《明日大娛:未來郊野公園如何淪為一個大型遊樂場?》
早前傳媒揭發有露營車公司喺大嶼山芝麻灣郊野公園範圍內砍伐1公頃林木,政府竟只對犯案者罰款$500,較早前民政署亦配合開路讓工程進行【註1】,開發郊野公園邊陲已係政府默許下打開序幕, 而改變整個大嶼山面貌嘅,何止係露營車之類嘅旅遊設施。
分析規劃文件,十數年之後嘅大嶼山將會佈滿大中小型旅遊熱點,露營車公司剛剛食正大嶼山旅遊化嘅頭啖湯,芝麻灣斬樹事件只係一場風暴嘅序幕。
▍五年後:露營基地、Wibit水上樂園、「快感與刺激」Zip-line
2020年12月,政府低調公佈《大嶼山保育及康樂總綱圖》(《總綱圖》)【註2】,雖然話「北發展、南保育」,但睇真啲大嶼南竟然有不少發展計劃,部份將入侵郊野公園範圍:
-芝麻灣半島露營基地-
斬樹事發所在地芝麻灣半島屬於郊野公園範圍內,但《總綱圖》已表明將該處會重新定位為「露營基地」,並提供陸上和水上活動以收「靜修及身心療癒之效」。《總綱圖》公佈時間為2020年12月,與斬樹時間(2020年7月陸續開始)吻合,政府對於露營車基地一事是否一早知情並默許?
-長沙Wibit水上樂園-
與「露營基地」有聯繫嘅係西南方不遠處嘅長沙水上樂園。雖然《總綱圖》無提供具體資料,但參考2018年10月公佈嘅《大嶼山康樂及旅遊發展策略》(《發展策略》)【註3】,大嶼南嘅水上樂園將模仿Wibit模式,即「巨型充氣水上樂園」。參考外國例子,一個Wibit 設施可以容納60人【註4】,多個Wibit 設施即容納數百人,必定帶來大量旅客及嚴重污染,對貝澳長沙海底珊瑚及生態,以及大嶼南寧靜鄉村社區嘅影響,當然無具體交代。
-石壁水塘zip-line及環塘板道-
《總綱圖》亦透露郊野公園內嘅石壁水塘旁將有「歷奇設施」、「特色露營地點」、以及「環繞水塘的板道」。什麼歷奇設施?在《發展策略》中「創新景點」下「快感與刺激」一欄中有進一步交代:可以是「空中飛人滑翔之旅」(即zip-line)、繩網步道、樹迷宮、大型山坡滑梯、野戰/漆彈課程等。
石壁水塘為全港提供12%淡水,為大嶼山各區、香港島、坪洲、長洲及喜靈洲提供食水【註5】,如果係石壁水塘旁邊搞吸引大量遊客嘅歷奇活動,甚至玩漆彈,後果是如何?為何選擇吸引污染源(遊客)深入集水區?無論係規劃或保育角度來講都講不通。
▍五至十五年後:整個大嶼山郊野或面目全非
《發展策略》亦透露咗中長期或有更多更瘋狂嘅大嶼山改造計劃,有啲令人摸不着頭腦:
-有機水療度假村:政府曾在2004年進行《水療及消閑度假設施顧問研究》,曾經選定長沙下灘為發展水療及消閑度假設施的研究地點。
-大東山索道(funicular):即類似山頂纜車,由大蠔灣接駁至通往大東山的現有山徑,破壞大東山的特殊科學價值地點(Site of Special Scientific Interest),日後只要搭纜車就可以直達「打卡熱點」,十幾年之後大東山芒草極可能絕跡。
-其他不能盡錄嘅瘋狂計劃:潮流復古周末假期、觀星泡泡屋、浮動酒店豪華水上獨立屋、「第三個纜車系統」、能夠舉行音樂演唱會嘅「水上浮動舞台」、太極中心、婚禮中心及「山嶺婚禮」、動物農莊等等。
《發展策略》透露部分計劃現時在財務或環境上不可行,但「方案可行性...取決於其地理位置,若有關方案位於生態較不敏感的地點,其可行性有機會不一樣」,危機仍然存在。
▍顛覆近半世紀以來郊野公園康樂規劃
翻查港英政府解密文件,郊野公園自1970年代成立時,其中一個最大目標係設立康樂設施畀香港人及下一代永續享用(that the amenity and recreational value may be enjoyed by present and future generations of Hong Kong),為達致呢個永續目標,必須以保育為手段【註6】。
為維持一個在康樂設施發展與保育之間「敏感平衡」(sensitive balance),郊野公園在成立之初即有思維慎密嘅康樂規劃(Recreation Planing)。根據漁護署前助理處長王福義所撰寫嘅一篇學術論文【註7】,康樂規劃既原則為下:
(1) 喺適當嘅地點發展適當嘅康樂設施(right kind of recreational development takes place in the most suitable locations)
(2) 喺設計上減低發展康樂設施與保育之間嘅潛在衝突(minimise potential conflicts between the interests of recreation development and countryside conservation)
所以每個郊野公園均有公園規劃圖(park plans),大致將園内分為6大區,並因應每區嘅地理或生態決定發展,抑或不發展康樂設施:
(1) Wilderness zone :顧名思義,荒野缺乏現代人造物,屬真正嘅大自然,不應發展任何康樂設施。
(2) Extensive zone : 比Wilderness zone次一等,仍屬偏遠地方,保留未被發展的形態,適合提供行山徑以及路標等簡單嘅設施,大欖郊野公園植林區、芝麻灣半島、大東山為此類。
(3) Dispersed zone:位於交通方便之處,設立家樂徑等等一家大細親親大自然的設施-涼亭、燒烤爐等等,西貢黃石碼頭屬此類。
(4) Intensive zone:位於交通方便之處,或郊野公園入口位置,適合大型團體到訪,除咗燒烤爐等設施,還有遊客中心、廁所等等,北潭涌屬此類。
(5) Adventure zone:因特殊地貌如山谷、溪澗引伸出來嘅特殊康樂潛力,可興建戶外活動中心、青年營地等等,該處對於康樂的考慮能夠大於保育。
(6) Special Activity zone: 較為稀有,取決於特殊地貌引伸出來嘅特殊康樂潛力,例如越野單車、攀石牆等,《發展策略》建議的「快感與刺激」活動屬此類,這些活動通常很嘈吵,與其他郊野公園康樂用途不匹配,建議只在局限嘅位置,例如廢棄礦場(abandoned quarries)進行,而不是《發展策略》提倡嘅石璧水塘。
▍旅遊先於保育的殺雞取卵式發展
以上種種跡象令人擔心,以往郊野公園「管理保育為手段、永續康樂為目標」嘅方針是否已被殺雞取卵般、掠奪式嘅「大眾旅遊」(mass tourism)思維取代?為何選擇在明日大嶼及跨境基建落腳點旁落「第一刀」大搞旅遊發展?
大嶼山郊野公園嘅戰場,全香港市民應該好好守住,以免半世紀以來嘅保育基業同令香港引以為傲嘅郊野公園敗在短視嘅發展利益手上。
#郊野公園研究
#保衛郊野公園
#大東山
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#Wibit
#Zipline
延伸閱讀:
【 #搞乜郊野 】郊公主題樂園狂想曲:https://bit.ly/35EkdUx
【膠嘢巨mon:廢、無效、核突低俗、要經常維修】:https://bit.ly/3vvEiqe
【註1】
Hong Kong Free Press 14 June 2021 Investigation: HK$500 fine after Hong Kong landowner cleared trees in Lantau country park:https://bit.ly/3d3J1td
風火山林【芝麻灣事件】郊野公園斬樹「無皇管」 私人地成法規漏洞:https://bit.ly/3ieibBO
蘋果日報 2021年6月15日 大嶼山芝麻灣萬平方米樹林遭砍伐 漁護署放生僅罰$500:https://bit.ly/3zv06Wp
【註2】《 大嶼山保育及康樂總綱圖》及《大嶼山遠足徑及康樂設施計劃》:https://bit.ly/3pXVrI4
【註3】《 大嶼山康樂及旅遊發展策略》:https://bit.ly/3xqNYE8
【註4】Business Insider. 11 July 2012. This Awesome Inflatable Obstacle Course Holds 60 People:https://bit.ly/2S06KmF
【註5】發展局:石壁水塘不宜填平:https://bit.ly/3iGBXWV
【註6】Hong Kong Government Records Service. HKRS 903-2-2 DEVELOPMENT PLAN : SERVICE : LEISURE - PROGRAMME : H-1 COUNTRYSIDE CONSERVATION
【註7】Wong, F.Y. (1988). Recreation Planning in Country Parks. Planning & Deveopment Vol.4 (No.2), pp.62-68.
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過29萬的網紅852郵報,也在其Youtube影片中提到,852直播室(2017-07-26)主持:游清源、Ches(小小姐)、Yannis、Debby 全片重溫:https://www.youtube.com/watch?v=fwOXVmNhQBg 香港大學科斯產權研究中心今日發表「增闢新土地的長遠機制與策略報告」,指出定期出售土地及發展郊野公園邊陲...
「開發郊野公園邊陲」的推薦目錄:
開發郊野公園邊陲 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文
各大地產商一致加持 大舉開發郊野公園
【開發郊野公園就解決到房屋問題?】
近年浮現一個香港土地發展史多年未有嘅新觀念:只要開發少部分郊野公園用地增加土地供應,就能夠解決房屋問題甚至「打倒地產霸權」,非常能夠吸引眾人眼球。未知與特首競選活動有否關係,近日有一疑似候選人再度炒熱郊野公園邊陲建屋建議,更加誓言即使「既得利益阻力巨大」,都希望建議能夠「翻閹」。
雖然呢個建議喺三年前「土地大辯論」中已被市民丟入垃圾桶,但有人仍然如獲至寶,成件事似乎唔止係「跑馬仔」咁簡單。要理解背後動機,或者了解開發郊野公園邊陲建屋係咪真係能夠打擊地產霸權,最有效嘅方法就係分析究竟係邊啲人最支持呢種講法。
【地產商支持推冧樓價?】
透過輿論分析,搜尋自2013年起(政府開始提出發展郊野公園)嘅新聞,唔難發現公開高調支持發展郊野公園嘅人士,唔少其實係地產商本身,以致有潛在利益嘅地產代理、工程界及測量界(好可能都係選委),莫非佢哋都想倒自己米,增加土地供應推冧樓價,惠澤市民?
事情當然唔係咁簡單。以下只係少部份嘅節錄:
▍「大戰略家 」:
-「如果你給我一個Google地圖,我立即點出那些地可用,建50萬個單位不是什麼難事!」
(遠東發展邱達昌)【註1】
▍手頭蟹貨 待價而沽:
-「自己也有些地在新界郊野公園的邊陲,由於有雀仔、蝴蝶、青蛙而不能發展。」(都係遠東發展邱達昌)【註1】
▍「極高」成本效益:
-「香港有41% 土地係郊野公園,如果拎2%郊野公園土地出嚟,1%基建,1%起樓」,已經多咗好多土地。」(恒隆地產陳啟宗)【註2】
-「倘若撥出當中1%鄰近市區的土地起樓,已足夠為逾10萬人提供居所。」(恒基地產李兆基)【註3】
▍計仔多多:
-「不但填海,還有很多方法,例如開闢多點郊野公園,與鄰近市區的郊野公園交界」
(合和實業胡應湘)【註4】
-「支持北大嶼山填海,因本港不少土地均由填海得來,也認為可檢討郊野公園地帶發展。」(長江實業趙國雄)【註5】
-「目前香港市區住宅用地只佔全港土地的4%,但郊野公園面積卻佔地40%,為何香港人權不如草權」【註6】(中原地產施永青)
-「若將全部郊野公園轉為住宅並不可能,但可考慮視乎地點,將部分改為住宅用途。」(新世界地產鄭家純)【註7】
【類似言論眾多 恕未能盡錄】
佢哋非但係唔抗拒發展郊野公園,而且係主動、積極咁提倡,唔少嘅睇法,比政府提出嘅更大膽、更進取。佢哋對郊野公園呢類「處女地」(virgin land) 流晒口水嘅態度,同某啲人嘗試塑造郊野公園開發方案能夠打擊地產霸權嘅講法完全相反,明顯背後事有蹺蹊。
【已有地產商身體力行 率先進駐邊陲地帶】
係輿論分析嘅過程中,唔難發現其中一大發展商新鴻基地產異常低調。其實新鴻基近年已經靜悄悄喺郊野公園外圍插旗。現正銷售嘅新鴻基樓盤瓏珀山 (ST MICHEL) 位於沙田水泉澳多石街【註8】,距離早前因民意反對而終止嘅馬鞍山郊野公園邊陲地帶發展可行性研究選址之400多米外,證明靠近郊野公園嘅豪宅地段,對地產商有一定吸引力。
同樣係新鴻基地產、亦係馬鞍山郊野公園邊陲,去年尾政府建議係邊界外10多米興建公屋(同而家個建議咁似嘅?),但係發展計劃中,靜靜雞利用公帑起路駁入新鴻基位於不遠處嘅農地,而新鴻基亦已提交改劃申請,計劃興建豪宅【註9】。從新鴻基嘅行動可以睇到,現在開發郊野公園邊陲嘅提議雖然名義上係起公屋/居屋,但實質上地產商的確能夠分一杯羹,難以確保他日正式侵佔郊野公園後,唔會照版煮碗。
若然話發展郊野公園起公屋係打擊地產霸權、解決房屋問題,倒不如話呢個係一場精心策劃嘅「地產商自肥計劃」。而提議「翻閹」嘅人,已經提晒水「如果大家認為這個計劃是可行的,這個計劃是可以複製」【註10】可以預期,若然郊野公園邊陲發展先例一開,日後必定陸續有來。
#地產郊
#地產商自肥計劃
#如果我哋收地產商錢我哋先唔會寫呢啲文
#郊野公園研究
延伸閱讀:
【閒置中 Liber Podcast Ep34 - 搞郊中 - 從纜車動物園到礦場豪宅 - 馬鞍山郊野公園】
https://anchor.fm/liberresearch/episodes/Ep34---------envid8
【馬鞍山郊野公園成立之初 已有地產商「睺住」】
https://www.facebook.com/localresearch/posts/3665218146907565/
【港英政府:發展郊野公園邊陲? 無得諗!】
https://www.facebook.com/localresearch/posts/3643571052405608
【開發郊野公園:一場土地觀念的洗腦運動】
https://bit.ly/3hWMFYV
【註1】邱達昌:有樓才有歸屬感!
https://bit.ly/3fo9ovm
【註2】陳啟宗:港經濟十年廿年返唔到轉頭
https://bit.ly/3fiPOPK
【註3】李兆基:撥郊野地1% 夠10萬人住
https://bit.ly/3fqAtOi
【註4】港人均居住面積遠低於其他地區 胡應湘:應填海改善居住問題
https://bit.ly/2To1GJ6
【註5】新房策「激活」樓市 放寬樓按重啟換樓鏈 長實趙國雄: 社會運動影響市況
https://bit.ly/3yHvdO5
【註6】土地開發「人重要還是鳥重要?」
https://bit.ly/3hX9yeP
【註7】鄭家純:將部分郊野公改建住屋 何樂而不為
https://bit.ly/3hVU6j2
【註8】覓至房 瓏珀山 (ST MICHEL) https://bit.ly/3vtKGPA
【註9】【城規地產霸權】審議馬鞍山郊野公園邊陲改劃 過3分1委員都同新地有關https://bit.ly/3fnY5Dd
【註10】【郊野殺手 再度空群而出】末日倒數:開發郊野公園
https://bit.ly/3wA2w3I
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開發郊野公園邊陲 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最佳貼文
【邊攪郊野公園邊陲 邊讓收棕地計劃潛水】
經常說無地起樓,最新豪宅改劃正向馬鞍山郊野公園發展進擊,但原來同一時間,政府已靜雞雞在另一個地方「抽起」了收回一大塊棕地計劃。
▍神秘抽起9公頃屏山北棕地
事緣今年9月底,規劃署悄悄在網頁公佈了8塊棕地群的具體收地邊界的文件,翻查可見特別抽起當中一大塊「屏山北」選址的近9公頃棕地(連同相鄰土地合共18公頃),沒有與同期研究的棕地群一併公佈收地邊界,只為這塊棕地留下一句「適時再公布」,意味著這塊如維園般大的收地進度很有可能再被政府拖延。
▍又係你呀新世界
翻查過往新聞及土地查冊,發現被抽起的「屏山北」選址同區內,包括屏山北選址內6個與新世界相關人士持有的地段,當中大多數為囤積多年,先破壞後發展的棕地。當區亦可以見到新世界曾經有私人豪宅計劃申請,包括橫洲爭議之一嘅39層豪宅申請(Y/YL-PS/2),新世界與合作公司166幢低密度住宅申請(A/YL-PS/565),明顯見到政府對收回地產商潛在棕地土儲似乎格外開恩,對非原居民及郊野公園卻是毫不留情。
▍收棕地先縮水再潛水
過往這8塊棕地選址自公佈以來一直被官員用作擋箭牌,來應對一切有關政府拖慢發展棕地的質疑。本來的8塊選址,只觸及1000多公頃未善用棕地中的36公頃(3%),已被形容為「大縮水」 ,今日「屏山北」公佈收地邊界再潛水,卻還好意思以土地不足之名開發郊野公園邊陲?
▍「先棕後綠」變「先綠後棕」
一邊將土地發展推向馬鞍山郊野公園邊界,另一邊則涉嫌放生發展商的棕地土儲,將「先棕後綠」的土地發展原則倒行逆施成「先綠後棕」,令近日馬鞍山郊野公園滅村改劃更顯得毫無理據。
#郊野公園研究
#棕地研究
#先綠後棕
【郊野公園豪宅化】五個反對馬鞍山郊野公園外起豪宅的原因
http://bit.ly/2Kp051g
【港英政府:發展郊野公園邊陲? 無得諗!】http://bit.ly/3835YJD
【治山火 用重典】http://bit.ly/3gQBA9h
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開發郊野公園邊陲 在 852郵報 Youtube 的精選貼文
852直播室(2017-07-26)主持:游清源、Ches(小小姐)、Yannis、Debby
全片重溫:https://www.youtube.com/watch?v=fwOXVmNhQBg
香港大學科斯產權研究中心今日發表「增闢新土地的長遠機制與策略報告」,指出定期出售土地及發展郊野公園邊陲地帶土地,並非增闢土地的長遠之計,並認為大型的填海工程是最快、最有效開發土地的方法,以作長期規劃發展。團隊建議政府應恢復50年代至1997年大規模的填海工程,例如將船灣淡水湖填平並用作興建住宅,預計可額外增加1,200公頃土地,提供30萬個住宅單位,有助遏止樓價急升的問題。
中短期發展方面,團隊認為政府可收回主要發展商於新界地區約1,000公頃由私人擁有,未被開發的聞置土地,加上有關土地的地契將於2047年到期,可釋放土地潛力。另外,政府亦需透過改變補地價機制,為發展商增加誘因,將土地儲備改為房屋或其他用途。
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