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200722從《松蔦青語》糾紛看穿建商黑心手法＠文/陳泰源

【前言】

自從《大家地產-卓家雄》委託公關寫了一篇名為「從《松蔦青語》危老糾紛來看建商的難處」的新聞稿之後。身為作家兼地主的兒子，並曾出過《一眼看穿房仲賣屋手法》的我來說，當然也要寫一篇回敬。

不同的是，我不會要求記者直接刊登，相反的，我鼓勵媒體基於「新聞魂」查證到底，針對我寫的指控，幫我問建商如何回覆，好嗎？......↓

【娓娓道來之前，先講保密協定】

本案的爭議點很多，其中一個讓我父母，也就是地主啞巴吃黃連的就是一份對甲方（我父母）有利卻註明「不能讓第三者知道，否則失其效力」的保密協定。

如果建商自認正派並同意，此份文件公諸於世對地主保障仍然有效的話，那我們就將此文件曝光於媒體，交由輿論心證。

再次強調，根據保密協定，甲方有主動選屋的權利（礙於無法曝光只能演變各說各話），一旦選了消費者已買到的房子，該房則變成「爭議屋」而無法交屋。

接下來，讓我們從可曝光的契約說起……。

【水平分？立體分？地主到底怎麼分？】

本建案是饒河街119號、121號（我父母甲方）、123號（建商兼地主）共3名地主戶的合建案。

根據契約，壹、土地標示：甲方的土地，在接下來整本契約書當中都簡稱叫「本標的」。我們再來看「柒的一」條文寫到，雙方以「水平」方式分配之，甲方連續「向上」分配。因此建商主張：地主是「由下往上水平分」，所以，建案的「整層」低樓層都該由甲方全部吞下。

可是，根據契約：甲方得就「本標面積」的佔「本基地面積」「比例」分回新大樓坪數百分之六十。如果按照建商所說，水平分指的是「基地整層面積」的話，那60％比例分就很可怕了，以《松蔦青語》樓高15樓的60％就是從「一樓到九樓的整層全部」都是甲方的囉？不是這樣算吧？

我不懂建商為何要睜眼說瞎話，「本標面積」跟「本基地面積」是看不懂差別嗎？憑什麼將119號與123號也應該由下往上分得的坪數，全部灌給121號吞下？建商宣稱「六樓以下都是甲方的，七樓以上可對外銷售」的這個說法是絕對錯誤的！

＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道1

【建商不依照契約規劃店鋪】

根據契約：雙方同意規劃面寬須達原舊建築物之面寬。

建商從來沒有將建築圖面經由地主簽認，並擅自將原寬度4米8改成3米3，把原來3間店面變為4間，建商自己吃2間。

甲方從109年1月選屋破局後就不斷溝通，直到109年6月17日建商的回函裡態度依舊強硬，非得等到7月初接獲媒體投訴後，才表示願意改回來。

而建商表示，當初不按照契約走，是因為若要維持原3間，甲方的店面勢必會有大樑柱，這是基於美觀與視野規劃的整體考量。但我問了許多正派建商，都說這樣的說法是鬼扯，為什麼原本3棟老舊建築物屋齡都至少50年以上都不需要有柱子，為何2020年最新建築工法就一定要有柱子？

當我再次回擊後，建商又表示：「既然要維持原寬度，又不能有柱子，那只好在『深度』做合理設計。」

再次強調：根據保密協定的補充協議，建築圖面需經甲方簽認（礙於無法曝光文件，目前僅能各說各話）。因此，只要沒有經過簽認，店面最後蓋出來跟同社區左右兩間店面相較，若深度不齊、高度不一還是有異常管線存在，我們將連同建築師一併提告求償。

正派建商作法：依照契約，維持原寬度規劃店面，而且建築圖面會經地主簽認，不會有大樑柱，深度與同社區店面等齊，也不會有異常管線存在。

大家地產卓家雄作法：建築圖面沒經過地主簽認，先犧牲地主店面寬度，建商吃掉2間再說，如果地主敢靠杯，再拿「大樑柱或深度」暗示威脅。

網路房地產紅人Ted假中立，嗆我不選擇靜待司法判決，反而是透過媒體爭私利，我要在此反問Ted，等判決下來後，已經是好幾年以後的事情了，店面老早就蓋好了，法官會判建商打掉重蓋把店面寬度還給地主，還是只能賠錢了事？法官能讓飯變回米嗎？既然不行，「靜待司法判決」就是黑心建商期待看到的結果。這是我阿公留下來的祖產，我護祖產、槓建商，何錯之有？

＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道2

【建商不依照契約負擔40％稅費】

根據契約：本標的之地價稅、房屋稅……等，於點交日後發生者，由甲方負擔百分之六十，乙方（建商）負擔百分之四十。

為何點交日後，建商堅持1塊錢都不付，讓我父母全額吸收？

＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道3

【刻意顛倒合建程序，讓「信託」成為黑心建商的武器？】

上述舉的例子已經很清楚，只要信託了，地主倘若與建商發生糾紛，信託銀行是不會介入主持公道的！所以，……↓

正派建商作法：讓地主先選屋，再信託，最後才請地主搬家、拆屋。

大家地產卓家雄作法：先騙地主信託，並在契約裡偷天換日，把對地主有利的條文刪除，簽名變蓋章，連同信託銀行一併蒙在鼓裡，信託銀行才會在不知情的前提下，沒告知地主，直接代替地主出具「危老容獎申請同意書」，再哄地主搬家、拆屋後才讓地主選屋，最後翻臉不按照契約走，讓地主「強迫被選屋」。

＃記得一定要先選屋再信託因為信託是黑心建商欺壓地主的武器

【補充協議被消失？保密協議不能放進信託契約裡？】

建商強調，信託契約裡的附件是甲方（地主）、乙方（建商）、丙方（信託銀行）三方共同見證下放進去的，對地主有保障的條文是基於「保密協議」才沒有放進去，因此，那份「偽本」是經過甲方授權的，所以不是「被消失」。

請問，那份文件的日期，為何是在我們還不認識卓家雄的107年1月12日？我們是3月份才認識卓家雄，何況1月12日接洽的單位還不是《大家地產》啊？既然是當下共同見證下同意被放進去的，請我父母順便簽名很難嗎？為何只有蓋章？

建商難不成是要告訴大眾，「不為第三人知道否則失其效力」的所謂「第三人」包含「信託銀行」？為了保障地主權益，所以「保密協議」不能放進信託契約裡？是要騙誰？建商委請的律師聽得下去？

正派建商作法：保密協定的所謂的第三人，不包含信託銀行，因此，對地主有利的文件，也會一併放進信託契約裡。

大家地產卓家雄作法：謊稱信託銀行是第三人，銀行知道會失其效力，哄騙地主不要把簽名原件放進信託契約裡，並偷天換日簽名變蓋章，讓信託銀行在不知情的前提下，沒有告知地主就出示「危老容獎申請同意書」給建商去申請容積獎勵獨吞。

【一屋二賣風險，到底存不存在？】

距離7月8日媒體爆料後至今，我公開質疑「地主尚未選屋就開賣，《松蔦青語》恐一屋二賣」，為什麼，建商到現在只用「一紙聲明」保證絕無可能？

建商堅稱：信託銀行（瑞興）已將地主所主張的房源，全部予以保留。

但我也說了：信託銀行（瑞興）僅承諾不會提供匯款帳戶，但無法「保證」建商不會私下賣屋。為何建商不敢公佈「已賣掉房源」自清？何況《松蔦青語》的「唯二」負責人蘇義閔先生，就是當時因一屋二賣宣布倒閉的「寶吉第建設」總經理，我的質疑難道沒有邏輯？

正派建商作法：一定是等地主選完屋之後，才會對外銷售，既然有爭議，地主質疑一屋二賣，就第一時間公布已售房源自清，狠狠打臉地主。

大家地產卓家雄作法：管我有沒有私下賣屋？我偏不公布已售房源，我喜歡羅生門。

【建管處與建商官商勾結？】

每個人都知道「切結書」就是要本人親簽的意思，也知道「並」與「或」的差別。

建商為了要申請危老容獎，必須向建管處遞交「重建計畫切結書」，而這份文件是申請危老容獎的必備文件！上面清楚寫明「簽名『並』蓋章」。意思就是建管處認為這份文件，不適用民法的蓋章「等於」簽名。

為什麼，同一案子兩套標準？同一建案，別的地主是簽名並蓋章，唯獨甲方是「被蓋章，沒有簽名」就過關了？

建商表示：因為地主有簽一份「印章授權」，所以可以代替地主蓋章。那我反問：同一案，別的地主也有簽「印章授權」，為何別的地主是簽名並蓋章？

難道甲方是《松蔦青語》貢獻最多危老容獎的緣故？何況印章授權範圍內文並無提到「重建計畫切結書」。另外，建商叫做《大家地產》，文件內容卻寫《「由家」地產》，這麼明顯的筆誤卻也可以過關？

正派建商作法：印章授權範圍不包含「重建計畫切結書」，一定會請地主本人親自簽名並蓋章。

大家地產卓家雄作法：找貢獻危老容獎最多的善良地主下手，並把「印章授權」無限上綱解釋，隱瞞地主直接「蓋章免簽名」過關。

【危老容獎屬於誰？建商還是地主？】

地主在記者會公開指控，建商隱瞞地主盜用印章私吞危老容獎。建商公關強調：當時危老已經頒佈1年多了，所以地主是知道的。

這叫做「答非所問」，我們當然知道有危老，所以才會問建商是否有申請危老？「知道有危老」與「知道建商有申請危老」是兩回事，不要用話術混淆視聽！請建商列舉新聞報導《松蔦青語》危老申請通過「之前」地主早已知悉建商有申請危老的證據！

正派建商作法：合建案是103年簽的，危老是106年才頒布實施的，103年的契約裡，從封面到封底皆沒有「危老」字眼，地主不可能授權建商申請危老，既然危老容獎是地主的房子所產生的，當然要與地主按照比例共享。

大家地產卓家雄作法：將103年簽的合建契約的「印章授權」無限上綱解釋，隱瞞地主一路蓋章蓋到底，拿印章申請危老容獎並獨吞，主張拿「地主的」房子申請的危老容獎與地主無關。

＃地主的土地不是免費給建商拿來稀釋的

【地主沒有誠意？不願意好好談？】

大家地產的公關在新聞稿裡找了一名第三方專家表示，要雙方用同理心坐下來好好談，形塑建商受了委屈？地主沒誠意的假象。

根據《補充協議》契約，甲方有「第一優先選屋」權利（礙於保密協議無法曝光文件只能各說各話）。

今年1月農曆年前，建商竟然先讓別的地主先選屋，我們變成順位第二，選屋當下才發現是「被強迫選屋」！？

今年2月農曆年後，雙方再次談判，大家地產代表嗆地主，店面堅決不改，否則「深度10公分」。

今年2月下旬，甲方曾拜託洪健益市議員代為私下協調，建商寸步不讓，讓洪議員感到灰心，鼓勵地主「勇敢主張，對建商不用客氣」！

今年3月6日，我們又找了陳怡君市議員召開協調會，建商代表於現場表示「這裡不是談判的地方」，從頭到尾都讓地主唱獨腳戲，連陳議員連番質問依舊不予回應。

今年6月17日，建商再次發函給甲方，不僅要甲方吸收建案全部低樓層最爛戶型、店面依舊不改、危老容獎不吐，偽造文書、蠻橫硬幹、稅費不繳、睜眼說瞎話，完全不按照契約走。

請問，到底是誰沒有誠意要談？

＃我的善良必有鋒芒

＃邪不勝正

地主/陳俊發、胡淑惠

長子/陳泰源 代筆

《松蔦青語，相關爭議新聞》

【ETtoday】

房仲作家槓建商隔空再交火，地主：「一屋二賣」風險恐波及無辜。→https://house.ettoday.net/news/1760022

【文章】

200722從《松蔦青語》糾紛看穿建商黑心手法＠文/陳泰源>https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200722.html

【CTWANT】

房仲作家槓建商1／知名房仲自爆合建糾紛　將發不自殺聲明力抗建商

連結1→https://www.ctwant.com/article/60851

連結2→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200709000943-260410?chdtv

連結3→https://tw.news.yahoo.com/房仲作家槓建商1-知名房仲自爆合建糾紛-將發不自殺聲明力抗建商-220000897.html

連結4→https://today.line.me/tw/article/房仲作家槓建商1／知名房仲自爆合建糾紛%E3%80%80發「不自殺聲明」力抗建商-a5KEv6

房仲作家槓建商2／危老容積獎勵應歸誰？建商全吞：與地主無關

連結1→https://www.ctwant.com/article/60856

連結2→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200709000952-260410?chdtv

連結3→https://tw.news.yahoo.com/房仲作家槓建商2-危老容積獎勵應歸誰-建商全吞-與地主無關-220000604.html

連結4→https://today.line.me/tw/article/房仲作家槓建商2／危老容積獎勵應歸誰？建商全吞：與地主無關-p1KWjp

房仲作家槓建商3／親簽不敵蓋章　建管處審查標準不一成糾紛推手

連結1→https://www.ctwant.com/article/60861

連結2→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200709000959-260410?chdtv

連結3→https://tw.news.yahoo.com/房仲作家槓建商3-親簽不敵蓋章-建管處審查標準不-成糾紛推手-220000495.html

連結4→https://today.line.me/tw/article/房仲作家槓建商3／親簽不敵蓋章%E3%80%80建管處審查標準不一成糾紛推手-xkW5MG

房仲作家槓建商4／地主未選屋建案已銷售　「一屋二賣」恐更多人受害

連結1→https://www.ctwant.com/article/60863

連結2→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200709000966-260410

連結3→https://tw.news.yahoo.com/房仲作家槓建商4-地主未選屋建案已銷售-屋二賣-恐更多人受害-220000953.html

連結4→https://today.line.me/tw/article/房仲作家槓建商4／地主未選屋建案已銷售%E3%80%80「一屋二賣」恐更多人受害-DX6o5g

房仲作家槓建商5／地主貪婪？建商惡毒？雙方各自發聲明稿再度交鋒

連結1→https://www.ctwant.com/article/60866

連結2→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200709000973-260410?chdtv

連結3→https://tw.news.yahoo.com/房仲作家槓建商5-地主貪婪-建商惡毒-雙方各自發聲明稿再度交鋒-220000202.html

連結4→https://today.line.me/tw/article/房仲作家槓建商5／地主貪婪？建商惡毒？雙方各自發聲明稿再度交鋒-KzNW1n

【民視即時】

名房仲陳泰源槓建商 發表不自殺聲明

連結1→https://youtu.be/GQHI3erYQwQ

連結2→https://tw.stock.yahoo.com/video/名房仲陳泰源槓建商-發表不自殺聲明-033145605.html

連結3→https://today.line.me/tw/article/名房仲陳泰源槓建商+發表不自殺聲明-v3aG55

【民視新聞】

房仲陳泰源護祖產槓建商 發表「不自殺聲明」－民視台語新聞。→https://youtu.be/wC47raeLBc0

【三立即時】

台北松山區祖宅合建新大樓鬧糾紛指控建商"私吞危老容積獎勵及涉嫌偽造文書" 知名房仲槓建商。→https://youtu.be/qr_dv5PEdws

【三立新聞】

台北松山區祖宅合蓋新大樓指控建商"私吞危老容積獎勵"知名房仲槓建商 建商駁斥:沒不法

連結1→https://youtu.be/Lom87SqSNic

連結2→https://tw.news.yahoo.com/祖宅合建大樓鬧糾紛-知名房仲槓建商-095517982.html

【東森新聞】

知名房仲祖厝合建糾紛 損失4千萬怒告建商。→https://youtu.be/6uG37WHvfM0

【非凡新聞】

饒河街合建案爆糾紛!地主控建商吞危老容積獎勵?質疑恐"一屋二賣"。→https://youtu.be/jM64mRsPr-o

#松蔦青語地主尚未選屋就開賣恐一屋二賣地主呼籲與建商和解前買家慎思

#大家地產目前是一案建商

#卓家雄偽造文書盜用印章私吞危老容獎

＃黑心建商卓家雄主張拿地主的房子申請的危老容積獎勵與地主無關

200721三立iNEWS 《松蔦青語》爆糾紛！危老重建申請數翻倍 合約怎簽才好？
影片網址→https://youtu.be/45-Qu0xtH08

記者/呂蓓君：「危老重建被稱做是都更的特快車，因此今年上半年其實這個危老重建的案件數也爆大量，尤其是以5月份來說，申請的案件數就超過350件，不過其中的爭議也不少，舉例來說，在我身旁的這個建案，就爆出地主和建商之間的糾紛。」

記者/呂蓓君、林明達 採訪報導……↓

地主/陳先生：「他們完全沒有經過我們的同意跟授權就直接去申請危老，我是懷疑他可能就是想要獨吞啦！獨吞所有的危老得到的獎勵。」

陳姓地主拿著合約書，好不容易盼到都更重建，沒想到挑戰才正要開始，一旁的陳太太也在旁邊補充說明，連樓層選擇也跟當初大不相同。

地主/陳太太：「他們不承認我們的選屋圖表，所以我們合理懷疑建商現在對外銷售的房子，有沒有把我們選的房子對外銷售，我們很擔心，我們的房子被一屋二賣。」

大家地產/卓家雄：「我們的建案的土地、房屋全部都已經信託給了銀行，那陳姓地主他主張分配的部分，信託銀行也已經全數保留，那目前我們的施工非常的順利也都會依約完成，所以我們絕對不會有所謂的一屋二賣的問題。」

建設公司更是跳出來反駁地主的說法再次強調不會一屋二賣，也希望地主能誠意溝通，讓事件圓滿落幕。

近期都更市場火熱商機無限，2020年計算到5月底，大台北地區的都更不含危老重建推案量就有870億元是2019年的7成左右，預估全年將會突破1500億元，危老重建案上半年就有16件，總銷量162億元建案數量比2019年成長近一半，推案量更是暴增7成。

但都更整合成功，其實後續和建商的合約還有大學問。

律師/蔡志揚：「實務上看到很多地主大概只要約定只要室內1坪換1坪就好了，但實際上其實不止室內可以一坪換一坪，只約固定坪數其實是蠻有風險的。甚至有時候還會有容積的獎勵，如果你約定固定坪數可能獎勵根本沒算進來，這樣的話就是吃大虧了。」

投身都更領域多年的蔡志揚律師就提醒地主，合約有四大重點，包括像是地主和建商坪數如何分配，第二選屋的問題，像是要選哪一個樓層，第三則是建商違約的罰款以及都更不順利要如何退場等，都是跟建商攻防的焦點。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200721inews.html

200709非凡 「松蔦青語」恐一屋二賣？地主尚未選屋就開賣！
影片網址→https://youtu.be/22r7nhBzjtI

工程車不斷進進出出，這塊位在北市饒河夜市商圈附近的建案搭上危老重建熱潮，正在趕工當中，沒想到卻爆出合建糾紛，而地主就是知名房仲作家陳泰源的父親所持有的祖產。

房仲作家/陳泰源：「店面要規劃原寬度的店面，也就是4米8，但是建商並沒有把建築圖面經過地主簽名確認，就貿然的把三間原來的店面變成四間店面，而且建商分兩間，我們從4米8變3米3，公然違約。」

搬出資料指出，原本規劃店面是三間，建商卻企圖切割成四間，陳泰源更控訴建商沒有經過地主同意，就私自申請危老容積獎勵，過程中，相關文件被蓋章，沒有簽名涉嫌偽造文書。

房仲業者：「第一個是日期錯了，第二個是怎麼簽名會變蓋章呢？第三個是有利於地主的附件條文文字，竟然被消失。」

陳泰源怒批地主換回的店面變小，加上危老容積獎勵被吞掉，損失至少68坪市值相當於4千多萬元，而建商尚未讓地主選屋卻已開賣，恐怕導致一屋二賣，將來糾紛不斷，不過建商則是回應地主原本就有交接留存印章授權，也不會有一屋二賣的問題。

危老重建上路3年來，全台申請件數共1370件，核准632件，糾紛傳聞不斷，而房屋消保會表示，都更案所延伸糾紛多，就是因為契約當中，很多地主都認為契約每個字都看得懂，但是經過諮詢解說才知道陷阱藏在細節裡，建議地主找利益迴避的第三方的建築師或者律師來和建商協商。

都更危老重建，北台灣上半年推案就超過160億，如今卻爆出有不動產爭議，知名房仲作家陳泰源槓上建商雙方各說各話，糾紛恐怕難以平息。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200709_15.html

200709東森 《松蔦青語》爆糾紛 怒告卓家雄偽造文書私吞危老容獎
影片網址→https://youtu.be/i8i6pm6OFAo

記者/林佑之：「饒河夜市旁的預售屋還在興建當中，如今卻捲進土地糾紛。受害的屋主有點特別，本身就是一位知名房仲（的父母）。」

記者/王國霖、林佑之 採訪報導……↓

房仲業者/陳泰源 表示：「我們懷疑建管處，一個案子、兩套標準，涉嫌官商勾結。」

扯開嗓子語氣很激動，松山這片地是陳家的起家厝，2014年答應與建商合建，但陳泰源指控2018年看到危老條例上路，瞞著地主拿著他們的印章悄悄申請28％的容積獎勵，但卻沒有按比例分回，陳家至少損失68坪，市價4000多萬元。

房仲業者/陳泰源 表示：「一定要先選完屋，再信託，最後才可以搬家拆屋，我們就是被建商騙，騙我們搬家、拆屋後，之後一切就整個翻臉就不照契約走了。」

秀出line對話跟契約，建商原本矢口否認有領到容積獎勵，直到今年才坦承，而且原本拿到的建築圖，答應一樓設計3間店面房仲可以分到4.8米寬，建商卻擅自改成4間店面寬度剩下3.3米，更別提態度很強硬。

地主/陳泰源的媽媽：「有一次協調會他居然跟我們講說，寬度還給你們是可以，可是深度給你們10公分，然後裡面給你們一根大柱子，這樣你們要嗎？」

房仲一家身心煎熬甚至在臉書簽不自殺聲明，但對於種種指控，建商反駁。合建契約當初談好固定坪數分回（說謊），容積獎勵不分配（地主的土地是免費給建商稀釋喔？），並沒違法。

建商公關：「當時危老已公布將近一年，所以地主也知道這件事。」（答非所問，我們當然知道有危老，是問你有沒有隱瞞地主私下申請危老。）

房仲建商互槓，現在雙方循司法途徑以刑事背信罪對簿公堂。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200709_10.html