東琳建設在高雄與台南都有建案,雖不算全國知名,卻也是上的了蘋果、住戶一樣氣得吐血,交屋半年就漏水的偷工減料建商。這樣的漏水比例也太高,颱風都還沒來耶,真當台南的房子用草蓋就好?
這貝森朵夫1出到5,只有3出問題?我才不相信。除非3是另一組工人包商施作的,而1245是另一組,但這不合常態。
建商就是這樣,隨便蓋蓋隨便漏漏,我還聽過工地主任說:「哪個建案不死人」這樣的不負責任說法(雖然遠雄接近達成),而買一間房子,就怕他房價跌不停,縱使漏水,也多半三緘其口,怕一聲張房價又要多跌一成。
所以建商根本就不怕蓋漏水屋,因為你也不敢踢爆。
所以建商依然一直蓋漏水屋,反正沒人踢爆。
所以建商繼續偷工減料蓋漏水屋,反正有人會買。
台南人真有那麼笨?出了春福建設跟東琳建設,難道還是有人會買這些漏水的建商嗎?
可悲的是,會。因為這些房子看起來都好好的,而會看新聞會上網查風評的人,並不是多數。
「台南新市貝森朵夫3,交屋半年,88戶有17戶就漏水」,這樣的牆壁如果不打掉重練,打再多的針都沒效。
註記一下,免得新聞被下架,前幾天TVBS播出的「蘆洲捷運的建案希望城市,由茂德旗下建商興建,地下室漏水跟瀑布一樣慘」已經移除,TVBS居然被東森指揮?王雪紅真的已經不行了,賣手機的輸給一個偷工減料蓋漏水屋的建商。
印象中是最近一個月台南的漏水踢爆新聞,上次是春福建設蓋的漏水屋,不知桃園新竹的春福建設是否也有受災戶傳出。而網路一查,台南最近似乎漏水屋頻傳,但不見得人人都敢踢爆。
你家交屋後漏水沒?不要害怕踢爆,雖然頂多是一日新聞,但是卻可以讓這些爛建商,在網路留下證據,你財大氣租用廣告或影響力下架新聞,但網路卻很難清乾淨,下一個消費者才不會因此受害。
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或許公務員還沒上班,所以新聞只有令人鼻酸的災情
我們該作的
是快點檢查自己的房屋,是否成為紅標或黃標的地震宅,並且早點公佈及修復,而地震影響較為嚴重的台南及高雄,政府都該派員一棟棟檢查結構強度,就像當初九二一之後大家作的事。
台南人短期內不要再問我可不可以買屋,至少三個月內都先不要買,比較安全。
然後還是,居住正義由自己做起。
依舊是軟腳蝦及黑心建商惹的禍。
目前建築「改裝」要經過審核的裝修規則,只有台北市稍微有執行,過了淡水河以南的地區,根本就沒有執行,所以想怎麼拆就怎麼拆、想怎麼打通就隨意打通,東星大樓的教訓並沒有讓全台的縣市長感到害怕,大家依然擺爛。
大家痛罵台南的「那些」黑心建商,可是黑心建商被譴責了嗎?並沒有,時過境遷也就很容易因為便宜而淡忘,十年前我寫過「新第建設」黑心,被他告上法院,但新第依舊存在,只是換了名、房價打了折,照樣一棟棟的蓋下去,唯一的差別是從高調轉低調,廣告拿掉建商名,會查風評的不買,不知情的人依舊買。
趙藤雄的遠雄建設屢蓋「凶工地」,對蓋屋的工人草菅人命,但大家拒買了嗎?還是買啊,只要打了折時間過去了,誰還會記得他在林口、中和、新莊、汐止都死了工人?甚至大巨蛋也死了人,趙藤雄還振振有詞的對抗著柯P。
亡羊補牢永遠不晚,結構技師才不是只能蓋屋時畫畫圖設設計而已,他有能力在施工中及中古屋,一一以小破壞性的方式檢查房屋安全狀況,至少挖幾個洞來判斷強度。
雖然包含我在內,當面對一間房屋時,絕對不會知道柱子是否偷工減料,但你我可以作到的是,查一下建商風評,那些我說過不要買的就真的不要買,再便宜也不要買,那些我沒說過的,也請你自己查一下口碑風評、問一下鄰居、打聽一下前期建案有無問題,很簡單的。
http://www.appledaily.com.tw/…/2016…/37058601/也是維冠蓋的10戶有7戶漏水
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<突圍黑心房市之功課篇>
重劃區買法-2
不少重劃區被建商與代銷、合併投資客與拋售給玩掛了,此時掛掉了是淡海、五股洲子洋、青埔,台北市奇岩重劃區,其實也算掛了,而新莊的兩個重劃區,正卡在要掛不掛的交界點。
成長曲線是這樣:成長期、茁壯期、穩定期、收尾期。
穩定期間視重劃區的大小而定,重劃區越大,穩定期越久。而收尾期就是這塊重劃區的地快推光了的那個時刻,會有一波房價的拉抬,你知道,最後的土地總是較精華,房價容易塑造。
拉的越高,死的越慘,好比新板特區房價雖然高到歷史天價,但卡住的投資客也是歷史新多,蓋的不錯的橋峰,都一卡多年囉。
如果你手上有多餘的資金,自然就以在成長期時搶先購入,職業級的投資客會在茁壯期賣掉,因為到了穩定期,房價不太會漲,此時購入的要等到收尾期才可以收割獲利。
「三期加價法」你是懂了,所以成長期要賣掉你的投資房並不是件難事,再會漏水的建商、再爛的格局,房屋多能賣掉,因為總是有想賺錢的投資人會進入這個市場。
以上是個簡單的道理,誰都懂,但不是每個人都敢衝,也不是每個人都捨得快速拋售。
比如台中七期聯聚和平推出時,創了當地的新天價,但當時政府還沒蓋好,只是個坑,附近荒煙蔓草的,區段行情每坪僅十出頭萬,建商硬是來個每坪二~三十萬,你敢衝?後來百貨公司進駐,建商劈劈啪啪的蓋一堆,又遇到遺贈稅10%的政策,引回一些台商,房價就變成現在的高價。
當年先買者先贏,這算賭,只是需要不少時間。
賠錢例子也不少,比如淡海新市鎮一開始大家都衝很快,一樣的荒煙蔓草,一樣的賣完,但缺乏公共設施的推昇,而且土地實在是多到永遠推不完,房價只跟著大盤略漲,投資客鍛羽者眾,好比周杰倫他媽,買價一坪27萬元,現在你去查一下實價登錄,一坪18萬元成交的新成屋一堆,人家賣得掉的還都不是墳墓第一排,他媽一鬧全世界都記得。
茁壯期買入的房屋,如果運氣好也賣得掉、賺得到錢,畢竟這個重劃市場受到關注,會有建商幫你撐盤。但好不好賣,就要看產品本身了,此時地段恐怕要挑一下,建案正前方的土地,最好是不要有塊正在賣的預售屋,你買的產品必須拖過施工期,前方景觀還是開闊的,就比較好脫手,如果運氣不好,恐怕賣出時間會拖長,像現在的新莊頭前重劃區、內湖五期重劃區等,一堆面壁思過房,你的獲利金額就會大大減少。
投資房是不能放久的,一久就會舊,舊了就沒利潤可言。
這樣看來,穩定期推案的建商,或是買在穩定期的投資人,豈不是笨單?
先講台中的烏日,因為投資客都懂這個道理,所以一開放推案,成長期就馬上變成穩定期,先機只有前三個個案,而可售出獲利時間更是短到只有三個月至半年,所以是超超短線,多數上車的人都必須等到土地快蓋完時的最後拉抬,才有機會脫手獲利。
穩定期推的案,你想賺到錢,完全靠運氣。比如隔壁建案推出天價豪宅並且賣得很好、比如此時公共建設如捷運線終於開挖看得到未來、比如政府又思慮不周推出個啥詭異方案,把資金又推向了房市等等。
林口就是一個例子,現在是穩定期,機場捷運已經不算利多,該利多早就反映在房價,而政府又是合宜住宅又是選手村日後變社會住宅等等,不管房價還是量體,都足以影響自住客接手投資房的意願,對房價也會有破壞性的影響。竹北也是,台大又要來又不要來,竹科又取消股票分紅,整個竹北早就過了投資的機會。
以上是文謅謅的寫法。
我翻譯一下就是:你想玩重劃區的投資,就只能挑小型重劃區,而且只有第一個案子的第一批VIP客戶有機會賺錢,其他都會成為投資客的墊腳石、提款機。以前的重劃區還有機會玩三個案子,但因為投資客人數太多,建商自己也貪心,所以就變成一個案子玩死一個重劃區。當你看到一堆老師們,正在呼喚自己的學員此時投入房地產,就是代表老師已經慘兮兮的要倒貨,他正要落跑中。
懂了嗎?台灣有很多小型重劃區,總是曇花一現。好的重劃區,一定要有政府機關或是第一線百貨公司的進駐,才有機會長長久久,台北是信義計畫區,新北市是新板特區,桃園是中正藝文特區,台中是七期重劃區,台南沒有大片成功案例,五期投資客很愛炒作但自住客不愛,高雄的美術館炒的還不賴,農十六只有投資客愛。
圖說 : 這棟我經常經過 自交屋以來 少人居住 低樓層掛滿轉售字條 而且年年都賣不掉
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