關於 關新路做臉 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

#我喜歡重劃區_生活機能到底是什麼？
我的青埔新家地理位置很神奇，在高鐵特區最後一排，最近更改了路名，谷哥地圖尚未更新，所以常常物流配送找不到地址；因為改路名找不到很合理，但是就連計程車司機都不知道地址在哪邊，新路名、舊路名報了通通不知道，從去年開始至今還沒遇過知道這建案地理位置的司機（因為出高鐵後，搭車到建案3-5分鐘很快，走路可能要20分鐘），大概是過去這一片是荒地根本沒人會走，每次開過來後看到建案社區，司機就會恍然大悟：「喔呦常看見了，原來是這裡喔！」。

有一次台北夜歸出高鐵後搭計程車回家，司機一看我就說：「你外地人喔～剛搬來喔？」

「恩～對的～才搬來一個月不到。」

「啊你怎麼會買到這種地方啦？沒有生活機能很不方便誒～」司機大哥充滿疑惑問我。

真是一語驚醒我，看一下他的車牌，明明桃園人啊，怎麼會覺得青埔沒有生活機能？

「怎麼會？交通這麼方便，你看我今天不想開車就能搭高鐵上下班，附近全聯超市開車5分鐘就到，有電影院有商場，有環境有清幽，而且現在外送這麼發達，就算不出門，超市熟食都能幫你送到家啊？」我都覺得自己好像是銷售業務了講的有夠溜～
（插個話～那天筋肉爸爸發現青埔有個超妙的外送是steve madden~~鞋子配件品牌誒到底誰要用外送買？）

「啊也是啦～但是吼，我們老人啦，買菜喜歡菜市場，還有很愛吃宵夜小吃啦，家裡附近都有走路都能到才是機能方便嘛！」司機大哥很堅持。

可惜了路程回家很短我無法再跟他抗辯下去，但老實說這些看房子的日子以來，很多我覺得很棒的地方都被別人認為「 #生活機能不足」，然後問下去所謂的生活機能，不外乎「醫院小吃菜市場通通在腳程內」，這樣才是的生活機能好。

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有個朋友圈房子買在大賣場旁邊，當初購買正因為覺得走路就能到賣場採買民生用品生活機能有夠讚；結果入住兩年後他打算賣了換房，問他為什麼，說：「每逢假日節慶，大家都出門來賣場採買，我家進出都大塞車，不慎其擾！我寧願每個週末開車去賣場，然後住家周圍永遠不要塞車。」

這幾週開車跑很多地方，看到了許多地區的精華地段果然像是許願池要什麼有什麼，問題正因為發展早，街道狹小、基零地多、房子有三角的有狹長的有正方的、因此街道感覺凌亂......如果機車垃圾車汽車公車一起上，那真的就像是沙丁魚擠罐頭，就算做什麼都走路能、附近診所一長串，長期狹窄的生活我會瘋掉。

當然以上言論、以下言論純屬個人感受，大概我真的當罐頭人從未接觸大自然太久了～請大家不需要攻擊不開心，因為每個人對「生活機能」的評斷都有自己定義與理解；我個人是住了一輩子天龍國東區再也受不了繁忙狹小沒有綠地的感受，而出逃到重劃區的人。

自從買了台中港重劃區當投資房後，也看到許多討論在說那邊毫無生活機能可言，要就買清水，要什麼有什麼生活方便；於是有一次我就到附近繞繞，果然像是百寶箱的街道什麼都有啊～～但同樣街道偏小，招牌很多，一眼放去沒有風光可看的狀況；加上附近宮廟香火鼎盛，那個人潮來時～～進出真的很需要耐心啊。

有一次我到林口長庚醫院附近看房，附近也是要什麼有什麼的豐富狀態，但同樣問題就是街道老舊感大，無法有換然一新感受，上下班顛峰時間真是萬頭攢動，我會很想逃開。

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開始覺得生活完全不需要在鬧區與「高生活機能地帶」，是到美國造訪我大姐。姊姊住在美國幾十年了，每天都要開車兩小時去上班，或者每週例行的物理治療也要開車一小時，住家附近的健身房走路要30分鐘才能到，超市也是差不多距離。

但是他的社區環境優美、半山腰上住民很分散，附近許多大型公園可以溜狗蹓小孩，之前美國疫情爆炸時他們完全不用擔心被感染，而且開車10分鐘內就有各種超市與賣場可以採買～～他一群朋友回台灣時都會一天來回半個台灣的玩景點，因為覺得開車都很快！

看上青埔這地方，其實也是因為讓我感覺很像姊姊的家，只是交通更方便了～

只要開車5分鐘內就有超市、有肉舖菜舖可以買；開車同樣5分鐘就有電影院有賣場可以逛街；開車15分鐘就能到達大型醫院；有診所有藥局都是車程10分鐘內；小孩的教育可以非常完善環境都很棒；公園多到每天可以去不同的，還可以到處探險找鄉野秘境（我家往後走就開始很多田地農地）；有許多好手藝的小食咖啡店；去任何台灣景點都變得很近；健身房終於不用在地下室完全無陽光；重點是每天都被陽光親吻醒，伴著一片河流綠地做飯洗衣服運動.......對我而言這就是最完善的生活機能了。

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看房子我還是喜歡重劃區內的建案還有大型造鎮，畢竟經過重新規劃過的地區，身處期間空間感會很廣闊，很舒服，感覺很乾淨。

沒事還是會想繼續去看房，這是一種樂趣，即使口袋沒有那麼深，但是有夢的感覺可以驅動自己不斷向上。

接下來我要去考不動產交易員資格，為了興趣和自己看房可以更有判斷力，當然這麼愛企劃媒合異業的我也會在建案銷售這塊幫大家找團購（其實不是團購，應該說是關係戶），大致我會選的房子都會以重劃區、大型造鎮為主，因為自己就是喜歡這樣的房子啊～（筋肉老爺一旁說：還有面海面河岸的喔～到底他是有多想住在海邊？）
#粉絲們覺得生活機能是包含了哪些事情

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我開了房屋討論群，也期待能有房屋團購促成；為了讓大家找到合適的社群，提供以下區分：
#LINE社群加開為三個區分北中南物件
請大家選擇自己想要的加入，裡面大家可以暢談自己看屋經驗等等，加入前請幫我閱讀使用規範

#臉書社群採審核機制開放po文討論，也放我提供的資訊，讓單純想要接收資訊的團友粉絲能輕易找到需求；但因為臉書社團內互動少很容易臉書就不會推播，所以請粉絲們加入後要「點選通知➡️開啟所有貼文通知」，才不會漏掉訊息。

還請大家在房屋社群內都不要吵架等等，畢竟買屋喜歡房屋這種感覺與需求很個人，或許我找的房屋大家也會覺得不怎樣～～但總之就是多了一個選擇讓大家可以更好條件買到房子，期待這邊越來越好玩。

台灣北中南房產物件分開討論，請大家點選需求的加入
#請幫忙在該有的社群討論該地區物件喔

➡️臉書社群「筋肉媽媽buy屋團（」！請點選以下連結加入社群！
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//乾杯開線上超市、推訂閱制 董事長：燒肉店回不去了！ 商周-李雅筑

台灣最大的燒肉集團乾杯，真的變了很多！
去年7月，它打造生鮮電商平台「乾杯超市」，販售和牛等冷凍品，甚至開發給寵物食用的高檔寵物產品。

今年6月，它再推出月付3千6百元以上的訂閱制「宅家乾杯」，在線上，他們天天開直播，還成立私密社團，由店員傳授烤肉技術，讓你在家也能彷彿在燒肉店烤肉。

從寵物生意到訂閱制，去年營收達28億元的它，為何那麼急？

6月中，我們專訪乾杯集團董事長平出莊司，他首度對外公開他的思考：燒肉店回不去了，過去的燒肉店模式，將走入歷史！

疫情當下，透過視訊採訪，他要我們想像這畫面：「你想想，我們的店很小，不斷塞客人進去，因為我們賣點是互動，尤其每晚的『8點乾杯』活動，這是密集空間下的熱鬧氛圍，但疫情來了，這還能成立嗎？」

他口中說的「8點乾杯」，正是乾杯的崛起關鍵。每天的晚上8點，乾杯的門市員工會拿起大聲公吆喝，介紹每桌客人的故事，接著，只要顧客當場親吻，就送出1盤牛五花，時常搞得現場嗨翻天。

然而，他說：「外送平台崛起，消費者會發現，不用去餐廳，也可以有很多選擇，當人們怕接觸後，未來，只有8成的人會回到店裡。」

第一步》做電商生意
定位模糊，遇口碑流量考驗

為了突圍，過去1年，乾杯經歷了一場不停「做中學」的旅程。

去年7月，當時台灣疫情穩定，許多餐飲業都正忙著衝業績，乾杯卻不敢懈怠，疫情讓他們發現，不能只靠實體燒肉店衝營收，他們得在網上做生意，降低營運風險。

身為台灣第一大高等級澳洲和牛進口商，過去，該集團就將進口牛肉再販售給餐飲業者，雖然僅占營收約6％，但中央廚房的包裝和冷鏈配送都有技術，應不成問題。

不過，當他們要把和牛在網上賣給一般消費者時，上線半個月，訂單破百筆，但後續業績卻不如預期。「嚴格來說，客人並沒有理由在我們電商買東西，我們的定位很模糊。」平出莊司坦言，市場上，生鮮電商的競爭者眾多，若是要比高級、比低價，統統都比不上他人，自然打不出口碑。

後續，他們嘗試將電商產品豐富化，陸續開發出禮盒、寵物食品，但又碰到另一個挑戰：平台的流量哪裡來？

平出莊司認為，光是靠打廣告，電商也很難有穩定客源，他心想，還是得從門市來著手。

第二步》推動會員制
用獎勵制說服店員一起做

但要怎麼找到最多的客源？去年9月，他們開始了會員制的經營。

很難想像，乾杯這麼晚才踏入會員經營，因為這背後，藏著門市與總部的多年矛盾。

長年以來，明星店員就是乾杯的成長基礎。因為燒肉是需要大量桌邊服務的品類，因此，在乾杯，店員熟記客人的用餐習慣，幫客人準備喜歡的肉品和醬料、還會幫忙烤肉。一名明星店員，一年可創造6、7百萬元的營收，各店更會依據業績給予獎金。

「這卻是我們最大的痛點，因為他們（明星店員）如果被挖角了，或是自己出去開店，經驗就得重來，他所掌握的客人習慣，全部都不見。」一名乾杯高層解釋。

對總部來說，建立會員制，可以讓乾杯把更多人流導入線上電商，甚至，他們透過配套的集點方案，鼓勵消費者再嘗試集團內部的其他品牌，一舉多得。

不過對店員來說，當消費者的點數可以跨品牌使用，也意味著，可能把業績往外送。比方說，消費者在乾杯消費，獲得大量點數，但最終消費者卻可能用在老乾杯、黑毛屋等其他品牌上，而不是回饋到自己。

因此，剛開始推行會員系統，立刻遭到第一線員工反彈。「他們會覺得這關他們什麼事？現場已經夠忙了，也看不見推會員的好處有什麼，」乾杯區域總監吳欣儒說。

再加上，負責會員的操盤者，兩年前才從蝦皮進入公司，等於是空降經理人。「好多事情我都不懂，現場人員還比我專業，起初，大家都在罵。」乾杯行銷企畫部經理鄭喬比坦言，面對員工反彈，他的方法是：放下面子、坦承不足。

當時，總部人員利用下班後，深入各門市，和第一線人員對話。比如：曾有店長問，為何大費周章推會員？總部不會答：這是公司政策，而是直指店鋪的長年痛點：「這家店的明星店員如果被挖角，你的熟客可能就全沒了。」

接著，總部透過各種方法和門市對話。比如，透過獎勵機制，鼓勵各門市的員工帶進新會員，更依據不同品牌，給予彈性做法，試圖和第一線的員工站在一起。

舉例來說，相較於乾杯品牌，老乾杯的客單價高、包廂多，客人極重視隱私，因此，總部針對目標訂定，給予更多時間，待該品牌走出1套方法，再把目標調整到與其他品牌相同。

又如，原先總部為了鼓勵消費者加入會員，贈送1盤最高等級的伊比利豬。但沒想到這政策在火鍋品牌黑毛屋，卻勾不起客人興趣。原來，因黑毛屋採套餐制，分量較多，最終他們將入會好禮，改為啤酒、小菜、豬肉3選1，才讓加入會員數增5成。

第三步》祭出訂閱制
會員電商數據讓他們行動

當大家一起合作，再搭配了相關機制，9個月內，乾杯就累積27萬會員，這些，都成為他們後來做訂閱制的基礎。

其實，今年乾杯又推出「宅家乾杯」的訂閱制，是數字告訴他們的。

「我們發現，會員在電商的購買頻率，多數是1個月1次，不少人每月都下訂同樣的商品組合，可見有市場。」乾杯電商部專案經理劉建良說。

「但推訂閱制，除了肉之外，我們有沒有不同價值？可以使出乾杯的拿手武器？」平出莊司說，5月中疫情爆發後，他和團隊整整花了12天研擬訂閱制，這一路不斷問自己：我們的價值是什麼？

幾番思索後，他說，乾杯做訂閱，賣的不能只是產品，而是燒肉店的未來，「發揮乾杯價值，必須結合硬體和軟體，就像是買手機，得不斷更新服務！」

如今，訂閱制推出，消費者須支付3千6百元的「入社費」後，乾杯會再贈送價值7千2百元的全套設備。

接著，消費者若月付3千6百元以上，乾杯會定期寄送燒肉組合，同時，消費者可在臉書看直播節目，並在私密社團中，學到店員傳授的燒烤密技。

他的盤算是，過去乾杯門市的客單價約1千元，若三五好友聚會也得花上好幾千，訂閱制的設計是3到4人份，對消費者來說，不僅在家安心，價格也更划算。

然而，當把體驗搬到線上，最難的是什麼？乾杯「宅家乾杯」創意組組長陳宏瑋解釋，在線上，意味著所有一切都攤在陽光底下，必須將所有服務流程更細緻化。

他舉例，過去在門市做8點乾杯活動，主持人僅須1名，就可炒熱氣氛，如今在直播節目，得有2名主持人一搭一唱，才能避免冷場。此外，節目腳本還得增加時事熱門議題，才能吸引顧客持續觀看。

不僅如此，他們也得立即回應訂戶想法。「我們把烤肉教學影片放在私密社團上，但還是有人問：肉要怎麼烤最好吃、該怎麼翻面比較好，所以影片都要微調，我們這週末，決定加開吃播節目，主持人要線上烤肉、吃肉給大家看！」陳宏瑋說。

美食消費是衝動型購物
驚喜感、顧客管理成挑戰

對於乾杯推訂閱制，王品集團副董事長李森斌說，這些年，即便不少餐飲業推訂閱制，但仍是測試階段，目前未有成功案例，因為，訂閱制最難的就是持續創造驚喜感。

他坦言：「對多數消費者來說，美食消費是衝動型購物，該怎麼讓他們認定：這訂閱是定期的、必須的、長期的，且持續有驚喜，這並不容易。」

不過，乾杯正試著打開新路。他們發現，目前訂閱戶中，1/3是會員、1/3是新客、剩下的竟是自家員工和前員工。他們預計將設計出訂戶推薦制度，只要有人推薦親友成為訂戶，就將給予不同等級的獎勵方法，以此擴大訂閱數。

對此，元智大學管理才能發展與研究中心主任吳相勳提醒，一旦品牌方賦能給訂戶、讓訂戶成為品牌推廣大使，這也代表，必須懂得管理這種新形態的顧客關係。這些人的應對進退，都可能影響該品牌的觀感，是未來一大挑戰。

攤開成績，5月疫情爆發後，乾杯該月營收僅2億元，較去年同期年減18％，即便疫情衝擊不斷，過去擁有上市櫃目標的它，並未放棄這夢想。而轉型，正是公司未來持續成長的關鍵。

這次挑戰艱難任務，平出莊司說，心情不是恐懼，反而是踏實的，「因為公司的方向越來越明確了，邊做邊調，就不怕失敗。」對此，公司近期招募行銷、經營企畫人才，組織也正在調整中，「不同領域的人才都來了，我們人才不曾這樣多樣化，這會帶來新的氣象。」

回顧這一路，他坦言，最大的收穫是，他天天都逼自己思考一個基本問題：我們優勢到底是什麼。他說，這是一段更理解自己的過程，唯有不斷聚焦，才知道如何連結消費者、訴說好自己的價值，讓乾杯能一直走下去。

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那天為星空養殖場的開幕日

做為一個釣龍膽愛好者必須去嘗鮮一番！

池子很可惜稍微偏小，不過有龍膽能路亞就是個好的開始

希望未來會有更多這種好玩的池子出現！

快把大家的竿子跟捲操壞然後促進消費吧哈哈哈哈！







星空養殖場：

709
台南市安南區四草大道999號

營業時間以及相關規定都有再變動

請看臉書為主！

https://www.facebook.com/%E6%98%9F%E7%A9%BA%E9%A4%8A%E6%AE%96%E5%A0%B4-%E5%9B%9B%E8%8D%89%E6%B5%B7%E9%87%A3%E9%BE%8D%E8%86%BD-2062072870566975/

#新竹做臉篇 #影片
這次趁著出國前到專科美形肌膚管理中心做臉，
只能說真的是太舒服了肌膚完全被好好地照顧，
日式無感粉刺育膚術讓粉刺無所遁形啊！
肌膚滑溜滑溜更好上妝~
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【店家資訊】
專科美形肌膚管理中心-關新二店
地址：新竹市東區新莊街50號（貳樓餐廳附近）
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張超雄在星期三的立法會大會上直斥港鐵為惡霸，殘民以自肥。雖然政府佔有七成股權，並不斷注資港鐵投資發展，卻縱容港鐵加價、拖延興建幕門等惡行。政府應對加幅設有上限，計算事故次數，並設票價穩定基金，最終回購港鐵。

張超雄議員：主席，究竟香港鐵路有限公司("港鐵公司")這個怪物是屬於市場上的一間上市公司，還是一間公營機構呢？說它是上市公司，它確實已上市，很明顯是一間商業運作的機構，能加價便加價，以賺錢為最終目的。這點毋庸置疑。不過，港鐵公司的大部分股權-- 超過七成六 -- 卻由政府擁有，甚至其董事局成員基本上全 由政府委任。那麼，究竟這公司是一個公營部門，還是甚麼呢？

主席，港鐵公司會變臉，當需要發展新路線時，便會向立法會申請撥款，成為一個公營部門。港鐵公司表示，經計算，開發一條新鐵路，若非由公帑補貼，便不太好，它不會作出投資。於是，它每次開發新服務時，便向政府索取土地和金錢，立法會則每次都批准。例如，沙中線共用去714億元公帑；廣深港高鐵是669億元；西港島線是127億元；南港島線則是九億多元；再加上黃竹坑用地的物業發展權。香港市民把數以百、千億元計的公帑交給它，然後賺到的金錢去哪裏了呢？到股東那裏去了，不是市民的口袋裏。這便奇怪了，為何這個世界會有如此划算的生意呢？一盤由政府提供資本的生意，並且提供公共土地，它基本上是賺定了，因為鐵路是我們的優先政策。這間鐵路公司很厲害，我相信它可能是全世界乘客量最高的公共鐵路系統，它賺定了。

港鐵公司賺到盡仍然加價，並在已發展的鐵路上蓋物業，以低於市價的地價補償政府後，更賺到盤滿缽滿。你看我的舊同事林本利當年以49億元購買了8幅發展土地，然後補地價，當年沙田、烏溪沙、車公廟、大圍一帶的補地價由999元至三千七百多元不等，但實際上，經"發水"後，地價約為每平方呎800元至3,000元不等。主席，你看看現時出售的御龍山、名城等豪宅，每平方呎索價近萬元。基本上，我們在不斷用公帑補貼這間公司，它的生意越做越大，還要加價。可加可減機制無須考慮其利潤，也不考慮其物業發展賺到盤滿缽滿，純粹考慮其成本。甚至連它的生產力增加了也不予計算，賺得再多也沒有問題，成本增加便可加價。這個世界怎麼會有一盤這樣的生意呢，主席？這沒有理由、極度離譜。

雖然港鐵公司服務不錯，但很多弱勢社羣不敢外出，便是因為交通費昂貴。爭取了這麼多年，才爭取到殘疾人士和長者的票價優惠，還是政府再補貼的，不是港鐵公司支付的。我們爭取的原意，是希望港鐵公司能負上企業社會責任，連這也不做。失明人士跌落路軌，要安裝幕門，便索性加車票，把費用轉嫁顧客，這間公司在做甚麼呢？它賺錢是賺定了，取盡香港人的好處。

港鐵公司做過甚麼好事呢？去年發生19宗墮軌事件；2006年 至2010年有四百多人跌落路軌，當中有77人受傷或死亡。這批人連領取由社會福利署轄下的交通意外傷亡援助基金也沒有資格，因為該基金不包括這類鐵路傷亡。要以民事責任控告它很困難，要索償則完全不獲理會。這簡直是惡霸。

港鐵公司的董事局成員很厲害，高級行政人員月薪高達千多萬元。再看它的年報，會發覺他們的薪金包括一種浮動獎金，而獎金視乎公司業績和個人表現，包括3年的滾動經營利潤。其實，這間公司賺的錢越多，高層便越分得多錢。這究竟是甚麼來的？取盡香港人的好處，真是吸血鬼。

雖然港鐵公司提供一項很重要的服務，但這服務建基於香港人的血汗錢。港鐵公司令人憎厭的，是其"吃人不吐骨"的行為，只懂得加而不減，計算成本時，永遠賺定，不會虧蝕。長此以往，香港很多低收入人士如何能負擔這項交通費呢？政府本身撒手不管，身為最大股
東，以商業運作和決定為理由，交由港鐵公司負責，話說得好像仁慈，實際是置香港人的利益於不顧。

《港鐵票價，行會把關》議案

日期：2012年12月05日(三)
時間：上午11時
地點：立法會綜合大樓會議廳
議程：
http://www.legco.gov.hk/yr12-13/chine...

Facebook臉書(張超雄)：https://www.facebook.com/fernandocheu...
Youtube 頻道：http://www.youtube.com/user/cheungchi...
張超雄個人網站：http://cheungchiuhung.org.hk/chi/
工黨網站：http://www.labour.org.hk/