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【尚欠1200公頃土地？根本高估！】
條數咁大，謎底解開！

📌所謂的1,100公頃私樓土地需求，當中預了70%是中低密度！
📌難道要搞多幾個九肚山同半山區？
📌集中在中高密度發展土地建屋，就能減少自然郊野開發，預計供應已夠晒數！
📌還有骨灰龕､污水處理廠､康樂用地､商業用地等需求包含大量水份！

[全文]

建2,200公頃東大嶼人工島好不好？要回答這個問題，先要處理三個層次的前設。前設未處理好，這問題就多餘。首先，香港到底尚欠多少土地？政府估算的1,200公頃短缺是否準確？二，即使需求估算難以準確，就當需要增加土地供應，但比較了所有可行方法下，填海是否必需？三，就算要考慮填海，這個選址及如此規模是否適合？

團結香港基金重金禮聘專業顧問做技術及生態評估，但顧問只是集中回應第三條問題中的一部分，而非第一二條。不如先搞清前設基礎好嗎？

#私營房屋土地逾半低密度

所謂的1,200公頃土地短缺，當中230公頃屬房屋土地，此數如何得來？政府《2030+》以當年《長遠房屋策略》估算基礎，估計至2046年要新增一百萬個單位，當中公私比六四。要建一百萬個單位，就要1,670公頃土地，減去預計供應1,440公頃，尚欠230公頃。但雖然公私房屋單位數目六四比，其公私房屋土地需求卻調轉，分別為560公頃（公）及1,110公頃（私），即34:66。

為何分別如此大？《2030+》只列出公私營單位假設平均單位面積分別是50及75平方米，但到底私營房屋土地假設地積比為多少？有市民幾經追問規劃署，終得回覆（見表一👇）。

規劃署提供了各類私營單位類別的假設單位比例及地積比，我再以其資料推算各類位類別所需土地面積，但加起來只是約1,000公頃，現暫且假設預多10%作內街或其他規劃上需要，以得出《2030+》預計的1,100公頃私樓土地需求。就上表所見，原來地積比1至3的單位類別，預計總單位供應只是35%（14萬個），但足佔私樓土地需求面積70%（775公頃）。

就此公私房屋土地需求分配不均，我曾屢次向土供組提出質疑，但主席黃遠輝只辯稱，因有些土地偏遠，如遠離市區或新市鎮，沒有鐵路接駁，難建高密度。這個當然明白，但問題是政府計了40萬私樓單位的需求，要填補此需求竟用到只能建低密度住宅的土地？如果能集中在適合發展中高密度的土地建屋，那就大大減少低密度住宅地需求，減低將自然郊區改造成住宅的威脅。即九肚山已建成不用拆，但我們不需要再建多幾個九肚山。如將平均單位面積80平方米一類的地積比定為4，而C至E歸納為單位面積120平方米､地積比2.5的一類，那私樓佔地需求只是約818公頃。其實已足夠讓目前住得逼的「住大啲」（見表二👇）。

連帶那公營住宅土地需求560公頃（地積比約6），住宅用地只需1,378公頃，政府預計可供應的1,440公頃住宅地已供過於求，甚至可將部分已規劃作住宅的土地撥作其他用途。

#不明不白的特別設施需求

除房屋土地需求含水份，1,200公頃中佔700公頃的其實是「政府､機構或社區､休憩用地及運輸設施」。當大家以為是一般交通基建及社區配套等，理應必須，但其實當中包含大量需求成疑的設施。如靈灰安置所75公頃､污水處理廠多過130公頃､石礦場及岩石加工設施90公頃等，所有加起來總需求約2,600公頃，減去約1,900公頃預測供應就尚欠約700公頃之多。

為何以上值得質疑？就以靈灰安置所為例，黃遠輝曾提及該75公頃需求包括25公頃作為沙嶺墳場擴建。按近幾年公營骨灰龕項目規模，每一公頃地盤面積可建約6萬個龕位，包括了地盤內骨灰龕大樓､車路､泊車位､花園､輔助設施等。目前香港一年死亡人口約4萬，至2035年也不過約一年6萬。如此推算，75公頃足建約４百萬個龕位，夠用到世紀末，何況近年大力鼓勵採用海葬和紀念花園呢。

再論污水處理廠，如目前沙田污水處理廠佔地約28公頃，屬二級，每日可處理34萬立方米，足以應付沙田約60萬人口所用。何以預計未來新增100萬人口要多近五個沙田污水處理廠的土地？何況政府現正計劃將幾個現有污水處理廠搬入岩洞以騰出土地作其他用途，為何倒過來要為污水處理廠覓更多土地？

#奇怪估算多不勝數

還有商業用地，有些人以商業核心區寫字樓租金不斷上升來合理化供不應求，但按政府數字，非商業核心區甲級寫字樓及一般商貿區的用地估算至2046年有盈餘約43公頃，即供過於求，但政府沒打算用以應付其他商業用地需求；工業村需求估計約157公頃，這大約是兩條現有工業村之規模，為何還要建多兩條工業村？康樂及消閒設施又要地多過250公頃，但聲稱能舉辦國際大賽的啟德體育園佔地只是28公頃，另一邊廂數百公頃私人會所土地若能全面開放予公眾已能滿足康樂需求，也無須破壞本有康樂意義的自然郊區或郊野公園以迎合所謂需求。資源錯配､政策偏袒少數､選擇性作估算，才會造成所謂「土地短缺」的表象。

若每項估多了點，加起來就估多數百公頃。估多了不是無所謂，留作土儲就算；而是意味著要從大自然掠奪更多「共有資源」，以改造成更多不必要､私有化資產或政府鎖住不讓公眾享用的土儲。連估算本身都透過數字遊戲進一步加劇土地分配的失衡，這並不是冠冕堂皇的「未雨綢繆」，而是巧立名目的「土豪掠奪」。

最後，若必要增加土地供應，新發展區外棕土730公頃、軍營土地（除青山靶場較難以發展外）約550公頃、私人遊樂場地契約土地400公頃、低用量政府土地最少200公頃，以上多管齊下已夠填補短缺，東大嶼根本無需要。

林芷筠 影子長策會成員､本土研究社成員､城市規劃師
信報財經新聞 2018-09-17 A17 | 時事評論 | By 林芷筠　影子長策會

#你有公開我有真相 #估大咗唔緊要? #唔講唔知咁多低密度住宅地 #呢盤數相當有嫌疑 #有地起私樓無地起公屋居屋
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[全文]

建2,200公頃東大嶼人工島好不好？要回答這個問題，先要處理三個層次的前設。前設未處理好，這問題就多餘。首先，香港到底尚欠多少土地？政府估算的1,200公頃短缺是否準確？二，即使需求估算難以準確，就當需要增加土地供應，但比較了所有可行方法下，填海是否必需？三，就算要考慮填海，這個選址及如此規模是否適合？

團結香港基金重金禮聘專業顧問做技術及生態評估，但顧問只是集中回應第三條問題中的一部分，而非第一二條。不如先搞清前設基礎好嗎？

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為何分別如此大？《2030+》只列出公私營單位假設平均單位面積分別是50及75平方米，但到底私營房屋土地假設地積比為多少？有市民幾經追問規劃署，終得回覆（見表一👇）。

規劃署提供了各類私營單位類別的假設單位比例及地積比，我再以其資料推算各類位類別所需土地面積，但加起來只是約1,000公頃，現暫且假設預多10%作內街或其他規劃上需要，以得出《2030+》預計的1,100公頃私樓土地需求。就上表所見，原來地積比1至3的單位類別，預計總單位供應只是35%（14萬個），但足佔私樓土地需求面積70%（775公頃）。

就此公私房屋土地需求分配不均，我曾屢次向土供組提出質疑，但主席黃遠輝只辯稱，因有些土地偏遠，如遠離市區或新市鎮，沒有鐵路接駁，難建高密度。這個當然明白，但問題是政府計了40萬私樓單位的需求，要填補此需求竟用到只能建低密度住宅的土地？如果能集中在適合發展中高密度的土地建屋，那就大大減少低密度住宅地需求，減低將自然郊區改造成住宅的威脅。即九肚山已建成不用拆，但我們不需要再建多幾個九肚山。如將平均單位面積80平方米一類的地積比定為4，而C至E歸納為單位面積120平方米､地積比2.5的一類，那私樓佔地需求只是約818公頃。其實已足夠讓目前住得逼的「住大啲」（見表二👇）。

連帶那公營住宅土地需求560公頃（地積比約6），住宅用地只需1,378公頃，政府預計可供應的1,440公頃住宅地已供過於求，甚至可將部分已規劃作住宅的土地撥作其他用途。

#不明不白的特別設施需求

除房屋土地需求含水份，1,200公頃中佔700公頃的其實是「政府､機構或社區､休憩用地及運輸設施」。當大家以為是一般交通基建及社區配套等，理應必須，但其實當中包含大量需求成疑的設施。如靈灰安置所75公頃､污水處理廠多過130公頃､石礦場及岩石加工設施90公頃等，所有加起來總需求約2,600公頃，減去約1,900公頃預測供應就尚欠約700公頃之多。

為何以上值得質疑？就以靈灰安置所為例，黃遠輝曾提及該75公頃需求包括25公頃作為沙嶺墳場擴建。按近幾年公營骨灰龕項目規模，每一公頃地盤面積可建約6萬個龕位，包括了地盤內骨灰龕大樓､車路､泊車位､花園､輔助設施等。目前香港一年死亡人口約4萬，至2035年也不過約一年6萬。如此推算，75公頃足建約４百萬個龕位，夠用到世紀末，何況近年大力鼓勵採用海葬和紀念花園呢。

再論污水處理廠，如目前沙田污水處理廠佔地約28公頃，屬二級，每日可處理34萬立方米，足以應付沙田約60萬人口所用。何以預計未來新增100萬人口要多近五個沙田污水處理廠的土地？何況政府現正計劃將幾個現有污水處理廠搬入岩洞以騰出土地作其他用途，為何倒過來要為污水處理廠覓更多土地？

#奇怪估算多不勝數

還有商業用地，有些人以商業核心區寫字樓租金不斷上升來合理化供不應求，但按政府數字，非商業核心區甲級寫字樓及一般商貿區的用地估算至2046年有盈餘約43公頃，即供過於求，但政府沒打算用以應付其他商業用地需求；工業村需求估計約157公頃，這大約是兩條現有工業村之規模，為何還要建多兩條工業村？康樂及消閒設施又要地多過250公頃，但聲稱能舉辦國際大賽的啟德體育園佔地只是28公頃，另一邊廂數百公頃私人會所土地若能全面開放予公眾已能滿足康樂需求，也無須破壞本有康樂意義的自然郊區或郊野公園以迎合所謂需求。資源錯配､政策偏袒少數､選擇性作估算，才會造成所謂「土地短缺」的表象。

若每項估多了點，加起來就估多數百公頃。估多了不是無所謂，留作土儲就算；而是意味著要從大自然掠奪更多「共有資源」，以改造成更多不必要､私有化資產或政府鎖住不讓公眾享用的土儲。連估算本身都透過數字遊戲進一步加劇土地分配的失衡，這並不是冠冕堂皇的「未雨綢繆」，而是巧立名目的「土豪掠奪」。

最後，若必要增加土地供應，新發展區外棕土730公頃、軍營土地（除青山靶場較難以發展外）約550公頃、私人遊樂場地契約土地400公頃、低用量政府土地最少200公頃，以上多管齊下已夠填補短缺，東大嶼根本無需要。

林芷筠 影子長策會成員､本土研究社成員､城市規劃師
信報財經新聞 2018-09-17 A17 | 時事評論 | By 林芷筠　影子長策會

#你有公開我有真相 #估大咗唔緊要? #唔講唔知咁多低密度住宅地 #呢盤數相當有嫌疑 #有地起私樓無地起公屋居屋
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哈佛知識分享: 做生意，七大困難選擇! 

七條策略問題 Seven Strategy Questions《第六: How Committed Are Your Employees To Helping Each Other?  同事們之間有幾願意互相幫助?》

從前有三個工人砌磚頭:

第一個，做又36唔做又36， 梗係砌得又慢又冇心機，等收工工。

第二個同佢講，係每嚿磚頭畀多佢兩毫子， 動力梗係加倍! 

第三個同佢講砌磚頭原來係喺起間教堂，等村民可以同神溝通，令人民心靈/世界更加美好。 我估第三個砌曬自己嗰啲之後 ，都可能幫埋側邊個人砌。

以上故事帶出咩理念? 

Business is about making tough choices. 上五集就講咗 Who is your primary customer?  公司股東、顧客、員工，邊個行先? 追數，應追邊三條數? 公司應有邊「十誡」? 同埋如何令員工在適當壓力下發揮創意。

今集我會同你探討第六個策略問題: How Committed Are Your Employees To Helping Each Other?  同事們之間有幾願意互相幫助?

根據哈佛教授 Bob Simons 呢本書 Seven Strategy Questions，上面提及嘅砌磚頭， 就好似公司管理咁， 做又36，唔做又36，肯定唔啱。 無曬推動力! 

想畀員工多啲獎賞鼓勵?

有啲公司， 行 trading strategy: you eat what you kill ... 每個人係 more self-interested， 可能行 commission 佣金制度。

有啲嘅公司，行 solution-based strategy: more teamwork approach， 流程較複雜，可能行 bonus pool 花紅制， 甚至乎有埋 stock options 或 ownership plans. 

無話對與錯，最緊要搞清楚。

好似做地產經紀咁，如果你顧客唔幫襯你，好輕易可以幫襯其他人，即係客戶有 low switching costs, 餐搵餐食餐餐清，公司內部又同一時間可以有好多人以一樣產品跑數，內外競爭較激烈， 做到做到，做唔到就做唔到，好輕易用錢去量度嘅話， 你係行緊個 trading strategy，行佣金制度去鼓勵員工較適合。有得「經紀」兩隻字，基本上都係咁。 以前我係「生意經紀」， 買賣過千單生意仔， 同事們都係行佣金制。 做到 deal 就出佣。

但佣金制亦有利有弊，利嘅就係簡單直接，you eat what you kill. 弊嘅，就係同事們可能會變得較短視、自私、 同埋未必從公司/顧客利益層面著想， 總之就先袋佣金先。 因此你間地產經紀個盤好唔好，佢一定話好。 話唔好，都只係因為有另一個想介紹你買。因此 ....No offense ... 俗語有云: 「經紀靠得住、豬乸會上樹!」 

有啲公司，好似投資銀行咁， 攞咗單 deal 返嚟要成 team 人一齊做 (i.e. 一齊搞上市或收購合併)， 客戶嘅關係係較長久、 成條價值鏈 value chain 比較 複雜，唔係賣咗就算， 好難簡單地用錢去量度邊單一個人做得好或差， 反而同事們嘅 willingness to help each other 係更重要，咁就可能行一個定期嘅花紅 bonus 制度更佳。

因此有啲公司，除了有人工老底 、bonus 以外，又有其他 deferred compensation, stock grants and stock options. 集團、公司、團隊、個人表現各佔15％至35％。

呢本書話，根據MIT 教授Douglas McGregor 1960年 Paper "The Human Side of Enterprise"， 鼓勵人嘅行為有兩種理論 Theory X and Theory Y. 

Theory X 就係話人嘅本性係唔鍾意做嘢㗎，天生惰性。管理就係話要依賴上司叫下屬做乜，需要 extrinsic reward and threat of punishment 畀條蘿蔔或者用條鞭打，外來嘅獎勵或懲罰，人才會有推動力做嘢。即係出佣金或者派花紅。

Theory Y 就係話人可以從工作得到滿足感，intrinsic reward 發自內心嘅回報， 例如個人嘅出色表現，同埋自己對工作嘅認同，咁就是大推動力。

Theory X and Theory Y 並不是 mutually exclusive (互相排斥)的。如果你能夠好好運用 X 同 Y， 同事們從工作得到滿足感 (Y) ，又能夠得到外來回報 (錢 - X)，相信佢哋推動力會更大。

我自己做商舖基金，除咗純粹炒炒賣賣， 都希望為社會做啲正面嘅事。我哋公司嘅 Mission : Creating Shared Value for Shops 為商舖創造共享價值。即係即使我們買入間舖1000萬，希望沽出2000萬以外， 我都更希望投資者、租客、同事們、公司同個社會都賺到錢， 個雪球才會越滾越大。自己袋晒無意思。

Theory Y - 同事們都先要 buy in 以上信念， Take Pride in the Purpose, 工作才有更大滿足感及推動力。

但只係 Theory Y 嘅 Intrinsic Reward 唔夠，要配合 Theory X 啲 Extrinsic Reward, 例如升職、加薪、出佣、出花紅，才會推動力更大。 

因此我自己公司，獎罰都要好分明。我每季每半年都會出exactly 三成嘅商舖基金管理費收入，放落個 bonus pool，以花紅形式派發畀同事們。有派息就派，咁同事們先同投資者利益一致。但唔係分餅仔，係參考每個同事表現嘅 scorecard， 即係對公司嘅 value chain 貢獻程度: 集資、入貨、執靚間舖、招租、出貨、售後服務，按個人表現同團隊合作性分花紅。 My favorite song ... 大家坐埋同一條船，大家水漲船高。

你呢? 你嘅 Theory X and Theory Y 又點啦? 好似一開頭個故事咁，點令同事們更有動力砌磚仔同互相幫忙呢? 

有興趣聽多啲，就來我六月份最後兩場星期六嘅早餐會啦! 下一集，最後一集，同你分享下，What Strategic Uncertainties Keep You Awake At Night? 公司有冇變數令你夜晚瞓唔著呢? 

。。。。。

五／六月份早餐分享會 Topic: The Seven Strategy Questions by Harvard Professor Robert Simons 

哈佛分享: 七條做生意策略問題

2012至2014間，我連續三年在哈佛上了 Robert Simons 的堂，畢生受用。我自己成間商舖基金公司都是建基於這本書。

有興趣 sign up la ? 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。

5月1日或8日或15日或22日或29日或6月5日或12日，星期六早上9時開始，約三小時。地點中環。

對象: 管理層/生意經營者/創業者，連我限4位。

有興趣參加的話，請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。

大家交流做生意最重要的幾條問題。

我唔係靠呢行搵食，免費，我請食早餐 ? Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin

www.edwinlee.com.hk

聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143

。。。。。。。。。。

購買李根興的【李根興的生意哲學】(最新2020年6月出版 - 定價$198)，或【買舖 要買得 PRO】(定價$198)，連親筆簽名，可 whatsapp Suki (+852) 5566 1335。各大書局也有售。

哈佛知識分享: 做生意，七大困難選擇!

七條策略問題 Seven Strategy Question《第二: 核心價值 - 公司股東、顧客、員工，誰優先? 》

Business is about making tough choices. 上一集就講咗 Who is your primary customer? 誰是你首要顧客?

今集我會同你探討第二個策略問題: 核心價值 - 你是把公司股東、顧客、或員工利益行先?

How do your core values prioritize company shareholders, emoloyees and cuatomers? Who come FIRST? 當有衝突，邊個利益行先?

根據哈佛教授 Bob Simons 呢本書 Seven Strategy Questions，冇話對唔與錯。 但搞唔清楚就一定錯。三選其一，你揀邊個行先?

(1) 公司/股東 (Shareholders) 行先? 李嘉誠就最出名股東行先。佢退休前最後一次主持長和系股東會，被問及一個出色的企業家最重要是什麼，李嘉誠話：「最重要忠誠為股東爭取正常收入，為股東設想，投資有前途項目，派息要合理，將股東利益排第一。」 我諗你咁多年都聽唔少佢講話股東利益排第一。 因此，好多人都話同長實做生意唔簡單， 甚至乎有時畀人感覺 (no offense) 賺到盡， 一蚊一毫都同你計，why? 因為股東利益行先，佢又啱喎。 但做善事? 李嘉誠本人捐幾十幾百億佢就好疏爽，因為唔關股東事。

Core value (核心價值)係股東行先，即係公司利益行先，成日話為公司著想，即係等於話為公司股東著想。 因此好多上市公司， 甚至乎初創企業，都會有 employee stock option，希望員工同公司利益一致。 希望佢哋由朝到晚都諗住 Creating Shareholder Value，為公司 = 為自己增值。

根據呢本 Seven Strategy Questions, AIG (AIA 母公司)、Citigroup、Pfizer 輝瑞藥業都係出名 shareholders 行先的公司，也是好成功的公司。做生意就係先講賺錢， 天公地道。

(2) 有啲公司嘅 Core Value 就係顧客行先 Customers First。例如，Johnson & Johnson 強生，係1943年就 craft 咗呢個 Credo (教義) :

We believe our first responsibility is to the patients, doctors and nurses, to mothers and fathers and all others who use our products and services....

We are responsible to our employees who work with us throughout the world.

We are responsible to the communities in which we live and work and to the world community as well....

Our final responsibility is to our stockholders. Business must make a sound profit....

When we operate according to these principles, the stockholders should realize a fair return.

Johnson & Johnson 的核心價值 core value 係顧客行先、員工第二、community 社群圈子第三、股東利益排第四。

我相信好多公司都係「話」顧客行先， 但有冇寫到好似強生咁清楚呢? 當然我相信更加多嘅公司，就係口講一套，做另一套。 口講顧客行先， 實質上遇到任何金錢利益，就縮數，公司/股東利益行先。

例如你開間茶餐廳， 有啲食材就嚟到期， 喺掉同唔掉的邊緣， 又唔會食死人，但又未必係最靚料，咁你會點? Be honest! ..... 公司賺少啲都揼?你就係顧客行先。 側側膊，唔多覺照用，慳番啲成本? 你就係公司行先。 無話對與錯， 最緊要搞清楚。你知啫，但係全公司同事知唔知? 能唔能夠全部人都言行一致?

(3) 如果我問你，有 covid 肺炎前， 某航空公司嘅股價喺呢道， 現在估計應該係邊? 如果我同你講仲高過肺炎之前，你會唔會信? 肺炎前係每股USD57，依家? USD62，高咗近10%。 佢就係美國西南航空 Southwest Airlines， 記住呢個係全球最多人染病嘅美國喎，有排都未走出疫情。佢就係出晒名 Employee First 嘅公司。Yes! The airline puts employee happiness above customet satisfaction. 員工開心，更重要過顧客滿意程度。

Southwest ranks employees first, customers second, and shareholders third.  員工第一、顧客第二、公司/股東第三。

你有無坐過Southwest Airlines 嘅飛機? 搭飛機通常最悶嘅就係一開始嘅 Safety Annoucement 安全提示。 但如果喺 Southwest? 你會聽有人講 jokes .... 有人 Rap!

呢啲講笑、唱歌、跳舞冇得迫。 員工開心，佢哋就自然會做。 你上網睇到會更多更多其他搞笑例子。

Southwest company blog says: "We believe that if we treat our employees right, they will treat our customers right, and in turn that results in increased business and profits that make everyone happy."

Employees come first 嘅理念，令到Southwest Airlines 每兩秒鐘就收到一份 job application, 每100個人申請，只有兩個人能夠成功獲取錄。2% acceptance rate， 好多傳媒都話去 Southwest 返工仲難過入哈佛! 有好嘅人才，就自然有好嘅服務，有好嘅業績。 亦都因為咁Southest Airlines 一間公司嘅市值，曾經係等於美國所有其他航空公司(American Airlines, Delta, Continental, UA etc)加埋嘅總和，都唔夠佢一間公司值錢。

你唔好以為Southwest Airlines 淨係員工開心喎，根據權威市場研究公司 J.D.Power 2020 survey，Southwest Airlines 嘅顧客滿意程度 customer satisfaction 都係全美國最高，both long and short-haul. 長短途都贏曬!

但老實說，坊間有幾多間公司會大聲講話員工行先? 間間都話顧客行先? 但諗真啲，係唔係真呢? 轉一轉個優先次序， 會唔會有另一番景象呢?

公司/股東、顧客、員工， 係你嘅核心價值邊個行先? 冇話對與錯。 但最緊要搞清楚， 萬一互相有衝突，你會揀邊個先? 係咪全公司上下同事、顧客、股東、合作伙伴都知? 你是否言行一致?

因為錄呢條片，我都問咗自己好多問題。我自己盛滙商舖基金係邊個行先? 我老婆答案即刻答我: 「你梗係員工行先啦! 因為嗰次點點點.... 」

Yes. 我自己商舖基金係員工行先 Employee First 嘅公司。因為我成日都同同事們講:
「錢賺唔晒，最緊要大家 happy!」...
「唔鐘意賺嗰個人嘅錢，就冇賺!」...
「我哋人少少，賺多啲，遠遠好過人多多，個個賺少啲! 大家都想養家活兒，搵到、洗到、身體好!」

我相信只要能夠建立一個好嘅 culture 企業文化， 大家同事們自然會作出個啱嘅決定，買舖賣舖，有條好嘅 team，真係好難輸。 因此，老實說，如果有邊個客唔妥我嘅員工，我通常都會「唔妥」返佢 - 當然呢個要建基於你哋員工嘅信任。

To me ....「顧客不是永遠對的!」 選擇適當的顧客，長遠回報會更佳， 對你選擇嗰班顧客回報都會更佳。我係道都好幸運地同你講，我商舖基金由2016年成立以來加入的同事們，公司基本上係冇人走過。Turnover 近乎零! 你對人點，人就自然對你點! As said ... 錢賺唔晒，最緊要大家同事們Happy! 人客/公司自然賺錢。

你呢? Who comes first in your business? Company/Shareholders, Customers, Employees? 你公司嘅核心價值，邊個是優先? 無論你揀邊個都好，係唔會同你選擇嘅Primary Customers (首要顧客)有衝突， 只會更加強化你服務佢哋嘅能力及提升你競爭力。 最緊要搞清楚 WHO COMES FIRST!

有興趣聽多啲，就來我五月份星期六嘅早餐會啦! 呢兩集同你講咗 Who is your primary customer? 同埋 Who comes first? Company/Shareholders, Customers or Employees?

下一集同你，What Critical Performance Variables Are You Tracking? 追數? 你應該最追幾條數?

。。。。。

五月份早餐分享會 Topic: The Seven Strategy Questions by Harvard Professor Robert Simons

哈佛分享: 七條做生意策略問題

2012至2014間，我連續三年在哈佛上了 Robert Simons 的堂，畢生受用。我自己成間商舖基金公司都是建基於這本書。

有興趣 sign up la ? 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。

5月1日或8日或15日，星期六早上9時開始，約三小時。地點中環。

對象: 管理層/生意經營者/創業者，連我限4位。

有興趣參加的話，請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。

大家交流做生意最重要的幾條問題。

我唔係靠呢行搵食，免費，我請食早餐 ? Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin

www.edwinlee.com.hk

聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143

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購買李根興的【李根興的生意哲學】(最新2020年6月出版 - 定價$198)，或【買舖 要買得 PRO】(定價$198)，連親筆簽名，可 whatsapp Suki (+852) 5566 1335。各大書局也有售。

剛成交【全港最平的大單邊舖】第2065成交(堅) 感覺7分。收到風，just sold 570萬(註冊成交)。 深水埗鴨寮街及白楊街大單邊，算係全港最平大單邊舖。 因為兩條街都衰! 但價錢可以解決所有問題? 感覺7分位。 因為可以劏開兩間鋪再賣，每間舖二三百萬，實有人買。

原業主2013年12月以348萬買入。

地址是深水埗鴨寮街2號地下1號舖，建築約147呎，成交570萬(註冊成交) by 美聯。

租客：1A 吉舖 (前地產舖租金16000，現招租12500)，1B-祥記士多 (租7500)，合共租約2萬，回報4.2%。

全香港一千萬以下，想買大單邊，兩間舖，無貨! 恭喜買家。

如果要搵一千萬以下放緊盤嘅街舖， 我估深水埗區佔咗六成! 港島佔一成，其他九龍15%，新界15%。

記住，「平」，屎坑都買得過。 世事無絕對，深水埗這段開始都有些變化，最近基隆街/大南街都好多文青咖啡店及精品店進駐，這段白楊街都在改變中。Will see ...

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風再起時 ... 【盛滙商舖基金】2020年第4季集資講座 (上限港幣6000萬)

我們盛滙商舖基金， 是全港首間證監會持牌並專注投資香港商舖的基金公司。2016年成立以來，我們已經買入41間街舖，賣出33間，全數獲利，同期全港最多。 而幾年內獲利轉手的街舖，我們市場佔有率現在超過五成。(Note: 升值也跑贏大市三分一)

2020年第四季，我們又集資買舖。 今期上限港幣六千萬， 現有的客戶已經承諾投資加碼4600萬， 因此只得1400萬給街外新客， 投資最少港幣三百萬起。

如果你有興趣參與我們的商舖基金 ，我們會連續幾場講座講解基金內容及目標回報， 每場限六位，I will be there. 我們是香港證監會持牌法團。

【此講座及投資只適合持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士或公司參與】

個市剛剛好在轉角位，believe me，今期好快會爆滿，額滿即止，先到先得。 如果你想在講座前，直接了解我們的基金及開戶口詳情，可直接聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或 Marc 6092 6444 / Joe 9250 6708 / Vivian 9311 9274 / Mani 9669 1789 / Monica 9305 8194 或致電 2830 1111 ?

今期集資的主題是「風再起時」。 世界輪流轉， 舖位都衰了唔少， 接下來可能是時候發圍時機。

(1) 肺炎總會過去
(2) 拜登上場，中美關係最對立的時候希望已經過去
(3) 遊客一定會回來， 通關又好，氣泡又好，唔會少過今日
(4) 最重要是，政府分分鐘撤銷工商舖辣招， 免去雙倍印花稅， 變相全部工商舖物業升值4.25%。

當然我做得舖這行，就要熱愛「舖」，賣花讚花香。 我相信舖市是最壞時候可能已經過去。

升市，個個都係股神樓神舖神，但跌市，大跌市先至考你功力。 我們今年肺炎至今，合共買入了8間街舖，同時最重要，賣出了5間街舖， 前後涉資金約2.5億。 沽出的舖全數獲利， 疫境中，買家都買到平貨，恭喜買家，大家雙贏。

接下來，我們每季目標都會集資約六千萬港幣，每年淨資產目標增長約兩三億街舖。入三出一，即係每買入三間舖，就賣出一間，做好售後服務，貨如輪轉。 目標帶給我們投資者長遠每年10%回報。

我無本事一玩就玩到幾十幾百億。 做任何生意要有「持續性」。情願做細啲，做穩啲， 紮實根基，一步步行好佢。最緊要最緊要就是投資者、商舖買家、租客、我們班同事們、同我自己， 穩定地持續賺到錢。

我是生意人，不是投資者。市升市跌，都繼續貨如輪轉，一定要有「持續性」， 就好似賣柴米油鹽一樣， 任何經濟環境 都有得食，密密食，唔可以 hit and go，炒一轉，發橫財，就人間消失。

我重複，All I ask for 就是每季集資幾千萬新錢， 每入三間舖就賣出一間，每年累積多兩三億街舖， 銀行借貸唔好過多，兩三成以內就足夠，小心駛得萬年船。當中成個基金我本人佔兩三成， 長遠達至每年10%回報。Very simple， 再俾多錢我都要 SAY NO! 一步步做好， 唔好過份膨脹，利益一致，人少少，最緊要大家穩定地賺到錢，賺開心錢?。

我是李根興， 盛滙商舖基金創辦人，有機會到時見你。

More info on www.bwfund.com

香港證監會持牌法團 BBL650

【盛滙商舖基金】2020年第4季集資講座

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於第4季舉辦數場基金講座，讓您深入了解商舖基金及舖市再起動時機。

第一輪時期：11月24日(二) 已滿 / 26日(四) 已滿
第二輪時期: 12月1日(二) 已滿 / 2日(三) 已滿
加開: 11月25日(三) /12月4日(五)
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監條例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1111 (Suki/Monica)
WhatsApp： 9218 5223

#商舖基金 #買舖要買得PRO