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【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

上週財建委員會，由主計處、財政局、富邦及動產質借處進行工作報告，我針對兩大議題提出質詢：
1⃣日前柯市長提及「再蓋社宅可能留債留子孫」、「要停下來想一想」一說，要求財政局提供具體數據

2⃣建請主計處針對 #氣候預算 建立評估機制，並與歷年資料相對照，檢視實質減碳積效
.
（一）社宅債留子孫之說 財政局須提出確切數據

2017年，都發局就曾對 #社宅興建計畫 提出 #財務效益評估，當時的報告明白指出，在八年興建5萬戶的目標下，若以營運期55年計算，社宅的自償率為105.1%，代表 #投入的成本可完全由營運收入回收，完全沒有所謂「債留子孫」的問題！

如今，柯市長突然表示社宅可能債留子孫，我要求財政局及都發局提出相關依據與確切數據，卻始終得不到完整的說法。財政局也僅表示，目前對於工程支出成本及社宅出租率的評估確實和2017年有所不同，但詳細數字 #仍在統整。

很顯然的，「債留子孫」一說，根本是市長 #未經評估 就隨口提出。

為此，我要求財政局公布興建社宅可能造成負債的具體數據，及相關計算公式，局長也當場承諾將偕同都發局檢視數據後，於兩周內進行報告。
.
（二）多元興建社宅應有完善配套

柯市長除了聲稱社宅須停看聽，也提出要「引導保險業投入資金給公共設施」的想法，但至今同樣未提出具體內容。

對此，我要求財政局向期盼社會住宅的市民們，就府內公布完整配套、說明到底是讓資產債券化，又或是以BOT案的方式進行。

局長表示，柯市長確實曾在7月間的晨會，提出多元興建社宅的想法，但細節目前還在與都發局共同規劃研擬。市長希望除了自建外，也能透過民間的力量完成，現今也有納入一些都更分回、聯開宅到社會住宅裡面，除此之外也可能提供市有公地之地上權給壽險公司，以民建民營的方式進行。

我也特別向局長提醒，多元興建社宅是好的方向，但務必要讓民間單位知曉社宅的主要目的不是「營利」，而是「社福」。
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（三）氣候預算應建立評估機制

柯市長已多次於公開場合宣示「追求2050淨零排放願景、打造零碳台北」的目標，但許多節能減碳政策，其實無法提出實際減碳績效，氣候治理規劃也分散於不同主管機關、缺少獨立的氣候預算架構，以致難以彼此整合。

今年4月，我便要求主計處統整今年度的能源、氣候治理計畫，提出完整預算架構，主計處也於8月時完成。上周，我再次於委員會上，建請主計處依循此架構，回溯統整歷年資料，以利相互對照、長年執行，並完善整體規劃。

訂定氣候預算與碳排目標是必要的，但我也呼籲北市府，氣候政策應建立相關機制、評估實質積效，否則台北市「追求2050淨零排放願景、打造零碳台北」的目標，只會淪為口號。

對此，主計處也承諾近期會將資料備齊，再行研擬後續氣候政策的規劃。

可請教問題嗎？
我房子在95年取得法拍屋，現在要依行情價售出，這樣的所得稅要怎麼計算?
之前的資料都不見了。

您在104年12月31日前取得的房地，現在要出售，可以不必適用房地合一稅的規定，在舊制規定之下，僅就房屋部分計算財產交易所得稅，土地則是按照公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅。

簡單的說，用”舊制”規定所得稅計算的基礎是:出售房屋所得-成本-費用。至於土地因為課徵土地增值稅，就不用核課所得稅。

如果你當時購買房屋(法拍)的資料不見，你可以向法院聲請閱卷，或向地政機關聲請當時過戶資料。

有關房屋出售如果無法舉證成本(未提供原始取得成本)，或國稅局亦無法查得原始取得成本的情況之下，可以依照財政部頒布的規定，拆算出房屋出售的所得，在次年五月申報綜合所得稅時，依照該所得一併來申報當年度的綜合所得稅。

#所得稅
#不動產
#房屋
#土地
PS:所得稅法第14條第1項第7類規定，是以交易時之成交價額，減除原始取得成本及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。

照過來，減稅報您知！

中華民國財政部 已經宣布，基本生活費調高到18萬2000元，明年報稅就能適用。以一家四口計算，全戶課稅所得較上一年度多扣除2萬8，根據統計，全國大概有205萬戶因此受惠。

連時代雜誌都在封面上把2020打一個叉，可見今年大家有多辛苦。但我們台灣人團結一心，把防疫做好、多項經濟指標屢創新高，所以政府調升基本生活費，幅度也是歷年來新高，希望讓更多國民被照顧到、讓台灣更好。

#有政府
#會做事

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壹、風雨操場

教育部在107-108年度擴大推動學校設置太陽能光電風雨球場，並且以鳳翔國中當示範案例向全國推廣。鳳翔國中確實是目前看到品質良好的光電風雨球場，但其他案例並不是都這麼美好，有些甚至是災難。
【一、賺了一座球場，但也失去很多】
學校與太陽能廠商傳統的合作模式，是讓廠商在學校屋頂建置太陽能光電板，以廠商賣出電後的8~10%金額回饋學校作為租金。在傳統收租模式中，鳳翔預估以每年租金回饋10%、租期9年11個月計算，期滿學校預估能收到租約金共590萬。但該校風雨球場的造價就1200萬元，遠大於傳統收租能得到的租約金，因此鳳翔國中決定讓廠商幫學校面費建置球場，球場上放置太陽能板，所賣出的電價只需回饋學校1%，其餘當作建置球場的費用，以達到廠商、學校的雙贏。
學校出借場地方案，不用出錢，還可收每年1%發電回饋(約1-3萬/年)。但也產生諸多問題：
1.光電業者往往不顧校園美學和樹木綠地，導致綠地樹木毀滅。
2.讓球場不合規定，兒童運動不符合球場規範與安全，原本的比賽球場都被降級為練習場。
3. 中間的回饋金遠低於行情，也導致財務回饋不合理的問題。
【二、種電怕樹遮陰，所以就要樹斷頭？】
一般的風雨球場可以與樹為臨，但光電怕大樹遮住，所以以興仁國中的案例，就把樹斷頭。同時為了追求發電面積極大化，遮棚更超出了球場範圍，殺死綠地，周邊的樹只要超過6米高，就一律要斷頭處理。像正興球場就害死了十幾棵樹，正在建置的小港中山國中也發生為挪出建置空間，而對老樹下手進行斷頭修剪的動作。
【三、強壓在棚下，樹能長得好？】
另一種作法是不砍樹，把樹壓在太陽能板的屋頂下。這樣一來，太陽能接收到陽光，但底下的樹卻照不到了，這樣樹還能長得好嗎？難道不會容易死掉嗎？
【四、網球場高度不夠，不能比賽】
風雨球場不是只有藍球場，也有網球場。光電廠商的目的在取得太陽能發電，他們在乎的是鋪的面積越多越好，高度並不是重點，反而越低越省成本。但球場卻有一定要求，比如網球比賽標準要12米高，但光電網球場高度只有6米，只能練習。
【五、七座興建中球場，如何護樹？】
高雄市目前有七所學校正在建置光電球場，在鳳翔國中被當成全國範例的同時，局長要如何來改善砍樹、高度過低等負面問題？

貳、校園雙機
謝局長一上任就說會全力推動包括雙語教育、全市雙機（冷氣機、空氣清新機）的裝設。行政院長蘇貞昌七月拍板「全國中小學全速推動裝設冷氣，而且要在2年內完成」。
高雄市需裝設冷氣機357所國中小，目前已完成比例為1成5。行政院的錢將在110年、111年執行，電力改善費用預估為5億元、冷氣機安裝費用為6億元、再加上冷氣1年電費，共補助11.5億元。
【跳電問題怎解決？】
但冷氣不是有錢裝就好，學校電力系統也要改良，如果老舊電力系統不堪負荷，就發生跳電問題。很多學校裝冷氣很久了，就算夏天熱得要命，學生只能望冷氣興嘆，家長都開玩笑說：「高雄市學校的冷氣是裝來看的，而不是裝來吹的！」高雄市勝利國小裝了冷氣不能吹，使校內的老師和學生都有點「火大」。
跳電問題到底是學校設備老舊？還是台電有問題？局長知道問題所在嗎？要如何解決？
【電費、維修費以後中央年年補助？】
中央政府的冷氣政策絕不能僅補助各校設置冷氣，卻對後續電費、維修費用不聞不問，不然學校將因無力編列冷氣電費與維護費用，陷入有冷氣卻不敢開的窘境。
局長知道以後電費與維護費用會由中央年年補助嗎？如果中央不補助，以後電費與維護費每年要花多少？

參、空大游泳池
空中大學將校園內的用地，以BOT的方式改建成五星級的高雄國際會館，附近的原小港游泳池則規劃興建為健身休閒中心，來提供城市學習、休閒、住宿，暨高雄臨海工業區會展、會議等之機能。原契約規範興建期程2年，第二期時原小港游泳池興建因逾期違約，民間公司雙方朝合意解約方向進行。這案子完工部份營運績效良好，每年都有權利金收入挹注財政收入，不少國際旅客得以入住，也有許多學生該飯店實習，使原本閒置的土地得到有效的利用。但沒完工部分至今仍荒廢，雖然就在附近，但隔幾十公尺，形成天壤之別。
我們都知道很少BOT案以成功收場，大部分都是完工後負債累累，還需要政府的挹注如高鐵、高捷。高雄國際會館案例成功，興健身休閒中心就不被看好而引發這些糾紛。現在雙方在109年6月15日召開爭議協調委員會，雙方同意終止履行第二期興建營運移轉(BOT)之相關約定。

香港今日社論2020年09月16日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/MxzebDwPjvo

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明報社評
第三波疫情持續逾兩個月，昨天本地新增確診病例終於「歸零」，疫情有受控迹象，當然是好消息，不過現在斷言第三波疫情快將告一段落，仍然為時尚早。隨着社會經濟活動逐步恢復，中小學分階段復課，稍後又有中秋節長假期，疫情會否出現反覆，未來兩三周才是真正關鍵。本港進入社會有序重開、疫情嚴防反彈的新階段，防疫措施鬆綁不能過急，社會防疫意識也不能鬆懈。普及社區檢測有接近180萬人參與，合計找出42名確診者，對於找出社區隱形傳播鏈，發揮了積極作用，同時亦揭示了之前病毒檢測工作的一些不足，當局應好好總結經驗，務求日後在抗疫工作方面做得更好。昨天本港新增4宗病例，全屬輸入個案，沒有本地感染個案。第三波疫情爆發以來，本港新增病例首度「歸零」，無疑令人振奮，然而單日新增確診病例每天有上有落，現在絕非盲目樂觀的時候，即使防疫措施可以放寬，各方也不能掉以輕心。

蘋果頭條
前民間外交網絡發言人張崑陽今日（15日）缺席法院有關他被控在今年6月4日於維園，涉嫌明知而參與未經批准集結的聆訊，控方於庭上提到張已離港。張崑陽今晚透過社交網站確認已離開香港，又提到連日來不斷被跟蹤，伴侶和家人都被騷擾，出於安全考慮，惟有不情願地離港。張崑陽未有透露目前身在何處，只曾形容自己身在「自由社會」，解釋「由於種種安全丶策略等因素所以未能提供我現在身處的位置，還望大家見諒」。他提到月前「港區國安法」實施時，已在考慮應否及時離港，但他希望自己能堅持下去，「能留多久便是多久」；可是隨着「美中格局逐漸升溫，人質外交開始呈現」，自己被跟蹤的次數不斷增加，「更甚的還有伴侶和家人都被不斷騷擾」，情況在上月逐漸惡化，結果「出於安全考慮，我不情願地離開了香港。」

東方正論
特區政府近月一直呻窮，向外聲稱因為經濟下滑，再加上抗疫開支而出現財赤以千億元計，但騙得自己騙不得別人，始作俑者還是官員大花筒作風，最新鮮熱辣例子便是剛在周一結束的全民檢測，外界普遍形容為「燒錢」，埋單計算，整個計劃動用了五億三千萬港元，找出三十二個確診個案，每個耗費成本一千六百多萬元，成為史上最貴檢測。劣迹斑斑的政府，過往大力宣傳的措施每多雷聲大雨點小，何況今次因應第三波疫情而倉促推出檢測，急就章手忙腳亂，需要內地派員協助，更被別有用心人士冠上政治陰謀來抹黑中央，一開始走錯路，先天不足，外界一致睇淡。為期十四天的全民檢測計劃，聲稱目的是願檢盡檢，檢視社區感染情況、盡早找到隱形患者，專家老早已表明若有五百萬人參與才可以符合目標，但奈何市民反應冷淡，最終只有一百七十八萬人完成採樣，約人口兩成數目，勞師動眾，找出三十多個隱形患者，只能用「失敗」來形容。

星島社論
疫情帶來嚴重經濟衝擊，政府早前預告推出第三輪防疫抗疫基金。細節昨日出爐，政府將撥出二百四十億元，提升防疫抗疫能力、提供行業資助、租金寬減、收費豁免和進一步差餉寬減，協助市民和企業渡過難關。雖然今次金額較首兩輪基金為少，不過政府指三輪抗疫基金加上《財政預算案》的紓困措施，今個財政年度的綜合赤字會增至超過三千億元，財政儲備將降至約八千多億元，相當於十二至十三個月的政府開支，接近〇三年沙士後水平。政府強調要控制好疫情，讓經濟恢復最為重要。特首林鄭月娥昨日率領司局長公布推出第三輪防疫抗疫基金，她說：「大部分僱主、商戶告訴我們，最希望做番生意，而不是靠政府支援，所以把重點放在恢復經濟。」

經濟社評
本港疫情趨緩，當局昨公布放寬限聚令和第三輪防疫抗疫基金資助措施，惟資助金額規模縮水，疊加7,200名僱主放棄申請第二輪保就業計劃，反映商界對經濟前景不樂觀。港府短期要精準支援被疫情重挫行業，更應加快與內地恢復通關，外國疫情新高，旅遊復常談何容易，港府應聚焦大灣區尋出路。政府宣布，食肆後天起晚市堂食將延長至午夜，酒吧、浴室、主題公園和卡拉OK重開。當局並宣布總額240億元的第三輪防疫基金，當中45億元用來資助受疫情打擊的23個行業，另45億元用作延長失業特別綜援計劃，130億元採購疫苗。第三輪防疫基金資助規模明顯不及之前兩輪，因疫情隨着全民檢測結束趨緩，昨天僅4宗輸入個案，是兩個半月來首次社區零感染，反映普檢起了一定作用，至少找出42名確診者，切斷了部分社區隱形傳播鏈，讓當局可適度放寬限聚令，業界可恢復一定經濟活力，緩減損失。