#AD 之前分享的建案單價都比較高，網友私訊想了解親民一點的建案 XD 我們來到了2字頭的地方。
幾年前在報社工作，被派來鶯歌鳳鳴重劃區採訪，那時還在開發初期眼前幾乎是荒土一片，最近幾個當時採訪的社區都完工，目前生活機能尚未成熟，還是要仰賴鶯桃路商圈，更新之後山元黃昏市場會搬到鳳一鳳三路與鳳福路交叉口。
會提到鳳鳴重劃區，主要是這裡單價行情仍在2字頭，比較雙北市和桃園高房價，最近有一些鄰近像是三峽、桃園年輕首購小家庭來這裡。
鳳鳴重劃區是民間自辦重劃區，總面積大約50.74公頃，交通包括國道二號大湳交流道，周邊有一個捷運三鶯線「鶯桃福德LB12站」目前興建當中，預計2023年底會通車啟用，這條捷運全長14.29公里，全線採高架形式，沿線共有12座車站，會從土城，一路行經三峽到鶯歌。
我們這次開箱的「森聯LIFE」，建設公司森聯機構就是在林口打造最貴豪宅「森聯摩天41」，總價總價上看6000萬起跳，當時還是預售時有去採訪。
森聯機構除了在林口推案外，這一兩年也把推案重心放在鶯歌鳳鳴重劃區，近期剛推出的「森聯LIFE」，接待中心滿有話題性，除了有做戶外日式庭院植栽造景，室內也有很多拍照打卡的地方，結合了3D彩繪技術的月球牆，剛完工不久我們就搶先去拍照，在這道牆拍好久，拍到都不好意思了😅
「森聯LIFE」分為「森耀」、「森睦」兩個建案銷售，「森耀」比較靠近未來的台鐵鳳鳴火車站，大概走路約5分鐘，基地面積1210.87坪，規劃兩棟地上9層、地下3層建築，總戶數170戶(含店面)，規劃23~28坪2~3房。
「森睦」則靠近現有的鶯桃路舊商圈，基地面積約1309.59坪，規劃獨棟地上13層、地下3層，規劃坪數比前一案稍大，推出28~42坪2~3房。
這兩個案子的規劃坪數與地點不同，一個是近未來台鐵站，主力比較多來自於北客通勤族，另一個是近舊市區，兩案都是2字頭成交單價，還是住家是目前鳳鳴線上建案中唯一一個3米6的建案。
🔗連結一樣放在留言處，有實際成交單價與建案規劃細節都在這。
自辦重劃面積 在 Re: [新聞] 2025老年人口將破20%「養生宅」成退休族新選擇！ 的推薦與評價
養生村最近很夯.
當然,目前你看到的都是政府在幫業者打廣告.
養生村為啥很夯?
喔喔.奧義在"土地使用分區"的拉.
大家都知道,土地最棒的歸宿就是蓋住宅.
政府為了怕所有土地都被拿去蓋住宅.
所以搞了一堆特貿用地,教育用地,OOXX用地.
阻止建商把全天下的土地都拿去蓋住宅.
因此你看到高雄有一大堆空地.
但是建商全都跟你說建地極度不足,比其他縣市還少.
就是這樣一回事.
那些地全都不可以蓋住宅.
並且今天土地變更送審很難通過.
因此自辦重劃以前超紅,農地自辦重劃就可以撈一大筆,一大堆自辦重劃的公司.
今天,全滅!!!!!...農地想要自辦,99.9%都不會過.
工業地要重劃成住宅用地都很難了...
農地要重畫成工業地也是很難很難很難.
so...偉大的政府,控管著住宅用地的供給.
讓地價很難大跌(但是地價還是比住宅容易產生震盪,小跌容易產生)
早就說過,不動產的莊家是政府.
是誰不想讓房價跌的?
一直都是我們政府.
我們政府想要讓房價跌?他手段太多了.
他把大寮橋頭燕巢岡山等等的農地全部重劃成住宅.
房價就崩盤了.
你以為不要說台灣,世界上有幾個財團有本事把這麼多建地打包?
土地瘋狂重劃成住宅用地,你買到美國破產都買不完好嗎.
供給量一暴增,價格立刻崩毀...
阿你說那些農地是多偉大,供給台灣糧食所以不能動?...你在騙三歲小孩?
你把高雄台南中間這一大塊農地都重劃,也不會讓你買不到米的拉.
又不是雞蛋.
但是你看到我們偉大的政府.
這幾個月冷盤,然後國有財產局標售土地是怎樣賣的.
幹你娘,冷盤的時候就開始賣甚麼三角形的小塊土地,或是零碎的垃圾30~50坪土地.
賣交代的拉....還可以因為太垃圾沒人買然後寫新聞說"土地招標成效很差打房有效"
哈哈,做個局給你們,你們就信了.
建商業樂意配合我們偉大的政府....跟著哀號.
結果.
結果橋頭和高雄大學的新建案,價格怎樣開的阿.鼎宇要賣多少啊./
不是說買30萬以上的REP...
現在鼎宇要賣多少啊?
沒多久看到橋頭4字頭成交你會很意外嗎?
建商最愛說一套做一套.
早說過,你不要聽人家再說甚麼.
你要看他在做甚麼.
喊空,然後買了三套房,或是四套房.
那你要信他講的還是信他做的...XD
喔,離題很遠拉回來.
養生村最大的奧義就是.
大多的養生村,都不是用"住宅/商業用地"...XD
並且可以開在很多"園區"裡面.
(園區裡面會有一些稅金或是金融上面的福利和減免,但會限制產業進駐.)
他有那些用地可以選我不是很清楚.
但目前了解的,旅館用地絕對沒問題,醫療用地也沒問題,特貿用地也沒問題.
(醫療主要是開在醫療園區內)
至於可不可以偷渡觀光用地,或是把農/林地改成觀光農場在偷渡過來蓋我不確定.
(如果沒搞錯,農地好像有開放給老人宅)
喔喔,以上各位可以理解到養生村的賺錢奧義了沒.
他可以"炒作"這些地皮!!!!!
就像台東的農地尤其面海的,之前我跟我媽去仿價的時候,一分地都好幾百萬起跳了.
你高雄的農地都沒那麼貴,可能半價都不到...XD
這就是觀光炒做農地.
而這個價格,例如養生村你跑到屏東南州好了.
(之前有同學說,有業者想要找那一區的農地蓋養生村,也同時在找金主)
之前南州的農地一分大概50萬,現在我猜懂買的應該也不用破百.
好啦你說正幹到旁邊的不會那麼便宜,但差不多也不過一百多萬.
但如果你在那邊產生了多幾個養生村聚落.
你沒多久就看到這些農地飆升到一分300~400萬.
而農地貸款各位可以自己去查,其中政府配合的幸福貸款利率比較高但是不用還本金.
並且有機會貸款到九成.
一般銀行應該還是願意放7成,15年...
而養生村可以用公司名義去租,所以養生村本身也可以獨立用很多企業貸款.
(對喔,有錢人開養生村都是現金的拉,都不貸款的拉....哈哈哈,有錢人都不貸款的拉)
這....
各位都是奸商.
當我把土地和貸款的狀況大概講一下.
各位就可以知道其中的利潤有多龐大.
對喔,你說,阿賣不掉阿,價格漲了又怎樣?
靠邀,價格漲了,他可以貸款去炒股幹...
你以為那些主力的錢哪來的?
你以為有些人搶經營權,錢哪邊來?
你真以為股票市場的錢全都是有錢人用現金在炒股.
你是不是智障?
所有的錢,都是掛在一起的.
不動產是經濟的火車頭.
就是因為.
他是最厲害的印鈔機.
你看到的一大堆錢.
股票期貨公司政府黑道買毒品...
很多都是不動產印出來的.
這講過多少次還不懂就沒救了.
你說你認識某某某,他都沒有不動產還不是一堆錢.
阿你不認識的某某某在不動產借了一堆錢灑到市場,你認識的某某某才有辦法有那一堆錢.
游泳池的水,會有幾個出水孔.大量出水把泳池灌滿.
阿..池裡面那麼多水,你說都是靠游泳的人尿尿在泳池裡累積出來的水??
你是智障嗎?
另外,很多老闆阿,或是基金阿,股票主力阿...
他們背後幾乎都有金主,很多都是大金主.
這些金主的錢....你再去查,有多少比率是不動產弄錢出來的.
阿你看檯面上的那些人,股票市場叱吒風雲,手上幾十億幾百億在操作.
你真當這所有的錢都是股票市場自己產出的?
阿你沒看到他背後大金主從土地廠房旅館等等地方質押貸款,再把錢轉借或是讓她代操??
so..多知道點金主吧....
並且很多檯面上的人,它們金主還常常重疊哩...XD
黑道,建商,政客,股票主力,公司老闆...金主可能會重疊到同樣的人.
之前就說過,某南部國民黨大金主之一,之前跑去緬甸弄整個山頭養豬,最近不知道情況.
他下面,宮廟阿,黑道阿,政客阿,都麻跟他拿錢.
他自己也有養營造廠和開廟...
阿橋頭大地主還不是,之前,家族自己有營造廠,養政治人物,掌握漁會,也養企業.
因此,政客不一定你可以看到他跟建商有關係.
但是它背後的金主,可能就跟建商有直接關係.
他們中間有一個中轉...或是說它們都只是金主的分支.
而這些金主,很多跟不動產會有很直接的關係.
所以到最後,整個社會結構還是都串再一起.
至於金主...這年代這些金主都不願意浮出水面.
因為.
流水的縣太爺,鐵打的金主!!!!!
因此當你看到,某個炒地皮事件要發酵.
你就會知道,各方面的人事物,又可以有資金活水了..
顆顆.
養生村就是炒地皮的發展方向之一.
並且目前政府大力推動.
以及這幾年的狀況看起來.
確實後面還有好一段發展的路會走...
但是如果你入股人家養生村.
那...
那就是你的錢被別人拿去炒地皮.
炒地皮的好處他吞了,而你的錢則是拿到營運上面的微薄收益.
顆顆..
對喔,要是營運不好,你連收益都沒有.
人家無息跟你拿錢炒地皮,爽的勒.
倒閉虧你的,大錢都牠撈.
so...人生啊投資別人...可以.
你說全世界那些大金主怎麼過日子?
當然是到處投資阿.
投資企業,投資政客,投資黑道....
政客和企業想出一個點子叫做養生村,之前叫綠能,在之前叫做工業2.0.
它們就會跑來跟金主報告,並且寫一份完整的"炒作計畫"給金主看.
大錢在哪邊小錢在哪邊,我們要從哪邊搬錢去賺哪邊的錢.
然後金主就會做投資...拿到錢的人就去運作.
然後賺到錢了,大家快樂分錢...
所以金主都是靠投資他人在過活的阿.
不然他怎樣越來越有錢?
他自己去搞?...他懂甚麼?....哈哈哈哈泣大學???雙雙雙雙博士學位?
他的專業就是有錢和懂投資而已..
但是...他的專業方面...他是真的,非常宇宙無敵專業喔...不要想唬弄他!!!!
so...那這些金主和一般人的差別在哪裡?
差別在,金主知道真正賺錢的地方在哪....所以他可以真正賺到錢.
當然金主也有被坑的時候,只是在被坑和撈大錢的當中,他可以達到一個財富正向滾動.
但是對於一般人....
一般人的投資募資喔...XD...大多都是所謂,被搬錢去幫別人賺錢.
因為你根本搞不懂大錢在哪裡.
就像有人找你投資養生村,他會讓你參與到土地炒作嗎?...
不會啊.
他只會讓你投資營運部分.
也就是最重要關鍵拿來炒地皮的資金缺口.你來填.
但是要承擔最大的風險+收益波動最大.
而低價買入無論炒做的順利與否價格都必然上漲的土地.
一毛都不跟你有關係.
喔,你終於懂了,為啥有錢人都很認真的跟你說"人要懂投資""不懂投資就會死"
但是為啥你去投資,都是虧錢.或是賺不太到錢要死不活.
最後講一下養生村.
養生村就好像你住旅館的概念.
有一堆設施和服務.
但是養生村大多都有限定"行動自理能力"要完整.
其實這有點是變相的有錢人跑去體驗生活...XD
你行動自理能力完整,也代表你如果再機能極度好的市區住一棟電梯大樓.
然後旁邊有救國團每天閒閒沒事就去上課.
你會有類似的生活.
差異在於你必須被綁定在市區機能超好的地方.
養生村可以讓你在鄉下在山上在風景好的地方.
因此花錢主要是換地方過生活.
這是一種奢侈消費屬性的東西.
他是一種變相的旅館住宿型態
窮人根本無法住養生村...因為成本太高.
你有更省的方式可以過生活.
所以通常適合還算有點錢的人去體驗.
但因為他對象是有點錢的人.
所以養生村會有折舊問題.
當你的設備和環境老化後,對有點錢的人而言吸引力就下降.
因為住起來比住自己的房子體驗還差,誰還去花錢住養生村?
因此,你要嘛減少收費,要嘛就是客戶流失...
再不然就要花大錢重新翻新...
然後因為人會有新鮮感,你還要花更多錢去在原址上創造新鮮感.
那投資下去,可能就是原投資成本的四成以上甚至超過六成.
這樣可以視同你的投資本金萎縮了四到六成的概念.
除非你的地點有無可取代的優勢,例如湖旁邊,海旁邊,風景特別棒之類的.
才會比較有抗折舊效應.
所以在投資養生村方面最大的顧慮必然是折舊問題,你投資收益必須攤提折舊支出.
你沒考慮到折舊支出,那你會死....並且是當你發現的時候,你已經逃不掉了.
要知道,養生村既然不綁定建地商業用地.
那代表,整個台灣,它們有超級多土地可以蓋.
因此,當這邊炒作地皮已經到一個緊繃狀況.
它們很簡單就可以放棄這一區,然後去炒做另外一區.
新的養生村必然設備新環境棒感受度十足.
這一競爭下去,舊的養生村是很難打的.
so...這種類型投資可不如你在市區買房子,越老越噴...XD
折舊是永遠需要攤提的成本.....
不要聽跟你要錢的業者滿嘴跑火車,但折舊絕口不提,就以為是多棒的機會.
so...養生村大概就是這樣一回事.
很多年前就開始打底了.
現在加碼去炒.
尤其最近不動產冷盤,資金要找地方趴.
所以養生村就又浮出水面.
不過實際上對一般人來講.
更有用的應該還是老人外勞拉.
外勞如果你可以把價格壓到不要說跟玟萊那樣一個月一萬塊.
你壓到一萬五.
然後例如兩三個家庭使用一個.
(例如早上處理這家下午那家晚上再一家)
年齡大概70歲以上,其實都有自理能力.
(70歲爬山,館長都爬不贏...XD
還是說黃阿文,妳台灣95%的小夥子肌肉都沒他現在發達.)
外勞就是統一做飯菜,打掃,幫買東西...
(主要是每天基礎打掃和買東西...例如老人如果愛畫畫,他要補畫紙和顏料等等
必須跑到哪一家買哪一個品牌...阿又沒顏料畫紙外送...要自己去買很麻煩.
所以外傭就有極大好處
做菜則是可以調整口味和菜色客製化..還可以指定用甚麼油,哪邊買的肉)
這樣等同4~6個老人(一個家庭兩個)共用一個家庭外傭.
(誰家有空房間給外勞住的多付一點錢,其他人少付一點錢)
(子女長大成家了,老人家裡很容易有空房間)
會對人民有極大的生活改善效應.
不然你開了一堆養生村.
到頭來都是有點錢的人再當度假用的..XD
絕大多數的人民用不太到.
甚至有錢的人也不一定想用,他直接去五星級住旅館就好,還跟你綁在養生村..
而沒自理能力的,又不能住....
因此實際上算是一個少數人需求的產品.
普及上因為成本高必要性低,所以會有抗性.
並且成本要降低困難,必要性也無法找到更多的支持....
至於無法自理的養老院,那就是另外一個市場.
那邊則是必要性很高,但是成本是否有辦法繼續壓低.
(成本也是必要性之一,有錢人才不需要養老院,中產和以下就需要,越窮得越需要.
不然一個無法自理的老人,會把他的小孩給搞死..阿...兩個....完蛋了!!!
所以養老院對使用者而言,支出成本,是很重要的變因.)
而...更多的外籍看護可能是目前比較容易降低成本的手段之一.
最近勞動部在外籍看護方面也有不少的政策再調整.
其實我們政府很清楚發生甚麼事情.
差別在於.
1.有沒有擋到某些人財路.
2.有沒有辦法滾錢.
擋到別人財路就會被施壓...造成進展緩慢.
沒辦法滾錢,就會被擱置,因為推動的動力小..所以造成推進緩慢.
但實際上,他們其實滿清楚社會需要甚麼,和解決手段有哪些.
(當然有些無解的狀況就是無解,也不用苛求政府)
不過,真的對社會有好處的東西,還是會推拉.
差別只是,速度快與慢的差異...XD
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.249 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679889224.A.B0D.html
你知道.
為啥浮出水面的各種投資老師,講座,書籍.
內容大多都是垃圾嗎.
因為.
因為很多事情不能講.
所以也不是某些真的有經驗的人,他故意出垃圾資訊.
而是.
阿就不能講,他能怎麼辦...XD
電視節目上講了會被剪掉,書本寫了出版社會要你拿掉.
更不用說發在新聞媒體裡根本不可能.
因此..
你看到可以浮出水面的東西,是一個世界.
真實又是一個世界.
為啥有錢人都是每天做投資,無論做甚麼投資都好.
就連玩股票,他們都可以維持長期都賺錢狀態.
並且有時候你看他操作就很簡單很無腦阿...
還可以出國度假半年一年....都不看盤都沒關係.
而慘戶怎麼大多數人會虧錢?
阿就...你們只能得到垃圾資訊的關係!!!
一開始投資方向就已經錯了,那你技術怎樣磨練,你還是要當韭菜..顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/27/2023 13:36:17
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