館未受影響。地震後，整個城市的基礎設施升級，新酒店開始建造。

普埃布拉依然植根於傳統。「普埃布拉不是一個國際旅遊目的地，」西班牙普埃布拉研究所所長 Antonio Prado表示。「所以你實際上是在體驗一個真正的墨西哥城市。」

* 卡拉哈里沙漠（Kalahari Desert），南非（Southern Africa），在地球最黑暗的地方數星星

推薦理由：作為世界上為數不多的國際暗天庇護所之一，佔地48500多公頃的海卡拉哈里遺產公園是世界上最黑暗的地方之一。公園位於南非和博茨瓦納之間的偏遠邊境地區，在這裡距離是用沙丘來衡量的。由於全年氣溫穩定，濕度極低，幾乎沒有光或聲污染，加上缺乏雲層覆蓋，它在SQM（天空質量流量計）評定的黑暗等級中獲得了21.9分，接近完美，該公園也因此成為了地球最佳觀星目的地之一。 你可以在園內‡Khomani San和Mier社區所轄的!Xaus Lodge留宿，使用露台上的望遠鏡觀察南十字星和其他南半球獨有的夜空景象。
—Ana Hogas，《國家地理旅行者之羅馬尼亞》

* 塔斯馬尼亞（Tasmania）·澳洲（Australia）前往史詩般的島嶼探險，它狂野而美麗，遙遠又熟悉

推薦理由：塔斯馬尼亞島曾經被認為是死水一潭，現在卻成為了澳洲增長最快的旅遊目的地之一。之所以能引得各國遊客趨之若鶩，其原始自然美景功不可沒。

正是因為地理位置偏遠(機場擴建計劃正在進行中，但國際航班仍需數年才能開通)，加之50萬居民秉承的綠色精神，其本土特色才得以完整地保存下來。這裡有著2000年歷史的老樹，當你長途跋涉來到此地後，會發現島上的大部分景點都近在咫尺。只需駕車4個小時就能穿越整個州。無論你身在何處，沈浸於大自然的機會永遠不會太遙遠——畢竟，該州近一半的土地都屬於國家公園。
—《國家地理旅行之韓國》

* 阿斯圖里亞斯（Asturias）·西班牙（Spain）享受伊比利亞半島的雪山風光，體驗當地風土人情

推薦理由：阿斯圖里亞斯是西班牙的一個自治區，位於比斯開灣(Bay of Biscay)沿岸，這裡的山坡鬱鬱蔥蔥，野生沼澤地星羅棋布，海灘秀麗迷人。「在西班牙的其他地方，你很難找到一個如此多元化的地區。它就像一個完整的國家，」Jose Antelo說道，他是巴塞羅那的一名空中交通管制員，每年都會來阿斯圖里亞斯三到四次，品嘗當地的地道美食，比如卡伯瑞勒斯奶酪（Cabrales cheese）和蘋果酒(從高處倒入玻璃杯中，這樣做是為了製造氣泡，增添風味)。

阿斯圖里亞斯省首府奧維耶多的是一個緊湊型城市，約有22萬人口，與吉洪僅隔著一個郊區。奧維耶多有馳名於世的博物館，而吉洪有著秀美的海灘。城市之旅結束後，不妨前往歐羅巴山國家公園(Picos de Europa National Park)，那裡有直入雲霄的山峰和成群的羊群。山巔之上，樹木遠去，視野開闊，一片片棉花球般的雲彩徬彿觸手可及。

* 門多薩省（Mendoza Province）．阿根廷（ Argentina）

為何要即日動身：喝一杯濃烈的馬貝克葡萄酒，體會那種回味悠長的感覺

推薦理由：阿根廷的門多薩省風景如畫，這裡是世界最好的馬貝克葡萄酒產區，古老的酒窖隱藏在白雪皚皚的安第斯山脈腳下，你可以遊覽葡萄園，暢飲美酒，享受獨一無二的味覺體驗。

充足的陽光、極度乾燥的氣候和較高的海拔(某些葡萄園海拔接近1200米)滋養著馬貝克和其他葡萄品種，如特濃情、赤霞珠和梅洛。該省的三個主要葡萄酒產區——邁普（Maipú）、路冉得庫約（Lujan de Cuyo0和烏科山谷（Uco Valley）——分布在阿根廷40號國家公路(世界上最長的高速公路之一)沿線，距首府門多薩市只有120公里。

16世紀，西班牙人將葡萄引進了這裡，一些釀酒廠已經有100多年的歷史。當地人熱情好客，他們對釀酒充滿熱忱，這也是門多薩有別於其他葡萄酒之都的特色之一。

* 堪察加半島（Kamchatka Peninsula）·俄羅斯（Russia）

推薦理由：堪察加半島廣闊綿長，全長近1250公里，一直延伸至日本和阿留申群島之間的海域，是環太平洋火山帶的一部分，與俄羅斯其他地區間沒有任何公路相連。由於該地區火山密度大，地熱特徵和野生動物多樣性突出，半島的六個獨立區域被列入堪察加半島火山群世界遺產地。

作為未開發的原始之地，直到最近幾年，才有熱情的冒險家登上半島。這裡的野生動物隨處可見，比如棕熊。堪察加彼得巴甫洛夫斯克是半島的門戶，現在，正在進行建造機場。旅行途中最好帶上探險裝備，56度線(56th Parallel)和勘察堪查加(Kamchatka)公司會提供種類繁多的旅行項目:火山徒步旅行、觀熊旅行、直升機滑雪、漂流，以及探訪苔原馴鹿營地和間歇泉谷。
—Ivan Vasin，主編，《國家地理旅行之俄羅斯》

* 帕爾馬（Parma），義大利（Italy），享受多重感官盛宴

推薦理由：提起帕爾馬，你可能會想到有「奶酪之王」之稱的帕瑪森乾酪（特指名為Parmigiano Reggiano的帕瑪森乾酪），威爾第的歌劇，以及文藝復興時期著名畫家柯勒喬的傑作《聖母升天》。

但帕爾馬對世界的饋贈遠不止這些，周邊艾米利亞-羅馬涅地區（Emilia-Romagna）出產大量受原產地名稱保護制度的食物，如帕爾馬火腿、摩德納的香醋和蘭姆布魯斯科汽泡酒。帕爾馬還被評為義大利2020年文化之都，當地計劃舉辦若干慶祝活動，包括拉比托•德拉•馬松迷宮(Labirinto della Masone)，號稱世界上最大的竹制迷宮，還有龐大的帕拉左•德拉•皮爾塔宮（Palazzo della piltta），這是一座未完工的16世紀建築群，帕爾馬首屈一指的國家美術館(Galleria Nazionale)就坐落在此。

* 加那利群島（Canary Islands）·西班牙（Spain）到世界盡頭看一看

推薦理由：耶羅島曾被認為是世界上最西端的島嶼，不同於西班牙加那利群島的其他島嶼。加那利群島通常以陽光沙灘聞名於世。作為群島中面積最小(270平方公里)、最年輕的島嶼，它已被聯合國教科文組織指定為生物圈保護區，還是全球地質公園，現在成為西班牙戲劇的拍攝地。耶羅島生態系統極具多樣性，從茂盛的草地到崎嶇的海岸懸崖和月球表面般的地形。島上的步道縱橫交錯，有些通往壯闊的大西洋景觀。南部斜坡上覆蓋著當地特有的卡納里亞松樹林。在埃爾薩納爾西部，開闊的山坡上生長著數百年歷史的杜松樹，隨風扭曲成奇特的形狀。耶羅島南部海岸，La Restinga-Mar de las Calmas海洋保護區海水清澈，被認為是歐洲最好的潛水目的地之一。
—Josan Ruiz，《國家地理旅行之西班牙》

* 大格洛克納阿爾卑斯高山公路（Grossglockner High Alpine Road），奧地利（Austria）駕車欣賞過去只有登山者才能看到的風景

推薦理由：大格洛克納阿爾卑斯高山公路的設計，是為了讓暢行其間的遊客可以大飽眼福，感覺不虛此行。這條山口收費公路於1935年竣工，全長48公里，途經中歐最大的自然保護區之一的陶恩山國家公園（ Hohe Tauern National Park），沿途有36個U型彎道。

駕車者可以在沿路欣賞壯美的高山景觀，此前只有登山者才有機會到達這裡。公路以奧地利最高峰大格洛克納峰(Grossglockner)命名，自北向南穿越薩爾茨堡(Salzburg)、蒂羅爾(Tyrol)和卡琳塔(Carintha)等省，途中有多個觀景點和若干小徑。

你還可以到歷史悠久的Edelweisshutte酒店享用一頓悠閒午餐，酒店建於1935年，在這裡可以盡覽37座山峰和19座冰川。
—《國家地理旅行之德國》

《十大重建消失的舖》.... 今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小，而是十大特別有意義的項目。 因為重建，有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?

Answer in video:
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東涌，青衣，將軍澳，馬鞍山，西九，啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點，無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多，但舖(我講緊街舖， 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why!

第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街，即係利東街。 由於市建局2003啟動重建，利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎， 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失， 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬，咁仲有冇鋪賣，zero!

第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步，近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓， 佔地一萬二千八百平方呎，太古於2017年底就以20.55億強拍買入，其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍，先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬，無舖賣!

第8: 最近好hit嘅topic， 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成， 佔地三萬五千平方呎，當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業， 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下， 收到八九成業權啦，就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過， 唔少舖都高於市值5至8成賣咗， 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後，80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬，唔賣!

第7: 又係太古， 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊，鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號， 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓， 成條街長300米，佔地四萬四千呎， 2018年11月啱啱申請強拍， 估值26.6億。 重建後，太古梗係唔會賣啲鋪啦，40間舖從此又唔見晒。

第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶， 由中環中心行上嚟些小， 佔地約五萬六千呎，而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個，先後分別同信置(A)，長實(B)，永泰同資本策略(C)合作發展， 2007年啟動，預期2022年全部落成， 到時呢道有冇舖賣? 唔知，但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。

第5: 今次梗係要過下海啦， 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目， 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。

先嚟旺角買返對波鞋先， 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始，就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖， 佔地三萬六千平方呎，同新世界起成咗呢K28嘅商住項目， 同K11一樣，啲舖梗係唔賣啦， 大家又要行商場啦。

第4: 男士們，以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋， 呢度曾經係一樓一鳳，色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎，香檳大廈於1957年落成， 雖然只得八層高，曾經係半島酒店之後，當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地， 80年起開始沒落， 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳， 曾經盛極一時叫做香港「性」地。

由於樓齡過咗50年，近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時， 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位，作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖，我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍， 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後， 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散，到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。

第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣， 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶， 可能你呢世仔都未來過， 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。

土瓜灣真係好多重建，淨係呢幾條街，市區重建局就落實咗七個重建項目， 睇住我地圖框住呢七個， 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成，到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場， 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來，大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成，劏舖分分輸剩你一兩成。

第2: 未來嘅消費，我相信唔止係南向北移，而且係東向西走。 因為港珠澳大橋，高鐵通車同埋西隧減價都係西邊，東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖，梗係要講下九龍西啦。

呢度係大角咀，好吖。 重建一流呀， 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓，必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣， 埃華街信置嘅 Park Ivy， 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度，六個地盤合共佔地六萬四千平方呎，重建後又有約70間地舖將會唔見啦。

呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西，近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目，分為五期發展，合共約佔地超過11萬平方呎。

未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道，起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦，一個發展商揸住曬，無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖， 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。

第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎， 係我上面講嗰九個地盤嘅總和， 牽涉超過1600個業權，三千個居民，同520間舖。

呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 ， 2007年市建局起正式啟動， 分五期落成， 當中會有住宅，office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室，社區中心，公園， 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目，起好之後肯定好似APM咁，又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。

根據政府統計處及差餉物業估價署數字，香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面，總面積有1.2億平方呎， 除以740萬個香港人，即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎，呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘，仲不斷地減少緊。 我重複，係無新供應之餘，不斷地減少。

粗略估計香港大約有十萬間街舖， 由於收購重建，可以買賣嘅街舖不斷地減少緊，淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數，我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多，大約萬幾間啦。

買鋪無非等收租，等加租，等升值，博重建。經濟理論101教我， 如果一樣商品只會減少，沒有新供應，而永遠有基本需求的話，唔怕買，長遠必升。 除非啲人開始識飛天，我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖， 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金，2009年至今買賣接近一百間單舖， 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢?
第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8: 北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖
合共消失1398舖

【做生意 - 時間是你朋友或敵人?】

人生最難逆轉的就是時間。做生意，它是你朋友或敵人，好重要。 你現在經營的生意時間又是朋友或敵人呢?

全文內容:

前幾日同幾個朋友食飯交流下創業心得，佢哋分別做健康、香水、同埋 party room 生意。 仔細傾過乜? 始終係商業秘密，唔多講啦。

但整體上，我話我爸爸教我，做生意，你要知道時間是你朋友或敵人?

如果你班客是重複性購買，或批貨是累積性及隨著時間保值/升值， 唔需要成日轉款或者出新產品，時間就是你朋友。 只要你大致上做得啱，你現有班客/批貨，都可能已經足夠養你成世。月底交租/出糧都輕鬆啲，長遠， 放假旅行都去得多啲。

但如果你班客係「餐搵餐食餐餐清」， 今次幫襯完你，唔知佢幾時返嚟。 班客貪新鮮或者要有新款先可能返嚟買，又或者你批貨係越放越唔值錢， 放多兩放，分分鐘過期，變死貨的話，你要好小心，時間係你敵人。 長遠年紀大， 你開始手腳慢，你會做得好辛苦。放假都少啲。

唔好講人，講我自己嘅成長過程。 我爸爸大陸落嚟，以前係觀塘做士多第一間就係我後面雲漢街呢道、我當年就係樓上出世。之後佢再係下面瑞和街做超級市場， 日做夜做，基本上手停口停。我讀小學時仲成日落去幫手。但批貨呢? 基本上越擺得耐，就分分鐘過期。 班客今日來幫襯， 聽日對面開咗間平啲， 就可能去咗第二間。 班客底，講真，真係唔知有幾多個。 交租出糧，賺埋賺埋無幾多，時間係敵人。

試過幾次唔好彩，畀人爆竊， 甚至乎持槍打劫，我仲被人捉埋去做人質，the only one! 個賊捉住我同警察談判嘅時候，仲係我側邊仲開咗槍先逃走， 成個超級市場嘅閘打穿咗個子彈窿。我無哭，嗰時我得五歲半，唔識驚。Real story! 呢張就係當年我爸爸記錄成個打刧嘅過程。

My point is 嗰時我爸爸明白到都當做生意時間係敵人時，賺錢好辛苦。 萬一大吉利事，一個意外，天災人禍， 好似今時今日社運/肺炎咁， 賺乜都嘔番曬畀佢。

我自己以前2001年起買賣小生意都係一樣， 呢個就係當年我第一個傳媒報導，雖然之後成交過千單， 算係全港最多， 但單單deal都係餐搵餐食餐餐清， 個客今日幫襯完我買盤生意，幾時再回頭幫襯我第二次真係唔知。 我同一時間代理緊個幾佰盤生意，今日就放盤， 聽日就可能東主有變掛，後日就可能盤生意都執埋，過多一年後，全部啲盤都會變晒，資料不斷更新，時間係我敵人。 買賣生意爭拗多，仲要孭好多鑊上身， 畀人爆埋「糖衣陷阱」，做咗十二年嗰時真係做到氣都喘。

依家就唔同啦。 我屋企人生意做康業信貸快遞，我2001年開始，佢哋就1997年開始。我有個好好的爸爸，佢係我偶像! 也有個好叻嘅哥哥。

財務公司， 嚟嚟去去都係借錢收息啫。 每年人客同埋 loan portfolio 就係累積性，重複性。客人每個月都畀利息， 即使翹埋隻手100年唔做嘢， 錢就繼續係錢，利息就繼續照收。 因此香港好多間財務公司都相對地都搵到錢， 因為時間係朋友。 月底啦，雖然一樣要交租出糧，但肯定又收多一個月利息先。

我自己2013年決心轉型做商舖基金都一樣 ， 每月每季累積性集資，累積性買舖， 肺炎後，我哋都照樣襯平買咗六間街舖，相信係同期全港最多單，合共1億2千多萬。因為我相信只要買啱位置， 翹埋隻手，租金就重複性收，另外100年後嘅今日都會升咗值。 唔升都重建咗，即係有錢袋! 時間係朋友。

仲記得，以前每逢每個月到25/26號， 心入面馬上都會諗又要出糧交租啦， 今個月跑夠數未? 依家? 老實說，過咗都唔知! 無感覺。 可能仲好，過多幾年賣舖唔使交咁多稅。

你呢? 問心，你需唔需要不斷更新你嘅產品? 你知唔知道你班客會幾時回頭返嚟再幫襯你? 你批貨放喺度多一年十年結果會點? 你班客十年後又會點? 你係咪手停口停，定可以放多啲假呢?

啱啱創業嘅你，唔緊要，絕大部分人，時間都係敵人。 但人會老， 人會懶， 人有惰性，長遠要保持你嘅競爭力， 就盡量慢慢轉去時間係朋友嘅生意。 轉型係需要時間， 分分鐘五年十年， 但「模糊地正確，好過準確地錯誤。」

雖然我唔可以排除，好多千千萬億嘅成功個案，時間都係敵人。 但背後死咗個99967個你唔知。我爸爸教我，做生意就係「捨難取易」。

時間係敵人，定時間係朋友? It's Your Life. Your choice!

#時間是朋友或敵人

。。。。。。。

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肺炎疫情日益嚴重，市民人心惶惶，四出搶購糧食，口罩、白米、乾糧。最壞的時刻，分外懷念舊時的好。全條街都是魚油雜貨店的觀塘瑞和街中，就有間小店，生意因疫情而好了不少，不少街坊來掃貨買乾糧，「最近不知道是因為疫情的問題還是怎樣，人們不想外出用餐，這些餅乾可作乾糧，所以一有疫情就會被搶購一空。」......

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#觀塘美食 #懷舊餅乾 #飲食男女 #StayHome #WithMe #跟我一樣 #宅在家

《十大重建消失的舖》
今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小，而是十大特別有意義的項目。 因為重建，有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?

Answer in video: 

全文: 
...................

東涌，青衣，將軍澳，馬鞍山，西九，啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點，無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多，但舖(我講緊街舖， 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why! 

第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街，即係利東街。 由於市建局2003啟動重建，利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎， 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失， 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬，咁仲有冇鋪賣，zero!  

第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步，近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓， 佔地一萬二千八百平方呎，太古於2017年底就以20.55億強拍買入，其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍，先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬，無舖賣! 

第8:  最近好hit嘅topic， 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成， 佔地三萬五千平方呎，當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業， 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下， 收到八九成業權啦，就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過， 唔少舖都高於市值5至8成賣咗， 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後，80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬，唔賣! 

第7: 又係太古， 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊，鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號， 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓， 成條街長300米，佔地四萬四千呎， 2018年11月啱啱申請強拍， 估值26.6億。 重建後，太古梗係唔會賣啲鋪啦，40間舖從此又唔見晒。

第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶， 由中環中心行上嚟些小， 佔地約五萬六千呎，而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個，先後分別同信置(A)，長實(B)，永泰同資本策略(C)合作發展， 2007年啟動，預期2022年全部落成， 到時呢道有冇舖賣? 唔知，但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。

第5: 今次梗係要過下海啦， 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目， 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。 

先嚟旺角買返對波鞋先， 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始，就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖， 佔地三萬六千平方呎，同新世界起成咗呢K28嘅商住項目， 同K11一樣，啲舖梗係唔賣啦， 大家又要行商場啦。

第4: 男士們，以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋， 呢度曾經係一樓一鳳，色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎，香檳大廈於1957年落成， 雖然只得八層高，曾經係半島酒店之後，當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地， 80年起開始沒落， 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳， 曾經盛極一時叫做香港「性」地。 

由於樓齡過咗50年，近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時， 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位，作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖，我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍， 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後， 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散，到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。

第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣， 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶， 可能你呢世仔都未來過， 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。

土瓜灣真係好多重建，淨係呢幾條街，市區重建局就落實咗七個重建項目， 睇住我地圖框住呢七個， 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成，到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場， 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來，大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成，劏舖分分輸剩你一兩成。 

第2: 未來嘅消費，我相信唔止係南向北移，而且係東向西走。 因為港珠澳大橋，高鐵通車同埋西隧減價都係西邊，東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖，梗係要講下九龍西啦。 

呢度係大角咀，好吖。 重建一流呀， 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓，必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣， 埃華街信置嘅 Park Ivy， 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度，六個地盤合共佔地六萬四千平方呎，重建後又有約70間地舖將會唔見啦。 

呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西，近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目，分為五期發展，合共約佔地超過11萬平方呎。 

未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道，起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦，一個發展商揸住曬，無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖， 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。

第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎， 係我上面講嗰九個地盤嘅總和， 牽涉超過1600個業權，三千個居民，同520間舖。 

呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 ， 2007年市建局起正式啟動， 分五期落成， 當中會有住宅，office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室，社區中心，公園， 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目，起好之後肯定好似APM咁，又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。

根據政府統計處及差餉物業估價署數字，香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面，總面積有1.2億平方呎， 除以740萬個香港人，即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎，呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘，仲不斷地減少緊。 我重複，係無新供應之餘，不斷地減少。

粗略估計香港大約有十萬間街舖， 由於收購重建，可以買賣嘅街舖不斷地減少緊，淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數，我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多，大約萬幾間啦。 

買鋪無非等收租，等加租，等升值，博重建。經濟理論101教我， 如果一樣商品只會減少，沒有新供應，而永遠有基本需求的話，唔怕買，長遠必升。 除非啲人開始識飛天，我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖， 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金，2009年至今買賣接近一百間單舖， 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢? 

第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8:  北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖

合共消失1398舖